Retencja 3%, 5% czy wcale? Co negocjować przed podpisaniem

Główny wykonawca przysyła umowę podwykonawczą do podpisu na jutro. W środku zapis o retencji: procent z każdej płatności, zwrot „po zakończeniu inwestycji”. Kolega z innej firmy mówi, że u niego jest mniej, inny, że u niego nie ma wcale. Pytanie „retencja 5% czy 3%” pada bardzo często, ale samo pytanie jest źle postawione. Procent to tylko jedna z kilku rzeczy, które decydują, ile pieniędzy utknie u klienta i na jak długo. Liczby z tytułu to przykłady do rozmowy, a nie stawki z przepisów.

Retencja 5% czy 3%: co mówią przepisy

Nic. Ustawa nie podaje stawki retencji. Jej wysokość i zasady zwrotu wynikają wyłącznie z umowy. To znaczy, że każdy procent jest do negocjacji, tak samo jak cena i termin. Klient może zaproponować wyższy, niższy albo żaden. Ty możesz zaproponować inny procent, limit albo inne zabezpieczenie.

Construction Act, czyli Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996 zmieniony w 2011, nie mówi, ile klient może zatrzymać. Mówi za to, że umowa nie może uzależniać płatności od wykonania zobowiązań z innej umowy ani od czyjejś decyzji, czy zostały wykonane (art. 110 ust. 1A, z wyjątkiem z ust. 1C). To ważne przy zapisach typu „retencja wraca, gdy inwestor odda ją nam”.

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy o retencji, jej wysokości i zwrocie decyduje tylko umowa, więc tym bardziej wszystko trzeba ustalić przed podpisaniem.

Policz, ile Cię to kosztuje

Przykład na literach: wartość kontraktu to K, retencja to R%. Na koniec robót klient trzyma R% z K. Jeśli zwrot przychodzi w częściach, część czeka do końca okresu usuwania wad. Przy dwóch różnych procentach różnica w zamrożonej gotówce to różnica procentów razy K. Pomnóż to przez liczbę budów w roku, a zobaczysz, ile pieniędzy pracuje dla Twoich klientów zamiast dla Ciebie.

Co negocjować oprócz procentu

• Limit retencji

  Górna granica całej zatrzymanej kwoty, na przykład jako procent wartości kontraktu, po której klient już nic nie zatrzymuje.

• Zdarzenie i data zwrotu

  Konkretne zdarzenie z Twojej budowy i data albo liczba dni, a nie „po zakończeniu inwestycji” bez szczegółów.

• Zwrot w częściach

  Część retencji po zakończeniu Twoich robót, reszta po okresie usuwania wad, każda z jasno opisanym zdarzeniem.

• Długość okresu usuwania wad

  Krótszy okres to szybszy zwrot. Sprawdź, od kiedy się liczy: od końca Twoich robót czy całej inwestycji.

• Zabezpieczenie zamiast gotówki

  Na przykład retention bond, czyli gwarancja zamiast zatrzymanej kwoty. Sprawdź koszt, zanim to zaproponujesz.

• Retencja wcale

  Przy małych robotach, krótkich terminach albo stałym kliencie możesz zaproponować umowę w ogóle bez retencji.

Jeśli klient nie zgodzi się na niższy procent, czasem łatwiej wynegocjować jasną datę zwrotu i limit. Dla Ciebie to czasem warte więcej niż jeden punkt procentowy mniej.

Przykład: firma od konstrukcji stalowych dostaje od głównego wykonawcy umowę z retencją R% i zwrotem po zakończeniu całego osiedla. Jej roboty trwają kilka miesięcy, osiedle kilka lat. Firma nie walczy o niższy procent. Proponuje zwrot połowy po zakończeniu jej robót, reszty po okresie usuwania wad liczonym od tego samego dnia, i limit całej kwoty.

Wlicz retencję w cenę

Retencja to koszt finansowania, jak każdy inny. Jeśli wiesz, że R% z K przez długie miesiące będzie u klienta, uwzględnij to w cenie oferty. Gdy przygotowujesz kosztorys budowlany, zapisz w założeniach, z jaką retencją i jakim terminem zwrotu liczysz cenę. Gdy klient zmieni te warunki, masz podstawę, żeby wrócić do ceny.

Jak negocjować retencję krok po kroku

1. Przeczytaj zapis o retencji przed rozmową

   Procent, limit, zdarzenia, terminy i sposób zwrotu. Zaznacz to, czego brakuje.

2. Policz zamrożoną gotówkę

   R% z K i czas, przez jaki klient ją trzyma. Porównaj z tym, ile zarabiasz na tej budowie.

3. Ustal, na czym zależy Ci najbardziej

   Niższy procent, limit, data zwrotu czy brak retencji. Nie walcz o wszystko naraz.

4. Zaproponuj zmiany na piśmie

   Konkretne brzmienie zapisu, a nie ogólne „prosimy o mniej”. Klientowi łatwiej przyjąć gotowy tekst.

5. Odrzuć zwrot zależny od innej umowy

   Zapis „gdy inwestor odda nam” pokaż komuś, kto zna art. 110 ust. 1A Construction Act.

6. Zapisz ustalenia w umowie

   Nie w mailu ani w rozmowie. Retencja wraca według tego, co podpisałeś, a nie według tego, co obiecano.

Jeśli chcesz, żebyśmy przeczytali umowę, zanim ją podpiszesz, zobacz, jak sprawdzamy umowę budowlaną w UK po polsku. Retencję pokazujemy potem w każdej waluacji na budowie.

Najczęstsze błędy

• Myślenie, że procent jest ustawowy

  Ustawa nie podaje stawki retencji. Każdy procent w umowie jest wynikiem negocjacji, a nie przepisu.

• Negocjowanie tylko procentu

  Niski procent z niejasnym terminem zwrotu może kosztować więcej niż wyższy procent z jasną datą.

• Brak limitu całej kwoty

  Bez limitu procent liczy się od każdej płatności do końca budowy, także od wariacji, jeśli tak mówi umowa.

• Zwrot „po zakończeniu inwestycji”

  Gdy jesteś podwykonawcą, inwestycja może trwać latami po Twoich robotach. Żądaj zdarzenia z Twojej budowy.

• Retencja pominięta w cenie

  Zamrożona gotówka to koszt. Jeśli go nie wliczysz w ofertę, płacisz go z własnego zysku.

• Ustalenia tylko w mailu

  Obietnica handlowca nie zmienia umowy. Jeśli zgodziliście się na zmianę, musi być w tekście, który podpisujesz.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.