Ile kosztuje dobudowa w Londynie w 2026 roku

Klient z południowego Londynu dzwoni w sobotę rano. Chce dobudowę z tyłu domu, kuchnię z jadalnią, duże przeszklenie do ogrodu. Pyta: „ile to mniej więcej wyjdzie?”. Kolega z innej firmy rzucił mu kwotę za metr i klient chce porównać. Jeśli podasz liczbę z głowy, masz dwa wyjścia: za nisko i dopłacasz do roboty albo za wysoko i klient idzie do tańszego. Koszt dobudowy w Londynie da się policzyć, ale nie przez telefon. Ten wpis pokazuje, z czego składa się cena i jak ją policzyć tak, żeby na niej zarobić.

Koszt dobudowy w Londynie: z czego się składa

Nie podajemy tu kwot za metr kwadratowy. Ceny materiałów i robocizny zmieniają się co kilka miesięcy, a dwie dobudowy o tej samej powierzchni potrafią różnić się w cenie bardzo mocno. Liczba z forum albo z artykułu sprzed roku nic Ci nie powie o Twojej robocie w 2026 roku. Powie Ci kosztorys z Twoich pozycji i z aktualnych ofert dostawców.

Cena dobudowy to suma kilku grup pozycji. Każdą liczysz osobno:

• Fundamenty i roboty ziemne

  Wykop, wywóz ziemi, beton, zbrojenie. Grunt i drzewa obok potrafią zmienić głębokość fundamentu.

• Stan surowy

  Ściany, strop albo belki stalowe, wyburzenie ściany tylnej domu, nadproża. Tu wchodzą obliczenia konstruktora.

• Dach i przeszklenia

  Dach płaski albo skośny, świetliki, drzwi tarasowe. Duże szkło to często jedna z najdroższych pozycji.

• Instalacje

  Elektryka, hydraulika, ogrzewanie podłogowe, wentylacja, odpływy. Często robią je podwykonawcy z własną wyceną.

• Wykończenie

  Tynki, wylewki, podłogi, malowanie, drzwi. Do tego kuchnia, jeśli jest w Twoim zakresie, a nie klienta.

• Preliminaria

  Kontener, rusztowanie, toaleta, zabezpieczenie domu, sprzątanie, Twój czas na budowie. Tego nie widać na rysunku.

Co w Londynie podnosi cenę

Te same pozycje w Londynie kosztują często więcej niż poza nim, ale nie dlatego, że „to Londyn”. Cenę podnoszą konkretne rzeczy, które możesz zobaczyć na wizji lokalnej:

• Dostęp

  Brak wjazdu na tył domu oznacza noszenie wszystkiego przez dom albo wąskie przejście. To dodatkowe roboczogodziny.

• Parkowanie i dostawy

  Wąska ulica, strefa płatnego parkowania, brak miejsca na kontener. Zapytaj klienta, zanim policzysz.

• Sąsiedzi

  Szeregowiec albo bliźniak to praca przy wspólnej ścianie. Sprawdź, czy klient zawiadomił sąsiadów i kto płaci za ustalenia.

• Wywóz i utylizacja

  Mało miejsca na budowie to częstsze, mniejsze wywozy. Każdy dodatkowy kurs to koszt, który musi być w cenie.

Przy pracy na wspólnej granicy obowiązuje Party Wall etc. Act 1996. Zgodnie z informacją na gov.uk właściciel musi zawiadomić sąsiadów, jeśli chce prowadzić roboty budowlane przy wspólnej granicy albo na wspólnej ścianie (party wall). To zwykle obowiązek klienta, ale termin startu i koszt ustaleń wpływają na Twoją robotę. Wpisz w ofercie, kto to załatwia.

Pracujemy w całej UK. Poza Londynem liczysz tak samo: te same grupy pozycji, inne stawki, inny dostęp, inne koszty wywozu. Metoda jest jedna.

Jak wygląda cena w procentach

Weź kosztorys, który już raz policzyłeś, i podziel go na grupy pozycji z listy wyżej. Każda grupa to pewien procent całości. Przykład: fundamenty F%, stan surowy S%, dach i szkło D%, instalacje I%, wykończenie W%, preliminaria P%. Do tego narzut biura N% i zysk Z%.

Gdy klient pyta o drugą dobudowę, nie mnożysz metrów przez stawkę. Sprawdzasz, która grupa będzie inna. Przykład: przy kolejnej robocie przeszklenie jest dwa razy większe. Jeśli dach i szkło to D% poprzedniej ceny, a szkło stanowiło połowę tej grupy, to sama zmiana szkła podnosi całość o około połowę D%. Taki rachunek daje Ci uczciwe widełki do rozmowy, zanim zobaczysz rysunki.

Jak policzyć koszt dobudowy krok po kroku

1. Zbierz rysunki i opis

   Rysunki do planning albo building regulations, obliczenia konstruktora, lista tego, co klient chce. Bez rysunków dajesz tylko widełki, nie cenę.

2. Zrób wizję lokalną

   Dostęp, parkowanie, sąsiedzi, stan istniejącej ściany, drzewa, odpływy. Zrób zdjęcia, bo wrócisz do nich przy liczeniu.

3. Policz ilości

   Metry wykopu, metry ścian, metry dachu, sztuki okien, punkty elektryczne. Pozycja po pozycji, z rysunku, nie na oko.

4. Wyceń materiały i robociznę

   Ceny materiałów z aktualnych ofert dostawców, robocizna z Twoich stawek. Podwykonawców poproś o pisemne wyceny z zakresem.

5. Dolicz preliminaria

   Kontener, rusztowanie, zabezpieczenia, sprzątanie, Twój czas na budowie, dojazdy. Liczysz je za tygodnie trwania budowy.

6. Dodaj narzut i zysk

   Narzut na koszty biura i zysk liczysz osobno, w procentach, żebyś widział, ile naprawdę zarabiasz.

7. Spisz założenia i wyłączenia

   Co jest w cenie, czego nie ma: kuchnia, płytki, projekt, zgody, ustalenia z sąsiadami. To chroni Cię przed sporem.

8. Ustal płatności

   Etapy, zaliczka, retencja, zasady dla robót dodatkowych. Wszystko na piśmie, zanim wejdziesz na budowę.

Jeśli nie masz czasu liczyć wieczorami, wyślij rysunki, a policzymy. Kosztorys budowlany robimy w układzie, który zna klient i architekt, a Ty dostajesz wyjaśnienie po polsku.

Najczęstsze błędy

• Cena za metr z internetu

  Dwie dobudowy o tej samej powierzchni mogą mieć zupełnie inny zakres. Licz pozycje, nie metry.

• Brak preliminariów

  Kontener, rusztowanie i sprzątanie to realne koszty. Jeśli ich nie policzysz, płacisz za nie ze swojego zysku.

• Pominięty dostęp

  Noszenie materiału przez dom przez kilka tygodni zjada dni pracy. Sprawdź dostęp przed wyceną, nie po.

• Brak wyłączeń

  Bez listy „czego nie ma w cenie” klient uzna, że kuchnia, płytki i zgody były w kwocie. Spisz to w ofercie.

• Zbyt wczesna kwota

  Liczba rzucona przez telefon staje się dla klienta ceną. Dawaj widełki i mów wprost, że to nie jest oferta.

• Roboty dodatkowe bez wyceny

  Każda zmiana w trakcie to wariacje. Wyceń je na piśmie, zanim je zrobisz.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.