QS klienta i QS wykonawcy: kto pilnuje czyich pieniędzy

QS klienta jest miły. Przyjeżdża na budowę, chwali ekipę, pyta o postęp i mówi, że „wszystko się ułoży”. Kiedy masz problem z umową, dzwonisz do niego po radę, bo przecież zna się na rzeczy. Miesiąc później ta sama osoba obcina Ci waluację i powołuje się na rozmowę, w której sam powiedziałeś, że coś jeszcze nie jest skończone. Nikt tu nie zrobił nic złego. QS klienta i QS wykonawcy to dwa różne zawody w tym samym ubraniu: każdy pilnuje pieniędzy tego, kto mu płaci.

QS klienta i QS wykonawcy: kto komu płaci

QS klienta dostaje pieniądze od klienta, dewelopera albo inwestora. Jego zadaniem jest, żeby klient zapłacił tyle, ile musi, i ani funta więcej. Sprawdza Twoje waluacje i wyceny zmian, szuka pozycji bez podstawy, porównuje Twoje stawki z kosztorysem i pilnuje budżetu klienta.

QS wykonawcy dostaje pieniądze od Ciebie. Jego zadaniem jest, żebyś dostał wszystko, co Ci się należy według umowy, w terminie z umowy. Przygotowuje waluacje i wyceny tak, żeby wytrzymały sprawdzenie, i odpowiada na każde obcięcie.

Obaj znają te same zasady i często mówią tym samym językiem. Różnica nie leży w wiedzy, tylko w tym, czyj interes mają w głowie przy każdej decyzji.

Jeśli jesteś podwykonawcą, układ się przesuwa o jedno piętro. QS głównego wykonawcy jest wobec Ciebie tym, kim QS klienta jest wobec wykonawcy: sprawdza Twoje aplikacje o płatność i pilnuje pieniędzy swojej firmy. Do tego pamiętaj, że w umowie objętej Construction Act zapis „zapłacę, jak mi zapłacą” jest nieskuteczny, poza niewypłacalnością płacącego wyżej w łańcuchu. Brak pieniędzy od klienta głównego wykonawcy nie jest więc sam w sobie powodem, żeby nie zapłacić Tobie.

Kto o czym decyduje

QS klienta nie jest sędzią. Jego obcięcie to stanowisko jednej strony umowy, a nie wyrok. To, kto i kiedy wystawia pisma o płatności, wynika z umowy i z prawa. Przy umowach objętych Construction Act płacący wystawia payment notice najpóźniej 5 dni po due date, a jeśli chce zapłacić mniej, potrzebny jest skuteczny pay less notice z kwotą i podstawą wyliczenia, wysłany przed terminem z umowy. W umowach JCT certyfikat okresowy wystawia architekt albo contract administrator i to on pełni rolę payment notice. QS klienta może przygotować mu wycenę, ale podpis i termin są po stronie osoby wskazanej w umowie.

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy to umowa mówi, kto sprawdza Twoje waluacje, w jakim terminie i jak klient może zakwestionować kwotę. Jeśli umowa o tym milczy, każda rozmowa o pieniądzach zaczyna się od zera.

Jak współpracować z QS-em klienta, nie oddając pieniędzy

Z QS-em klienta da się dobrze pracować. Jasne zasady od pierwszego miesiąca oszczędzają czas obu stronom. Problem zaczyna się wtedy, gdy traktujesz go jak swojego doradcę albo gdy on ma dokumenty, a Ty masz tylko pamięć.

Przykład: dobudowa dla dewelopera w środkowej Anglii. QS klienta proponuje, żeby waluacje liczyć procentem dla całych etapów, bez rozbicia na pozycje. Brzmi wygodnie. Po trzech miesiącach każdy etap ma u niego kilka punktów procentowych mniej niż u Ciebie, a Ty nie masz czym pokazać, co dokładnie zostało zrobione. Gdyby od początku waluacja szła pozycja po pozycji z kosztorysu, ze zdjęciami, rozmowa wyglądałaby inaczej.

Co mówić, a czego nie mówić QS-owi klienta

• Mów o faktach z budowy

  Co zrobiono, kiedy i na jakiej podstawie, najlepiej ze zdjęciami z datą i numerem pozycji.

• Ustal format waluacji na starcie

  Pozycje z kosztorysu, okresy i terminy zapisz na piśmie przed pierwszą płatnością.

• Nie proś go o radę w sprawie umowy

  Odpowie uczciwie z punktu widzenia klienta. Twoje interesy pilnuje ktoś po Twojej stronie.

• Nie przyznawaj braków na budowie ustnie

  Każde „jeszcze nie skończone” powiedziane mimochodem może wrócić jako obcięcie.

Jak ułożyć współpracę z QS-em klienta krok po kroku

1. Przeczytaj umowę przed pierwszą waluacją

   Sprawdź, kto wystawia pisma o płatności, w jakim terminie i na jakiej podstawie.

2. Uzgodnij format waluacji

   Pozycje z kosztorysu, okres, dzień wysłania i sposób liczenia procentu wykonania zapisz w mailu.

3. Wysyłaj waluacje w terminie z umowy

   Zawsze w tej samej formie, ze zdjęciami i z odniesieniem do pozycji kosztorysu.

4. Zmiany zgłaszaj osobno

   Każda wariacja ma swój numer, opis i wycenę, a nie ginie w ogólnej kwocie waluacji.

5. Odpowiadaj na obcięcia na piśmie

   Pozycja po pozycji, z podstawą, w kilka dni, a nie po miesiącu przy kolejnej waluacji.

6. Miej swojego QS-a w trudnych sprawach

   Gdy kwoty rosną albo pisma robią się twarde, rozmawiaj z zawodowcem po swojej stronie.

Jeśli chcesz, żeby po Twojej stronie stołu siedział ktoś, kto mówi tym samym językiem co QS klienta, zobacz, jak pracuje QS po polsku. Szczegóły tego, jak przygotowujemy i wysyłamy waluacje, opisaliśmy na stronie waluacja na budowie.

Najczęstsze błędy

• Traktowanie QS-a klienta jak doradcy

  Jest uprzejmy i kompetentny, ale płaci mu klient i to jego pieniędzy pilnuje.

• Przyjmowanie obcięcia jako wyroku

  Obcięcie bez podstawy albo po terminie z umowy może nie mieć mocy. Ktoś musi to sprawdzić.

• Waluacje bez rozbicia na pozycje

  Procent dla całego etapu łatwo podważyć, a Ty nie masz czym pokazać, co zrobiono.

• Ustne ustalenia na budowie

  Rozmowa przy kawie nie zostawia śladu. Mail po spotkaniu z krótkim podsumowaniem zostawia.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.