JCT Design and Build: kiedy odpowiadasz też za projekt

Deweloper przysyła paczkę dokumentów do wyceny: kilka rysunków od architekta, opis „Employer's Requirements” na trzydzieści stron i umowę JCT Design and Build. Na rysunkach brakuje detali stropu, rozmiarów stali i odwodnienia. W Polsce zapytałbyś projektanta. Tu odpowiedź brzmi: „to część Twojego projektu”. Podpisujesz cenę ryczałtową za budynek, którego jeszcze nikt do końca nie zaprojektował. Jeśli dostałeś taką umowę, ten wpis wyjaśnia po polsku, za co naprawdę bierzesz odpowiedzialność.

JCT Design and Build: co to za umowa

JCT Design and Build (w skrócie DB) to umowa, w której wykonawca nie tylko buduje, ale też kończy projekt. Tak opisuje ją sam wydawca, Joint Contracts Tribunal. Aktualne wydanie to DB 2024. Starsze wydanie DB 2016 JCT sprzedaje jeszcze w okresie przejściowym do 31 grudnia 2026 roku.

Cena jest ryczałtowa, płatna w ratach etapowych albo okresowych, tak jak wpisano w umowie. Na budowie wygląda to zwykle tak, że klient daje ogólny projekt, a Ty dopracowujesz detale, często z własnym projektantem albo konstruktorem.

Trzy dokumenty, które tworzą cenę

Według praktycznych wytycznych JCT podstawą ceny (Contract Sum) są trzy dokumenty:

• Employer's Requirements

  Wymagania klienta: od krótkiego opisu pomieszczeń do prawie gotowego projektu. Tu jest to, czego klient chce.

• Contractor's Proposals

  Twoja odpowiedź: jak spełnisz wymagania klienta, z jakich materiałów i rozwiązań, w jakim zakresie projektu.

• Contract Sum Analysis

  Rozbicie Twojej ceny na części. Z tych liczb wycenia się potem zmiany, więc nie traktuj go jak formalności.

• Dokumenty dodatkowe

  Rysunki, specyfikacje i odpowiedzi na pytania z przetargu. Sprawdź, czy weszły do umowy, bo inaczej się nie liczą.

Wytyczne JCT mówią też, że gdy wymagania klienta są ze sobą sprzeczne, pierwszeństwo mają propozycje wykonawcy, z zastrzeżeniem przepisów. To jeden z powodów, dla których Contractor's Proposals warto pisać dokładnie.

Za co odpowiadasz w projekcie

Wytyczne JCT mówią, że odpowiedzialność wykonawcy za projekt to zwykle „należyta staranność” (reasonable care and skill). Granice tej odpowiedzialności trzeba jednak opisać bardzo dokładnie, zwłaszcza gdy klient dał już projekt koncepcyjny od swoich projektantów. Po podpisaniu umowy klient nie ma bezpośredniej kontroli nad tym, jak rozwijasz szczegółowy projekt. Za to Ty odpowiadasz za to, czy pasuje do jego wymagań.

Bywa, że klient przekazuje Ci swojego architekta na podstawie umowy nowacji. Wytyczne JCT ostrzegają, że przy takich układach mogą być problemy z tym, kto odpowiada za projekt.

Kto prowadzi umowę i jak się płaci

W DB nie ma niezależnego administratora kontraktu. Pisma i polecenia wydaje sam klient (Employer), który może wyznaczyć Employer's Agent do działania w swoim imieniu. Zmiany w umowie nazywają się „Changes”. Wycenia je wykonawca na podstawie liczb z Contract Sum Analysis, chyba że umowa mówi inaczej.

Wytyczne JCT zauważają, że przy design and build sprawy wyceny i płatności często zostają w dużej mierze w rękach wykonawcy. To dobra wiadomość, jeśli masz porządne rozliczenia, i zła, jeśli ich nie masz. Zakończenie w terminie to Twój obowiązek, a klient musi zaakceptować późniejsze zakończenie tylko z powodów wymienionych w umowie. Zapisy o przedłużeniu terminu czytaj więc tak samo uważnie jak cenę.

Płatności podlegają zasadom z umowy i z Construction Act. Payment notice płacący wystawia najpóźniej 5 dni po due date, a gdy chce zapłacić mniej, musi wysłać pay less notice z kwotą i podstawą wyliczenia. Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka (residential occupier). Wtedy terminy płatności zależą tylko od umowy.

Jak wycenić i podpisać Design and Build krok po kroku

1. Przeczytaj Employer's Requirements dwa razy

   Zaznacz każde miejsce, gdzie wymaganie jest ogólne, sprzeczne albo kończy się na „to be confirmed”.

2. Wypisz, co musisz zaprojektować

   Konstrukcja, odwodnienie, instalacje, detale. Każda z tych rzeczy to koszt projektanta i ryzyko błędu.

3. Dolicz projekt do ceny

   Honorarium projektantów, czas na uzgodnienia, poprawki po uwagach klienta i odbiorach budowlanych.

4. Opisz granice projektu

   W Contractor's Proposals napisz wprost, czego nie projektujesz i na czyich danych się opierasz.

5. Rozpisz Contract Sum Analysis

   Rozbij cenę na części, z których potem wycenisz zmiany. Ogólne kwoty działają przeciwko Tobie.

6. Sprawdź ubezpieczenie projektu

   Zapytaj ubezpieczyciela, czy polisa obejmuje projektowanie i w jakim zakresie.

7. Ustal, kto mówi w imieniu klienta

   Poproś o nazwisko Employer's Agent i zakres jego uprawnień, zanim padnie pierwsze polecenie.

Przykład: firma wycenia dla dewelopera trzy domy w Yorkshire na DB. W wymaganiach jest „odwodnienie zgodnie z przepisami”, bez projektu. Wykonawca dolicza projekt odwodnienia i badanie gruntu jako osobne pozycje i opisuje je w propozycjach. Gdy badanie pokazuje gorszy grunt, ma czarno na białym, na jakich założeniach liczył.

Jeśli Twoja odpowiedzialność za projekt dotyczy tylko kilku elementów, wytyczne JCT sugerują rozważyć inne umowy z administratorem i ograniczonym projektem wykonawcy, na przykład Minor Works with contractor's design. Zanim podpiszesz, daj ją do przeczytania komuś, kto powie Ci po polsku, co w niej jest. Więcej o tym, jak to robimy: umowa budowlana w UK.

Najczęstsze błędy

• Cena bez kosztu projektu

  Wycena samej budowy, a projekt „jakoś się zrobi”. Potem honorarium projektanta zjada marżę.

• Ogólne Contractor's Proposals

  Jedno zdanie „zgodnie z wymaganiami” nie chroni Cię, gdy klient zażąda droższego rozwiązania.

• Brak rozbicia ceny

  Bez Contract Sum Analysis każda zmiana to negocjacja od zera, a klient ma przewagę w rozmowie.

• Przejęcie cudzego projektu bez sprawdzenia

  Projekt klienta staje się Twoim problemem. Sprawdź go, zanim się pod nim podpiszesz.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.