Kary umowne (LADs): jak ich uniknąć

Budowa skończona trzy tygodnie po terminie. Przez pół roku czekałeś na decyzje architekta, klient dwa razy zmieniał kuchnię, a dostawca okien się spóźnił. Przy ostatniej płatności przychodzi pismo: „Liquidated damages for 3 weeks delay”. Kwota z umowy razy trzy tygodnie, potrącona z Twojej należności. Kary umowne LADs to jeden z najszybszych sposobów, żeby zysk z całej roboty zniknął w jednym piśmie. Dobra wiadomość: w większości przypadków da się ich uniknąć, jeśli wiesz, co i kiedy napisać.

Kary umowne LADs: co to jest

LADs, czyli liquidated and ascertained damages (w skrócie liquidated damages), to z góry ustalona stawka za każdy dzień, tydzień albo miesiąc opóźnienia. Stoi w umowie, zwykle w części z danymi kontraktu (w JCT to Contract Particulars). Gdy nie skończysz w terminie, klient liczy po prostu stawkę razy czas opóźnienia. Nie ma tu dyskusji o tym, jak wyliczył swoją stratę w danym tygodniu.

Wytyczne JCT do umowy Minor Works opisują to tak: stawkę wpisuje klient, żeby wyrównać mu stratę z powodu nieukończenia robót na czas. Stawka powinna być rzetelnym, wcześniejszym oszacowaniem straty, którą klient prawdopodobnie poniesie. To klient decyduje, czy potrąci LADs z kwoty należnej wykonawcy, i musi w tym celu wysłać odpowiednie pismo przewidziane w umowie.

Kiedy klient może naliczyć LADs

Według tych samych wytycznych klient może dochodzić LADs, gdy robota nie jest skończona do daty zakończenia, liczonej po uwzględnieniu wszystkich przedłużeń terminu. To zdanie jest najważniejsze w całym temacie. Każde przyznane przedłużenie terminu (EOT) przesuwa datę, od której liczy się kara.

Wytyczne JCT o opóźnieniach dodają, że gdy opóźnienie wynika ze zdarzenia, które umowa uznaje za podstawę przedłużenia (Relevant Event), wykonawca jest zwolniony z LADs za ten czas. Zwykły brak ludzi czy materiałów nie daje przedłużenia i jest ryzykiem wykonawcy.

Przykład z literami

Umowa: stawka L za tydzień, data zakończenia D. Robota kończy się 5 tygodni po D. Bez żadnego przedłużenia klient może naliczyć 5 razy L. Jeśli wcześniej dostałeś przedłużenie o 3 tygodnie za zmiany klienta, nowa data to D plus 3 tygodnie. Kara spada do 2 razy L. Jeśli nie poprosiłeś o przedłużenie na czas, płacisz za całe 5 tygodni, choć 3 z nich nie były Twoją winą.

Przykład: loft u klienta prywatnego w Leeds, umowa JCT z architektem. Klient przez trzy tygodnie nie mógł wybrać schodów, a wykonawca w tym czasie robił, co mógł, i nic nie pisał. Na końcu architekt nie przyznał przedłużenia, bo nie było żadnego zawiadomienia ani dowodów. Klient potrącił LADs za cały okres. Jedno pismo w pierwszym tygodniu czekania zmieniłoby całą rozmowę.

Potrącenie i płatności

W umowach objętych Construction Act potrącenie LADs z płatności wymaga pisma. Bez skutecznego pay less notice, wysłanego przed terminem z umowy, z kwotą i podstawą wyliczenia, płaci się kwotę z noty do final date. Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy to, czy i jak klient może potrącić karę, zależy tylko od umowy.

Jak uniknąć kar umownych krok po kroku

1. Sprawdź stawkę przed podpisem

   Zobacz, ile wynosi LADs i czy ma górny limit. Porównaj ją z marżą na całej robocie.

2. Sprawdź, czy termin jest realny

   Jeśli harmonogram jest za krótki, negocjuj datę zakończenia przed podpisem, nie po starcie.

3. Prowadź dziennik budowy

   Codziennie: kto był, co zrobiono, na co czekacie. To Twój dowód, skąd wzięło się opóźnienie.

4. Zgłaszaj opóźnienie od razu

   Wytyczne JCT mówią, że wykonawca ma zawiadomić od razu, gdy widać, że termin jest zagrożony.

5. Podaj przyczynę i skutek

   W piśmie napisz, co opóźnia robotę, od kiedy i o ile przesuwa zakończenie, z dowodami.

6. Pilnuj decyzji o przedłużeniu

   Zapisz, kiedy złożyłeś wniosek, i upominaj się o odpowiedź na piśmie, jeśli jej nie ma.

7. Sprawdź każde potrącenie

   Czy klient wysłał pismo na czas, czy podał podstawę i czy liczył od właściwej daty.

O tym, jak prosić o więcej czasu, piszemy szerzej w osobnym wpisie o przedłużeniu terminu. Samo wstrzymanie robót za brak zapłaty też daje przedłużenie: przy wstrzymaniu zgodnym z Construction Act należy Ci się przedłużenie terminu o czas wstrzymania.

Przy negocjacjach przed podpisem pamiętaj, że stawka LADs to tylko jedna liczba. Tak samo ważne jest to, co przesuwa termin. Sprawdź, czy umowa wymienia zmiany klienta, opóźnione decyzje i brak dostępu do budowy jako powody przedłużenia. Jeśli tej listy brakuje albo jest bardzo krótka, ryzyko opóźnień leży prawie w całości po Twojej stronie.

Najczęstsze błędy

• Milczenie przy opóźnieniu

  Czekasz z pismem do końca budowy. Wtedy nikt już nie pamięta, kto na co czekał.

• Zmiany klienta bez czasu

  Wyceniasz wariację, ale nie piszesz, o ile przesuwa koniec. Termin zostaje stary.

• Ustne obietnice architekta

  „Nie martw się o termin” nic nie znaczy w sporze. Liczy się przedłużenie na piśmie.

• Brak kontroli potrąceń

  Akceptujesz każdą karę bez sprawdzenia daty, stawki i pisma od klienta.

Jeśli umowa ma wysokie LADs albo nierealny termin, daj ją do sprawdzenia przed podpisem. Pomagamy w tym przy każdej, w której umowa budowlana w UK jest dla Ciebie niejasna, a przy sporze o już potrącone kary możesz skorzystać z pomocy, jaką daje QS po polsku.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.