RIBA Domestic Building Contract po polsku

Klient prywatny z Bristolu ma architekta, a architekt przysyła Ci umowę do podpisu. Nie JCT, tylko RIBA Domestic Building Contract. Trzydzieści kilka stron po angielsku, pola do wypełnienia, opcje do zaznaczenia i pytanie od klienta: „Czy wszystko w porządku? Bo chcemy zacząć w przyszłym tygodniu”. Wielu polskich wykonawców podpisuje taką umowę bez czytania, bo „architekt wie, co robi”. Architekt pracuje jednak dla klienta, nie dla Ciebie. Ten wpis wyjaśnia po polsku, co jest w tej umowie i na co patrzeć.

RIBA Domestic Building Contract: dla kogo jest

RIBA to Royal Institute of British Architects, czyli brytyjska izba architektów. Wydaje własne umowy budowlane. RIBA Domestic Building Contract to umowa między klientem a wykonawcą przy robotach w domu klienta. RIBA podaje, że można jej używać przy wszystkich projektach domowych, niekomercyjnych: remontach, dobudowach, konserwacji i nowych budynkach. Do robót komercyjnych RIBA ma osobną umowę, RIBA Concise Building Contract. Aktualne wydanie umowy domowej to 2018.

RIBA pisze, że umowa jest napisana prostym angielskim i ma wytyczne do wypełnienia. Popiera ją HomeOwners Alliance, organizacja właścicieli domów. Dla Ciebie to znaczy, że klient i jego architekt będą ją traktować jako bezpieczny wybór.

Co jest w umowie

RIBA wymienia w opisie umowy między innymi:

• Wczesne ostrzeżenia

  Strony mają się nawzajem uprzedzać o problemach i wspólnie szukać wyjścia przy opóźnieniach.

• Projekt wykonawcy

  Umowa pozwala, żeby część projektu robił wykonawca, z opcją odpowiedzialności „fit for purpose”.

• Zmiany w projekcie

  Zmiany mają swój tryb: uzgodnienie z wykonawcą i określone terminy na odpowiedź.

• Roboty etapami

  Robotę można zaczynać i kończyć etapami, a do tego dodać program robót i dostawców wskazanych przez klienta.

Uwaga na „fit for purpose”. Jeśli zaznaczono tę opcję, sprawdź dokładnie, za co odpowiadasz w projekcie, i zapytaj ubezpieczyciela, czy Twoja polisa to obejmuje. To decyzja, która powinna być widoczna w cenie.

Administrator, płatności i odstąpienie

Według artykułu opublikowanego przez RIBA umowa przewiduje niezależnego administratora kontraktu (contract administrator), zwykle architekta. Ma też opcję (klauzula 19), w której administratorem jest sam klient. Domyślnie płatności są certyfikowane co miesiąc, ale strony mogą wpisać inny okres. Cena może być ryczałtowa, według stawek albo mieszana. Jest też opcja płatności za kamienie milowe, czyli dopiero po skończeniu ustalonych części robót.

Umowa ma formularz odstąpienia. To ważne, bo przy umowie z klientem prywatnym zawartej poza Twoim biurem przepisy konsumenckie dają mu zwykle 14 dni na odstąpienie od umowy o usługę. Gdy nie dostanie o tym informacji, ten okres może się wydłużyć nawet o 12 miesięcy.

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy terminy płatności, potrącenia i sposób rozwiązywania sporów wynikają tylko z umowy. Dlatego każdą datę i każdą opcję w tej umowie czytaj jak warunki własnej wypłaty.

Spory

RIBA prowadzi własny system adjudication dla umów konsumenckich. Według strony RIBA o rozwiązywaniu sporów przy umowie RIBA Domestic adjudicator wydaje decyzję w 21 dni od wyznaczenia. Decyzja wiąże strony, dopóki sąd nie rozstrzygnie inaczej.

A może JCT dla właściciela domu?

JCT ma własne umowy dla klientów prywatnych: Building Contract for a Home Owner/Occupier, w wersji bez konsultanta (HO/B) i z konsultantem, który prowadzi umowę (HO/C). JCT opisuje je jako umowy konsumenckie, napisane prostym językiem, do małych robót domowych, takich jak dobudowy i przeróbki. Choć Construction Act nie obejmuje takiego klienta, umowy te przewidują adjudication. W artykule opublikowanym przez RIBA autorzy podają, że umowa JCT dla właściciela domu ma około jednej trzeciej długości umowy RIBA i jest mniej szczegółowa.

Jak przeczytać umowę RIBA krok po kroku

1. Sprawdź, kto jest administratorem

   Architekt czy sam klient. Od tego zależy, kto wystawia certyfikaty i komu wysyłasz pisma.

2. Zobacz okres płatności

   Co miesiąc, co dwa tygodnie czy za kamienie milowe. Policz, czy przy tym układzie wystarczy Ci gotówki.

3. Sprawdź sposób wyceny

   Ryczałt, stawki czy mieszanka. Przy stawkach pilnuj pomiarów, przy ryczałcie pilnuj zakresu.

4. Znajdź zapisy o projekcie

   Czy projektujesz cokolwiek i czy zaznaczono „fit for purpose”. Jeśli tak, sprawdź to z ubezpieczycielem i w cenie.

5. Przeczytaj tryb zmian

   Kto prosi o zmianę, w jakim terminie podajesz cenę i czas, kiedy zmiana jest zatwierdzona.

6. Sprawdź formularz odstąpienia

   Czy klient go dostał i podpisał. Nie zaczynaj robót w okresie odstąpienia bez jego pisemnej prośby.

7. Wypisz terminy do kalendarza

   Certyfikaty, płatności, zakończenie etapów, okres usuwania wad.

Przykład: dobudowa kuchni u klienta prywatnego, umowa RIBA z płatnościami za kamienie milowe. Pierwszy kamień to „fundamenty i ściany do poziomu stropu”. Wykonawca zauważa, że przy tym podziale przez sześć tygodni pracuje na własny koszt. Przed podpisem proponuje dodatkowy kamień po fundamentach i klient się zgadza.

Jeśli umowa ma etapy, przygotuj do niej kosztorys budowlany z tym samym podziałem. Wtedy każda płatność wynika wprost z pozycji, a nie z negocjacji.

Najczęstsze błędy

• Podpis bez czytania opcji

  Umowa ma pola i warianty do zaznaczenia. Niezaznaczona opcja też coś znaczy, więc sprawdź każdą.

• Za rzadkie kamienie milowe

  Długie etapy oznaczają tygodnie pracy bez zapłaty. Ustal podział, zanim podpiszesz, nie w trakcie.

• „Fit for purpose” bez sprawdzenia

  Ta opcja zmienia Twoją odpowiedzialność za projekt. Sprawdź ją z ubezpieczycielem i w cenie.

• Start przed końcem okresu odstąpienia

  Bez pisemnej prośby klienta możesz nie dostać zapłaty za roboty z tego okresu.

Jeśli chcesz, żeby ktoś przeczytał z Tobą tę umowę po polsku, zobacz, jak u nas wygląda umowa budowlana w UK.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.