Jak wycenić dobudowę krok po kroku

Masz na mailu rysunki dobudowy, termin na ofertę za tydzień i trzy inne roboty na głowie. Siadasz wieczorem, otwierasz arkusz z poprzedniej budowy, zmieniasz kilka liczb i wysyłasz. Robota wygrana. Po dwóch miesiącach widzisz, że zarobiłeś mniej niż ludzie, którym płacisz. Jak wycenić dobudowę tak, żeby wygrać robotę i na niej zarobić? Potrzebna jest metoda, która za każdym razem idzie tą samą drogą. Ten wpis ją pokazuje, krok po kroku.

Jak wycenić dobudowę: metoda w skrócie

Każda wycena dobudowy to te same cztery warstwy. Najpierw ilości, czyli ile czego jest na rysunku. Potem stawki, czyli ile kosztuje jednostka każdej pozycji. Potem preliminaria, czyli koszty prowadzenia budowy, które nie są przypisane do jednej pozycji. Na końcu narzut i zysk. Gdy któraś warstwa wypada, cena jest zła, nawet jeśli wygląda rozsądnie.

Co musisz mieć, zanim zaczniesz liczyć

• Rysunki

  Rzuty, przekroje, elewacje, najlepiej do building regulations. Rysunki do planning zwykle mają za mało szczegółów.

• Obliczenia konstruktora

  Fundamenty, belki stalowe, nadproża. Bez nich zgadujesz ilość stali i betonu, a to drogie pozycje.

• Opis wykończeń

  Podłogi, okna, drzwi tarasowe, kuchnia, oświetlenie. Jeśli klient jeszcze nie wybrał, ustal kwoty tymczasowe.

• Wizja lokalna

  Dostęp, parkowanie, sąsiedzi, drzewa, odpływy, stan ściany tylnej. Zdjęcia z wizji przydają się przy każdej pozycji.

Jeśli czegoś z tej listy brakuje, zapytaj, zanim zaczniesz liczyć. Pytanie zadane przed ofertą kosztuje jeden mail. Brak pytania kosztuje dopłatę z Twojego zysku. Pytania i odpowiedzi trzymaj w jednym mailu albo jednym pliku. Potem przepisujesz je do oferty jako założenia, więc klient widzi, na jakiej podstawie liczyłeś, a Ty masz dowód, gdy coś się zmieni.

Jak powstaje stawka pozycji

Stawka to cena jednej jednostki pozycji: metra ściany, metra kwadratowego dachu, sztuki okna. Składa się z robocizny i materiału.

Robocizna: ile godzin zajmuje jednostka razy koszt godziny pracy. Przykład: jeśli Twoja ekipa stawia metr ściany w G godzin, a godzina kosztuje Cię H, robocizna na metr to G razy H. Najlepsze dane o godzinach masz z własnych budów. Zapisuj je.

Materiał: ilość materiału na jednostkę, plus odpad. Przykład: jeśli na metr ściany idzie B bloczków, a odpad przy cięciu to O%, liczysz B powiększone o O%. Do tego zaprawa, kotwy, izolacja, wszystko, co wchodzi w tę jedną pozycję.

Pozycje robione przez podwykonawców bierzesz z ich pisemnych wycen. Sprawdź, co jest w ich cenie, a czego nie ma, i dopisz brakujące elementy do swojej pozycji.

Co zrobić z ryzykiem

Przy dobudowie zawsze jest coś, czego nie wiesz na pewno: jaki będzie grunt, co jest w ścianie, którą skuwasz, gdzie idą stare odpływy. Masz dwie drogi. Możesz wycenić ryzyko i dodać je do ceny jako osobną pozycję, na przykład R% kosztów bezpośrednich. Możesz też wyjąć je z ceny i wpisać jako kwotę tymczasową albo wyłączenie, które rozliczysz według faktycznego zakresu.

Nie chowaj ryzyka w stawkach. Gdy dorzucasz po trochu do każdej pozycji „na wszelki wypadek”, nie wiesz potem, ile naprawdę kosztuje robota, a przy wycenie zmian klient widzi zawyżone stawki i zaczyna je kwestionować. Ryzyko ma być widoczne, policzone i opisane.

Wycena dobudowy krok po kroku

1. Podziel robotę na grupy

   Roboty ziemne, fundamenty, ściany, strop, dach, okna, instalacje, wykończenie, rozbiórki. W tej kolejności, jak buduje się dom.

2. Policz ilości z rysunku

   Metry wykopu, metry sześcienne betonu, metry kwadratowe ścian i dachu, sztuki okien. Zapisuj, skąd wziąłeś każdą liczbę.

3. Ustal stawki

   Robocizna z godzin i stawki godzinowej, materiał z aktualnych ofert i odpadu, podwykonawcy z pisemnych wycen.

4. Pomnóż i zsumuj

   Ilość razy stawka dla każdej pozycji, potem suma grup. To są koszty bezpośrednie, jeszcze bez preliminariów.

5. Policz preliminaria

   Ile tygodni trwa budowa i co kosztuje każdy tydzień: kontener, rusztowanie, toaleta, ogrodzenie, Twój nadzór.

6. Dodaj narzut i zysk

   Narzut pokrywa koszty firmy: biuro, auto, ubezpieczenie, księgową. Zysk to to, co zostaje. Licz je osobno, w procentach.

7. Sprawdź całość

   Porównaj udział każdej grupy w cenie z poprzednimi dobudowami. Jeśli jakaś grupa jest dużo mniejsza niż zwykle, szukaj braku.

8. Napisz ofertę

   Cena, zakres, założenia, wyłączenia, kwoty tymczasowe, ważność oferty, etapy płatności. Po angielsku, prosto i jasno.

Krok siódmy robi największą różnicę. Przykład: w Twoich poprzednich dobudowach preliminaria stanowiły P% ceny, a w nowej wycenie wychodzą Ci o połowę mniej. Albo budowa jest naprawdę krótsza, albo coś pominąłeś. Takie porównanie zajmuje pięć minut i często ratuje zysk z całej roboty.

Wycenę prowadzimy w programie, w którym potem rozliczamy budowę, więc z tych samych pozycji powstają waluacje i wyceny zmian. Zobacz, jak działa program do kosztorysowania, albo wyślij rysunki, a kosztorys budowlany przygotujemy za Ciebie.

Najczęstsze błędy

• Stary arkusz z nowymi liczbami

  Kopiowanie poprzedniej wyceny przenosi stare ceny i stare braki. Licz ilości od nowa z rysunku.

• Robocizna „na oko”

  Bez zapisanych godzin z poprzednich budów stawka jest zgadywaniem. Zacznij notować godziny na każdej budowie.

• Brak odpadu

  Bloczki, płyty, płytki, drewno: zawsze coś się tnie i coś pęka. Bez odpadu materiału zabraknie, a dopłacisz Ty.

• Wycena podwykonawcy bez sprawdzenia

  Jeśli w jego cenie nie ma utylizacji albo rusztowania, to nie znika. Płacisz za to Ty.

• Preliminaria jako ryczałt

  Kontener i rusztowanie kosztują za każdy tydzień. Dłuższa budowa to wyższy koszt, więc licz je od czasu.

• Zmiany bez wyceny

  Gdy klient zmienia coś w trakcie, wyceń to od razu na piśmie, w tych samych stawkach co w ofercie.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.