Klient wprowadza się przed odbiorem. Co z ryzykiem i płatnością
Loft prawie gotowy. Brakuje balustrady na górze schodów, malarz ma jeszcze dwa dni, elektryk czeka na osprzęt. W piątek dzwoni klient: kończy mu się najem, w sobotę przyjeżdża ciężarówka z meblami. Klient wprowadza się przed odbiorem, a Ty zostajesz z pytaniami. Kto odpowiada za porysowaną podłogę? Czy dom jest jeszcze budową, czy już mieszkaniem? I czy to, że klient mieszka, znaczy, że roboty są odebrane i należy Ci się ostatnia płatność? Odpowiedzi daje umowa, ale tylko wtedy, gdy wiesz, gdzie szukać, i masz wszystko na piśmie.
Klient wprowadza się przed odbiorem: co mówi umowa
Większe umowy JCT mają na to osobne zapisy. W Standard Building Contract i Intermediate z 2024 roku jest punkt o wcześniejszym korzystaniu przez klienta (Early use by Employer) i osobna część o częściowym przejęciu robót (Partial Possession by Employer). Częściowe przejęcie wymaga zgody wykonawcy i ma własne zapisy o dacie practical completion, wadach, ubezpieczeniu i karach dla przejętej części.
W umowie Minor Works takich zapisów nie ma. W porównaniu umów JCT z 2024 roku wydawca nie zaznacza przy niej przejmowania części robót przed practical completion. Przy prostych umowach i własnych wzorach jest podobnie. Jeśli nic nie zapisaliście, wprowadzenie się klienta nie ma w umowie żadnego skutku, a każda strona będzie je tłumaczyć po swojemu.
Czy wprowadzenie się to odbiór
Samo wprowadzenie się nie musi oznaczać practical completion. W umowach JCT liczy się data z certyfikatu albo oświadczenia. Według artykułu opublikowanego przez JCT w Standard Building Contract i Design and Build practical completion uznaje się za osiągnięte w dniu podanym w certyfikacie, nawet gdy roboty nie były naprawdę skończone. Działa to też w drugą stronę: bez certyfikatu klient może mieszkać, a formalnie odbioru nie ma.
Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Przy takich robotach to, czy wprowadzenie się klienta coś zmienia w płatności, zależy wyłącznie od umowy. Jeśli umowa mówi o płatności końcowej „po zakończeniu robót”, a klient już mieszka, zapisz ten fakt z datą. W rozmowie o pieniądzach to argument, którego klient nie zaprzeczy.
Ryzyko, gdy klient mieszka na budowie
- Ubezpieczenie robót
Według JCT warianty ubezpieczenia robót obowiązują do practical completion. Sprawdź, kto ubezpiecza dom teraz.
- Szkody po wprowadzeniu
Rysy od mebli, zalane panele, wybity tynk. Bez zdjęć z tego dnia trudno wykazać, kto je zrobił.
- Bezpieczeństwo rodziny
Niedokończone schody i odkryte instalacje to ryzyko dla domowników, także dla dzieci.
- Data zakończenia
Klient mieszka, ale odbioru nie potwierdza. Okres usuwania wad i zwrot retencji stoją w miejscu.
- Kary za opóźnienie
Jeśli umowa ma kary, klient może próbować liczyć je dalej, choć korzysta z domu. Ustal datę na piśmie.
- Dokończenie robót
Meble i ludzie w pomieszczeniach spowalniają pracę. Ustal z klientem dostęp, godziny i kolejność.
Bezpieczeństwo to nie tylko dobra wola. Według HSE przepisy CDM 2015 dotyczą wszystkich robót budowlanych, także w domach prywatnych. Przy kliencie prywatnym jego obowiązki z tych przepisów przechodzą na wykonawcę, a przy kilku wykonawcach na principal contractora. Czyli na budowie, na której mieszka rodzina klienta, za organizację bezpiecznej pracy odpowiadasz zwykle Ty.
Ubezpieczenie też wymaga rozmowy. W notach do JCT Minor Works z 2011 roku wydawca pisze, że przy robotach u właściciela, który tam mieszka, ubezpieczyciel domu musi zostać zawiadomiony o robotach i może zażądać dodatkowej składki. Poproś klienta, żeby powiedział ubezpieczycielowi także o tym, że wprowadza się przed końcem robót, i żeby potwierdził Ci to mailem.
Co zrobić krok po kroku
- Sprawdź zapisy umowy
Czy jest zapis o wcześniejszym korzystaniu albo częściowym przejęciu i co z niego wynika dla płatności.
- Opisz na piśmie, co klient przejmuje
Pomieszczenia, z których korzysta, i te, które dalej są budową, z datą i rysunkiem.
- Sprawdź ubezpieczenie
Twoje i klienta. Poproś klienta o potwierdzenie, że zawiadomił swojego ubezpieczyciela.
- Zrób zdjęcia w dniu wprowadzenia
Każde pomieszczenie z datą. Stan sprzed mebli to Twoja ochrona w sporze o szkody.
- Zabezpiecz część w budowie
Wydziel strefę robót, oznacz zagrożenia i ustal z klientem, gdzie domownicy nie wchodzą.
- Poproś o potwierdzenie daty
Napisz, od kiedy klient korzysta z domu, i poproś o certyfikat albo potwierdzenie odbioru.
- Złóż aplikację o płatność
Według umowy, z odwołaniem do pisma o wprowadzeniu się i do listy robót, które zostały.
Przykład: remont domu dla klienta prywatnego pod Leeds, umowa z płatnością końcową po zakończeniu robót. Klient wprowadza się dwa tygodnie przed końcem. Wykonawca tego samego dnia wysyła mail: od dziś klient korzysta z parteru i sypialni, piętro i łazienka dalej są budową, w załączniku zdjęcia i lista robót, które zostały, z terminami. Po skończeniu listy wysyła pismo o zakończeniu robót i aplikację o płatność końcową. Gdy klient chce przesunąć płatność, wykonawca ma datę, zdjęcia i listę na piśmie.
Pismo o wprowadzeniu się i pismo o zakończeniu robót to dwa dokumenty, które najczęściej rozstrzygają rozmowę o ostatnich pieniądzach. Jeśli nie wiesz, jak je napisać po angielsku, pomoże QS po polsku. Na przyszłość zapisz zasady wcześniejszego korzystania w każdej umowie, bo umowa budowlana w UK bez takiego zapisu zostawia tę sytuację do kłótni.
Najczęstsze błędy
- Zgoda przez telefon
Klient pyta, Ty mówisz „jasne”. Potem nikt nie wie, od kiedy mieszka i co przejął.
- Brak zdjęć z dnia wprowadzenia
Każda rysa na podłodze staje się Twoją usterką, bo nie masz dowodu, że jej nie było.
- Otwarta budowa w mieszkaniu
Narzędzia, kable i niezabezpieczone schody w miejscu, gdzie chodzi rodzina klienta.
- Milczenie o ubezpieczeniu
Nikt nie sprawdził, kto ubezpiecza dom. Przy szkodzie strony przerzucają się odpowiedzialnością.
- Czekanie na odbiór bez końca
Klient mieszka miesiącami, a Ty nie prosisz o potwierdzenie daty. Pieniądze dalej czekają.
- Brak listy robót, które zostały
Bez niej klient dopisuje kolejne rzeczy i budowa nigdy się formalnie nie kończy.
Pytania
Czy to, że klient mieszka, oznacza odbiór robót?
Nie zawsze. W umowach JCT liczy się data z certyfikatu albo oświadczenia. Przy innych umowach decydują ich zapisy, ale datę wprowadzenia się warto mieć na piśmie.
Kto odpowiada za szkody po wprowadzeniu się klienta?
To zależy od umowy i ubezpieczenia. Dlatego w dniu wprowadzenia rób zdjęcia i opisz na piśmie, które pomieszczenia przejmuje klient.
Czy mogę odmówić, gdy klient chce się wprowadzić wcześniej?
W umowie Standard Building Contract częściowe przejęcie wymaga zgody wykonawcy. Przy innych umowach sprawdź zapisy, a gdy ich brak, ustal warunki na piśmie.
To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.