Kosztorys do przetargu: jak wygrać i nie stracić

Deweloper przysyła paczkę rysunków i specyfikację. Oferta na za tydzień, w grze jeszcze trzech wykonawców. Liczysz wieczorami, tniesz marżę, żeby być najtańszy, i wygrywasz. Po trzech miesiącach okazuje się, że rusztowanie stoi dłużej, niż liczyłeś, gruz wywozisz na swój koszt, a na każde pytanie o dopłatę słyszysz „to było w cenie”. Kosztorys do przetargu to nie konkurs na najniższą liczbę. To dokument, z którego potem żyjesz przez całą budowę. Ten wpis pokazuje, jak go policzyć, żeby wygrać robotę i na niej zarobić.

Kosztorys do przetargu: czym różni się od zwykłej wyceny

Przy zwykłej wycenie dla znajomego klienta sam ustalasz zakres i często dogadujecie szczegóły w trakcie. W przetargu zakres opisuje klient albo jego architekt: rysunki, specyfikacja, czasem przedmiar (bill of quantities) albo zestawienie robót (work schedules), do tego wzór umowy. Ty wyceniasz to, co dostałeś, a klient porównuje kilka ofert obok siebie.

To porównanie działa w dwie strony. Klient patrzy na cenę, ale QS klienta patrzy też, czy oferta jest kompletna. Brakujące pozycje, niejasne założenia i dziwnie niskie stawki to dla niego sygnał, że później przyjdą dopłaty. A dla Ciebie każda pozycja, której nie wyceniłeś, to robota za darmo.

Jest jeszcze jeden powód, żeby liczyć porządnie. W umowach JCT wyceniony przez Ciebie dokument (przedmiar, specyfikacja z cenami, zestawienie robót albo rozbicie kwoty ryczałtowej) zwykle służy potem jako podstawa wyceny wariacji. Jeśli w przetargu wpiszesz zaniżoną stawkę za metr ściany, ta sama stawka wróci przy każdej dodatkowej ścianie. Więcej o tym, jak wycenia się zmiany, przeczytasz na stronie o tym, czym są wariacje.

Z czego składa się kosztorys przetargowy

• Roboty bezpośrednie

  Robocizna, materiały i sprzęt dla każdej pozycji z rysunków, z ilościami policzonymi przez Ciebie, nie na oko.

• Podwykonawcy

  Ceny elektryka, hydraulika czy dekarza z pisemnych ofert, z zakresem sprawdzonym pod kątem tego, co pominęli.

• Preliminaria

  Zaplecze, rusztowanie, kontenery, kierowanie budową i inne koszty, które płacisz co tydzień, niezależnie od pozycji.

• Narzut

  Koszty firmy, które nie są przypisane do jednej budowy: biuro, samochody, księgowość, ubezpieczenia i Twój czas.

• Zysk

  Osobna linia, a nie to, co zostanie na końcu. Jeśli go nie wpiszesz, przy pierwszym problemie na budowie zniknie.

• Założenia i wyłączenia

  Lista tego, co jest w cenie, a czego nie ma. To ona chroni Cię przed sporem o „to było w zakresie”.

Kosztorys do przetargu a płatności w trakcie budowy

Wygrana cena to dopiero połowa. Druga połowa to pytanie, kiedy dostaniesz pieniądze. Przed złożeniem oferty przeczytaj wzór umowy z dokumentów przetargowych: okres waluacji, retencję i terminy płatności. Ustawa nie podaje stawki retencji, wysokość i zwrot wynikają z umowy, więc policz, ile pieniędzy będzie leżało u klienta do końca budowy i po niej.

Jeśli umowa jest objęta Construction Act, a nie ma zasad płatności zgodnych z ustawą, stosuje się Scheme for Construction Contracts. Construction Act zwykle nie obejmuje jednak robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Przy takim kliencie wszystko zależy od umowy, więc terminy płatności zapisz w ofercie i w umowie czarno na białym.

Jak przygotować kosztorys do przetargu krok po kroku

1. Przeczytaj wszystkie dokumenty

   Rysunki, specyfikację, przedmiar, wzór umowy i instrukcję dla oferentów. Zapisz termin złożenia oferty i formę, której wymaga klient.

2. Wypisz pytania i wyślij je od razu

   Brakujące wymiary, niejasne materiały, sprzeczności między rysunkiem a specyfikacją. Odpowiedź przed ofertą jest tańsza niż spór po.

3. Policz ilości sam

   Nawet jeśli dostałeś przedmiar, sprawdź główne pozycje. Kto płaci za błąd w ilościach, mówi umowa, więc sprawdź to przed ofertą.

4. Zbierz oferty podwykonawców i dostawców

   Na piśmie, z zakresem i terminem ważności. Porównaj je pozycja po pozycji, a nie tylko sumę na dole.

5. Policz preliminaria na czas budowy

   Ile tygodni potrwa robota i ile kosztuje Cię każdy tydzień na budowie. Dopiero potem dodaj koszty stałe.

6. Dodaj narzut, zysk i ryzyko

   Każde osobno. Ryzyko to konkretne rzeczy: dostęp, stan istniejącego budynku, grunt, a nie dowolny procent na zapas.

7. Napisz założenia i wyłączenia

   Krótko, punkt po punkcie, po angielsku. Na przykład: wywóz ziemi z wykopu według ilości z rysunków, kanalizacja poza granicą działki wyłączona.

8. Sprawdź całość na zimno

   Następnego dnia porównaj cenę z podobną robotą, którą już robiłeś. Jeśli wyszła dużo niższa, szukaj, czego brakuje.

Jeśli nie masz czasu liczyć po nocach, wyślij nam rysunki. Kosztorys budowlany przygotujemy po angielsku dla klienta, z wersją roboczą po polsku dla Ciebie.

Najczęstsze błędy

• Cena zbita, żeby wygrać

  Niższa cena bez zmiany zakresu to mniejszy zysk albo strata. Klient nie odda Ci różnicy, gdy zabraknie pieniędzy.

• Brak preliminariów

  Rusztowanie, zaplecze i kierowanie budową kosztują od pierwszego dnia. Jeśli nie ma ich w cenie, płacisz z własnej kieszeni.

• Oferta podwykonawcy bez sprawdzenia

  Jego cena może nie obejmować dojazdu, sprzętu czy wywozu. Wtedy brakującą część dopłacasz Ty.

• Brak założeń

  Bez listy założeń klient uzna, że w cenie jest wszystko, co da się wyczytać z rysunków, także to, czego nie wyceniłeś.

• Umowa przeczytana po wygranej

  Retencja, kary za opóźnienie i terminy płatności zmieniają wartość roboty. Czytaj je przed wyceną.

• Stawki, z których nie wyżyjesz

  Te same stawki posłużą do wyceny wariacji. Zaniżona stawka w ofercie obniża też każdą robotę dodatkową.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.