Ile kosztuje loft conversion i co podnosi cenę

Klient ma szeregowiec i chce z poddasza zrobić sypialnię z łazienką. Na sąsiedniej ulicy ktoś już ma lukarnę, więc klient mówi: „sąsiad zapłacił tyle i tyle, zrobi pan podobnie?”. Tylko że u sąsiada nie było łazienki, schody szły nad istniejącymi, a dach miał inną konstrukcję. Koszt loft conversion zależy od tylu rzeczy, że cena z sąsiedniego domu nic nie mówi o tym domu. W tym wpisie rozkładamy loft na pozycje i pokazujemy, co naprawdę podnosi cenę.

Koszt loft conversion: z czego się składa

Nie podajemy kwot. Ceny materiałów i robocizny się zmieniają, a każdy dach jest inny. Podajemy za to listę pozycji, które musisz policzyć, i rzeczy, na które patrzysz przy wizji lokalnej. Z tego zrobisz własną cenę.

Rodzaj poddasza

Pierwsza decyzja to rodzaj przebudowy. Każdy rodzaj ma inny zakres robót na dachu:

• Okna dachowe

  Najmniej zmian w dachu: okna w połaci, ocieplenie, podłoga, schody. Mało miejsca na stojąco, ale najmniej roboty.

• Lukarna z tyłu

  Wysunięta ściana i płaski dach na tylnej połaci. Więcej konstrukcji, więcej obróbek, więcej rusztowania.

• Szczyt zamiast połaci

  Boczna skośna połać zamienia się w pionową ścianę szczytową. Częste w bliźniakach i na końcu szeregu.

• Mansarda

  Przebudowa prawie całej połaci. Najwięcej konstrukcji, najwięcej robót dekarskich i najdłuższy czas na rusztowaniu.

Pozycje, które liczysz zawsze

Niezależnie od rodzaju, w kosztorysie poddasza są te same grupy: konstrukcja (belki, wzmocnienie stropu, nowe legary), dach i obróbki, ocieplenie, ściany działowe i płyty, schody, okna, instalacje, wykończenie i preliminaria. Do tego łazienka, jeśli jest w zakresie, a prawie zawsze jest.

Schody to pozycja, o której klient myśli najmniej, a Ty musisz myśleć najwięcej. Gdzie wejdą, co trzeba przebudować na piętrze niżej, czy zabiorą kawałek pokoju. Każda przeróbka piętra niżej to roboty, których nie widać na rysunku poddasza. Dopisz je do kosztorysu jako osobną grupę, żeby klient widział, za co płaci.

Co podnosi koszt loft conversion

Oto rzeczy, które najczęściej rozjeżdżają cenę. Sprawdź je, zanim policzysz:

• Belki stalowe

  Większa rozpiętość albo słaby strop oznacza więcej stali i dźwig albo ręczne wnoszenie. Patrz w obliczenia konstruktora.

• Łazienka na poddaszu

  Odpływ, pion, woda, wentylacja, płytki. Do tego wzmocnienie podłogi pod wannę. Liczysz ją jak osobną robotę.

• Rusztowanie

  Wysokość, dach od ulicy, zabezpieczenie chodnika, czas najmu. Każdy tydzień opóźnienia to dodatkowy koszt rusztowania.

• Ściana wspólna z sąsiadem

  W szeregowcu belki często opierają się na ścianie wspólnej. To wymaga ustaleń z sąsiadami przed startem.

• Okna i przeszklenia

  Liczba okien dachowych, rozmiar okien w lukarnie, drzwi na balkonik. Szkło szybko podnosi cenę całości.

• Instalacje

  Nowe obwody, przeniesienie zbiornika na wodę, wydajność kotła. Często potrzebny jest elektryk i hydraulik z własną wyceną.

O ścianie wspólnej: przy pracy na wspólnej granicy obowiązuje Party Wall etc. Act 1996. Gov.uk podaje, że właściciel musi zawiadomić sąsiadów, jeśli chce prowadzić roboty budowlane przy wspólnej granicy albo na wspólnej ścianie (party wall). Zwykle to sprawa klienta, ale opóźnienie w tych ustaleniach przesuwa Twój start. Zapisz w ofercie, kto to załatwia.

Policz to procentami

Gdy masz jeden policzony loft, podziel cenę na grupy. Przykład: konstrukcja K%, dach i obróbki D%, łazienka L%, schody S%, wykończenie W%, preliminaria P%, a do tego narzut N% i zysk Z%. Przy następnym zapytaniu porównujesz, które grupy będą większe. Jeśli nowy klient nie chce łazienki, cena spada mniej więcej o L%, ale nie o całe L%, bo część preliminariów i tak zostaje. Taki rachunek daje Ci widełki do pierwszej rozmowy. Ofertę dajesz dopiero z rysunków.

Jak wycenić loft krok po kroku

1. Weź rysunki i obliczenia

   Rysunki poddasza i piętra niżej, obliczenia konstruktora, specyfikacja okien. Bez nich podajesz tylko widełki.

2. Wejdź na strych

   Sprawdź więźbę, strop, zbiornik, kable, dostęp do dachu. Zrób zdjęcia i zmierz wysokość w najwyższym miejscu.

3. Policz ilości

   Metry dachu, metry ścian, sztuki okien, długość belek, punkty elektryczne i sanitarne. Z rysunku, pozycja po pozycji.

4. Zbierz wyceny

   Stal, okna, schody, rusztowanie, podwykonawcy instalacji. Każda wycena na piśmie, z zakresem i datą ważności.

5. Dolicz czas

   Rusztowanie, kontener i Twój nadzór liczysz za tygodnie. Dłuższa budowa to wyższe preliminaria, nawet przy tym samym zakresie.

6. Dodaj narzut i zysk

   Osobno, w procentach. Zobaczysz, ile zarabiasz na całej robocie, a nie tylko na robociźnie.

7. Spisz wyłączenia

   Wykończenie łazienki, oświetlenie, meble, malowanie piętra niżej, ustalenia z sąsiadami. Co nie jest w cenie, piszesz wprost.

Jeśli chcesz, żeby ktoś to policzył z Twoich rysunków, zobacz, jak robimy kosztorys budowlany. Liczymy pozycje w układzie, który zna klient, i wyjaśniamy Ci je po polsku.

Najczęstsze błędy

• Cena „jak u sąsiada”

  Inny dach, inne schody, inna łazienka. Porównuj zakres pozycja po pozycji, a nie kwotę z płotu.

• Zapomniane piętro niżej

  Schody na poddasze zabierają miejsce na piętrze. Przeróbki, tynki i malowanie tam też muszą być w cenie.

• Rusztowanie na krótko

  Liczysz rusztowanie na plan idealny, a dach stoi otwarty dłużej. Policz zapas tygodni albo stawkę za przedłużenie.

• Łazienka bez wyceny wykończenia

  Klient wybiera płytki i armaturę później. Wpisz kwotę tymczasową albo wyłącz wykończenie z oferty.

• Brak zapisu o ścianie wspólnej

  Jeśli ustalenia z sąsiadami się przeciągną, Ty stoisz. Wpisz w ofercie, kto je robi i co, jeśli start się przesunie.

• Oferta bez umowy

  Loft trwa tygodnie i ma etapy. Ustal płatności i zasady zmian w umowie budowlanej w UK, zanim zaczniesz.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.