JCT Minor Works wyjaśniona po polsku

Architekt klienta przysyła dokumenty przetargowe na dobudowę: rysunki, specyfikację i zdanie „the contract will be JCT Minor Works Building Contract 2024”. Wygrywasz, podpisujesz, zaczynasz. Po miesiącu wysyłasz fakturę do klienta, a architekt odpisuje, że płatność idzie przez certyfikat i nic nie dostaniesz, dopóki on go nie wystawi. Do tego klient prosi o zmianę, a architekt mówi, że bez jego instrukcji to nie jest wariacja. JCT Minor Works to jedna z najczęstszych umów przy mniejszych robotach z architektem. Ten wpis wyjaśnia ją po polsku: kiedy się jej używa, jak działają pieniądze i na co uważać.

JCT Minor Works: do jakiej roboty

Minor Works Building Contract (w skrócie MW) to umowa JCT dla prostych robót. JCT wydało rodzinę Minor Works w edycji 2024, w maju 2024 roku. Według wydawcy umowa pasuje w czterech sytuacjach naraz.

• Prosta robota

  Roboty o prostym charakterze. W praktyce często mniejsze dobudowy, przebudowy i remonty z architektem po stronie klienta.

• Projekt po stronie klienta

  Robotę projektuje klient albo ktoś w jego imieniu, najczęściej architekt. Ty budujesz według tego projektu.

• Dokumenty od klienta

  Klient daje rysunki, specyfikację albo zestawienie robót, które opisują ilość i jakość pracy. Po przyjęciu oferty są częścią umowy.

• Administrator umowy

  Umową w imieniu klienta administruje architekt albo contract administrator. To on wydaje instrukcje i certyfikaty.

Z umowy mogą korzystać klienci prywatni i publiczni, w tym samorządy. Po przyjęciu oferty dokumenty od klienta stają się dokumentami umowy i opisują roboty, na których opiera się cena. Cena to ryczałt (lump sum) z miesięcznymi płatnościami okresowymi.

Kiedy Minor Works nie pasuje

JCT wskazuje też sytuacje, w których MW się nie nadaje. Nie jest przeznaczona dla robót z przedmiarem (bill of quantities), dla robót wykonywanych przez wskazanych przez klienta specjalistów (named specialists) ani tam, gdzie potrzebne są szczegółowe procedury, np. rozbudowane zasady przedłużenia terminu i zwrotu kosztów (loss and expense). W MW nie ma też zapisów o wskazywaniu podwykonawców przez klienta.

Gdy wykonawca ma zaprojektować wydzieloną część robót, JCT wskazuje wersję MWD (Minor Works Building Contract with contractor's design). Część z Twoim projektem nazywa się Contractor's Designed Portion. MWD nie jest umową typu design and build, czyli nie odpowiadasz za projekt całości.

Pieniądze w JCT Minor Works

W umowach JCT certyfikat okresowy (interim certificate) wystawia architekt albo contract administrator i to on pełni rolę payment notice. Dlatego Twoja aplikacja o płatność idzie do niego, z rozbiciem na pozycje, wariacjami i materiałami. Materiały na budowie zwykle wchodzą do waluacji, jeśli są dostarczone na budowę we właściwym czasie i zabezpieczone. Materiały poza budową tylko wtedy, gdy umowa tak mówi.

Gdy umowa jest objęta Construction Act, a klient chce zapłacić mniej niż kwota z certyfikatu, musi wysłać pay less notice przed terminem z umowy i podać kwotę oraz podstawę wyliczenia. Bez skutecznego pay less notice płaci się kwotę z noty do final date. Jeśli kwota nie jest zapłacona do final date, możesz wstrzymać roboty po pisemnym zawiadomieniu z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem, z podaniem powodu.

Uwaga przy klientach prywatnych. Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Jeśli MW jest użyta przy takiej dobudowie, liczą się terminy i zasady zapisane w samej umowie, więc przeczytaj je dokładnie. Dla robót w domu klienta bez architekta JCT przewiduje osobne umowy Homeowner.

Wzrost cen materiałów w trakcie budowy to w MW zwykle Twoje ryzyko, więc licz go w cenie. Umowa ma opcjonalne zapisy o zmianach cen (fluctuations), ale tylko w wąskim zakresie: zmiany składek, opłat i podatków (contribution, levy and tax). Sprawdź w danych umowy, czy wybrano tę opcję, czy wyłączono zmiany cen całkiem.

Co zrobić krok po kroku przy umowie Minor Works

1. Sprawdź, czy to MW czy MWD

   Jeśli MWD, znajdź opis części, którą projektujesz, i wyceń projekt oraz odpowiedzialność za niego.

2. Przeczytaj dane umowy

   Kwota, data rozpoczęcia i zakończenia, kary za opóźnienie, retencja, okres usuwania wad. Ustawa nie podaje stawki retencji, decyduje umowa.

3. Sprawdź listę dokumentów

   Które rysunki, specyfikacja i zestawienie robót są częścią umowy. To, czego tam nie ma, jest wariacją.

4. Ustal kontakt z administratorem

   Komu i kiedy wysyłasz aplikację, w jakiej formie i kto wydaje instrukcje.

5. Każdą zmianę bierz na piśmie

   Prośba klienta przekazana ustnie to za mało. Poproś administratora o instrukcję i wyceń zmianę od razu.

6. Pilnuj certyfikatów

   Zapisz terminy w kalendarzu. Gdy certyfikat jest niższy niż aplikacja, odpowiedz pozycja po pozycji, z dowodami.

Jeśli chcesz, żeby ktoś przeczytał umowę przed podpisem i wypisał po polsku pieniądze, terminy i ryzyka, zobacz, jak wygląda umowa budowlana w UK sprawdzana przez nas.

Najczęstsze błędy

• Faktura zamiast aplikacji

  W MW płatność idzie przez certyfikat. Faktura bez aplikacji do administratora tylko opóźnia pieniądze.

• Zmiany od klienta bez instrukcji

  Klient prosi Cię bezpośrednio, a administrator potem mówi, że nic nie zlecał. Każdą zmianę potwierdź na piśmie.

• Projekt w MWD bez wyceny

  Część zaprojektowana przez Ciebie to Twoja odpowiedzialność. Wycenić trzeba czas projektanta i ryzyko.

• MW na złożonej robocie

  Prosta umowa na złożoną budowę zostawia luki w terminach i kosztach, o które potem toczy się spór.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.