Ile kosztuje kosztorys budowlany i kiedy się opłaca

Klient chce wycenę dobudowy na wczoraj. Rysunki od architekta mają kilkanaście stron, specyfikacja drugie tyle. Możesz siedzieć nad tym trzy wieczory albo zlecić to komuś, kto liczy kosztorysy na co dzień. Pierwsze pytanie jest zawsze to samo: ile kosztuje kosztorys budowlany i czy to się w ogóle zwróci. Konkretnej kwoty tu nie podamy, bo każda robota jest inna i każda uczciwa cena zależy od tego, co jest do policzenia. Pokażemy za to, od czego zależy cena, co dostajesz w zamian i kiedy kosztorys opłaca się bardziej niż Twoje wolne wieczory.

Ile kosztuje kosztorys budowlany: od czego zależy cena

Cena kosztorysu to głównie czas osoby, która go liczy. Im więcej trzeba przeczytać, zmierzyć i sprawdzić, tym dłużej to trwa. Na ten czas wpływa kilka rzeczy.

• Wielkość i rodzaj roboty

  Łazienka to kilka pozycji, a dobudowa z loftem to setki. Nowy budynek liczy się dłużej niż remont jednego pomieszczenia.

• Jakość dokumentów

  Pełne rysunki i specyfikacja skracają pracę. Szkic z ręki i opis w mailu oznaczają pytania, założenia i dłuższe liczenie.

• Poziom szczegółu

  Jedna kwota na etap to co innego niż przedmiar z ilościami każdej pozycji, który potem posłuży do waluacji i wariacji.

• Termin

  Kosztorys na jutro wymaga odłożenia innych robót. Kosztorys na za dwa tygodnie da się wpasować w normalny plan pracy.

• Liczba wersji

  Klient chce porównać dwa rodzaje dachu albo trzy warianty wykończenia. Każdy wariant to dodatkowe liczenie i sprawdzanie.

• Co dostajesz dalej

  Sam plik z kwotą albo kosztorys, który wchodzi do rozliczeń budowy i z którego potem liczy się każdą waluację.

Dlatego dwie oferty na kosztorys tej samej dobudowy mogą się bardzo różnić. Zanim porównasz ceny, porównaj, co jest w środku: czy dostaniesz same kwoty, czy też ilości, założenia, wyłączenia i rozbicie na etapy.

Co powinieneś dostać za swoje pieniądze

Dobry kosztorys to nie jedna liczba na dole strony. Powinien zawierać listę pozycji z ilościami i stawkami, preliminaria liczone osobno, narzut i zysk w osobnych liniach oraz listę założeń i wyłączeń. Wersja dla klienta jest po angielsku, w układzie, który zna architekt i QS klienta. Wersja robocza dla Ciebie pokazuje marżę, której klient nie widzi.

Kiedy kosztorys się opłaca

Kosztorys zwraca się wtedy, gdy chroni Cię przed stratą większą niż jego cena. W praktyce najczęściej w czterech sytuacjach.

• Duża robota na ryczałt

  Przy cenie ryczałtowej każda pominięta pozycja to Twoja strata. Im większa robota, tym więcej da się przeoczyć.

• Przetarg z kilkoma firmami

  Klient porównuje oferty obok siebie. Kompletny kosztorys z założeniami wygląda poważniej niż jedna kwota w mailu.

• Klient z QS-em albo architektem

  Profesjonalista po drugiej stronie szuka dziur w ofercie. Lepiej, żeby znalazł je ktoś po Twojej stronie.

• Budowa z waluacjami

  Gdy płatności idą co miesiąc, każda waluacja liczy się z pozycji kosztorysu. Bez rozbicia trudno obronić procent wykonania.

Kosztorys liczy się też przy płatnościach. Przy umowie objętej Construction Act klient, który chce zapłacić mniej niż kwota z noty, musi przed terminem z umowy wysłać pay less notice z kwotą i podstawą wyliczenia. Pozycje z kosztorysu pozwalają szybko sprawdzić, czy ta podstawa ma sens. Construction Act zwykle nie obejmuje jednak robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy wszystko zależy od umowy, a kosztorys dołączony do umowy jest Twoim najlepszym dowodem, co było w cenie.

Prosty rachunek pomoże Ci zdecydować. Przykład: dobudowa w północnym Londynie, cena ryczałtowa K, Twój zysk zaplanowany na Z% z K. W wycenie zabrakło wywozu ziemi z wykopu i kilku tygodni rusztowania, razem S% z K. Jeśli S jest bliskie Z, robisz całą dobudowę za darmo. Wtedy porównujesz cenę kosztorysu nie z zerem, tylko z ryzykiem utraty całego zysku z roboty.

Mała robota dla stałego klienta, którą robiłeś już dziesięć razy, zwykle nie potrzebuje zewnętrznego kosztorysu. Wystarczy Twoja własna wycena, byle z listą założeń.

Jak zamówić kosztorys krok po kroku

1. Zbierz dokumenty

   Rysunki, specyfikację, wzór umowy, zdjęcia istniejącego budynku. Im pełniejsza paczka, tym szybciej i taniej.

2. Opisz, czego potrzebujesz

   Do oferty dla klienta, do przetargu, do sprawdzenia własnej wyceny. Każdy cel to inny poziom szczegółu.

3. Podaj termin złożenia oferty

   Z zapasem kilku dni na Twoje poprawki i rozmowę z podwykonawcami.

4. Ustal, co dostajesz

   Wersja po angielsku dla klienta, wersja robocza dla Ciebie, założenia i wyłączenia, rozbicie na etapy płatności.

5. Odpowiadaj na pytania

   Osoba licząca zapyta o rzeczy, których nie ma na rysunkach. Szybka odpowiedź skraca czas i obniża ryzyko.

6. Przejrzyj wynik przed wysłaniem

   Sprawdź stawki robocizny i marżę. To Twoja oferta, więc Ty decydujesz o ostatecznej cenie.

Wyślij rysunki, a policzymy. Zobacz, jak wygląda kosztorys budowlany przygotowany przez nas i co z niego potem robimy na budowie.

Najczęstsze błędy

• Wybór najtańszej oferty na kosztorys

  Jeśli dostaniesz samą kwotę bez ilości i założeń, nie obronisz jej przed klientem ani jego QS-em.

• Wysłanie połowy dokumentów

  Kosztorys z niepełnych rysunków ma tyle założeń, że klient i tak poprosi o nową wycenę.

• Zamówienie w ostatniej chwili

  Pośpiech kosztuje: mniej czasu na pytania, więcej założeń i większe ryzyko, że coś wypadnie.

• Kosztorys do szuflady

  Po wygranej trzeba z niego liczyć waluacje i wariacje. Bez tego płacisz za dokument, którego nie używasz.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.