Okres usuwania wad (defects period) bez tajemnic

Klient się wprowadził, robota odebrana, ekipa na nowej budowie. Po trzech miesiącach przychodzi e-mail: pękła fuga w łazience, drzwi do sypialni szorują o podłogę, w kuchni odchodzi silikon. Klient pisze, że to „w ramach defects period” i że czeka na ekipę. Ty myślisz, że budowa jest zamknięta. Okres usuwania wad to czas po zakończeniu robót, w którym wracasz poprawiać to, co wyszło w użytkowaniu. Dobrze poprowadzony kończy się certyfikatem i zwrotem retencji. Źle poprowadzony ciągnie się miesiącami i blokuje Twoje pieniądze.

Okres usuwania wad: co to jest

W umowie spotkasz kilka nazw tego samego okresu. Starsze umowy i wiele osób na budowie mówią „defects liability period” albo „defects period”. Nowsze umowy JCT używają nazwy Rectification Period. Chodzi o czas po zakończeniu robót, w którym klient zgłasza wady, a Ty je usuwasz na swój koszt.

Długość okresu, sposób zgłaszania wad i to, co dzieje się na jego końcu, zależą od umowy. Ustawa nie podaje jednej długości dla wszystkich budów. Dlatego zanim podpiszesz umowę, sprawdź, ile trwa ten okres i od kiedy się liczy.

Lista usterek przed odbiorem a okres usuwania wad

Nie myl okresu usuwania wad z listą usterek przed odbiorem, którą na budowie nazywa się snagging list. Snagging robisz przed oddaniem robót: chodzisz z klientem po budowie i spisujecie, co trzeba poprawić, zanim uzna roboty za skończone. Okres usuwania wad zaczyna się dopiero po zakończeniu robót i dotyczy wad, które wyszły w użytkowaniu. Im dokładniej zamkniesz snagging, tym mniej zgłoszeń przyjdzie później.

Co dzieje się na końcu okresu

W umowach JCT po zakończeniu okresu i usunięciu zgłoszonych wad wydaje się Certificate of Making Good. Na stronie JCT opisano dwa skutki tego certyfikatu. Po pierwsze, od jego wydania wykonawca może ująć retencję w kolejnych aplikacjach o płatność. Po drugie, od niego liczy się czas na Final Certificate, czyli rozliczenie końcowe.

Ten sam tekst JCT przypomina, że koniec okresu usuwania wad nie kończy Twojej odpowiedzialności za ukryte wady (latent defects). Jeśli wada ujawni się później, klient może się z nią do Ciebie zgłosić także po wydaniu certyfikatu.

Retencja a okres usuwania wad

Ustawa nie podaje stawki retencji, a jej wysokość i zwrot wynikają z umowy. Umowa może wiązać zwrot całej retencji albo jej części z końcem okresu usuwania wad. Jeśli tak jest w Twojej umowie, szybkie i udokumentowane poprawki to najprostsza droga do pieniędzy.

Gdy retencja staje się należna, upominasz się o nią jak o każdą płatność. Przy umowie objętej Construction Act, czyli Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996, działają payment notice, pay less notice i final date. Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy okres usuwania wad, zwrot retencji i terminy płatności zależą wyłącznie od umowy.

Przykład: firma zrobiła loft w domu klienta prywatnego w Kent. W umowie zapisali okres usuwania wad i zwrot zatrzymanej kwoty po jego końcu. Klient zgłasza trzy drobne wady. Firma usuwa je w tydzień, robi zdjęcia, wysyła e-mail z listą i prosi o potwierdzenie. Po końcu okresu ma gotowy komplet dowodów i od razu prosi o zwrot.

Jak przejść okres usuwania wad krok po kroku

1. Sprawdź zapis w umowie przed startem

   Ile trwa okres, od kiedy się liczy, jak klient zgłasza wady i co uruchamia zwrot retencji.

2. Zapisz daty w kalendarzu

   Dzień zakończenia robót, koniec okresu usuwania wad i dzień, w którym możesz wystąpić o retencję.

3. Proś o zgłoszenia na piśmie

   Każda wada w e-mailu: co, gdzie, kiedy zauważona. Telefon i SMS przepisz do e-maila.

4. Oceniaj, co jest wadą

   Uszkodzenie przez klienta albo zwykłe zużycie to nie Twoja wada. Odpowiedz na piśmie, co poprawisz, a czego nie.

5. Usuwaj wady szybko i dokumentuj

   Zdjęcie przed, zdjęcie po, data i krótki opis. Dołącz to do jednej listy dla całej budowy.

6. Zamknij listę przed końcem okresu

   Wyślij klientowi pełną listę zgłoszonych i usuniętych wad i poproś o potwierdzenie.

7. Poproś o certyfikat i zwrot retencji

   Tak, jak każe umowa. W umowach JCT po Certificate of Making Good ujmij retencję w aplikacji.

Jeśli chcesz, żeby ktoś poprowadził zamknięcie budowy, listę wad i zwrot retencji za Ciebie, zobacz, co robi QS po polsku. Zasady okresu usuwania wad ustalasz, zanim podpiszesz umowę budowlaną w UK.

Najczęstsze błędy

• Brak daty końca okresu

  Gdy nikt nie wie, kiedy okres się kończy, klient może zgłaszać wady bez końca i zwlekać z retencją.

• Wady przyjmowane przez telefon

  Bez pisemnego zgłoszenia nie udowodnisz, co klient zgłosił, kiedy i co już zostało poprawione.

• Poprawki bez zdjęć

  Usunąłeś wadę, ale nie masz dowodu. Klient może twierdzić, że wada jest dalej, i wstrzymywać certyfikat.

• Poprawianie wszystkiego bez pytań

  Uszkodzenia zrobione przez klienta to nie Twoja wada. Odpowiedz na piśmie, zanim wyślesz ekipę.

• Czekanie z listą do ostatniego dnia

  Wady zgłoszone na koniec okresu przesuwają certyfikat. Zamykaj zgłoszenia na bieżąco.

• Przekonanie, że po okresie nic Ci nie grozi

  Koniec okresu usuwania wad nie kończy odpowiedzialności za ukryte wady.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.