Preliminaria: o czym zapominasz w każdej wycenie

Wycena dobudowy gotowa: fundamenty, ściany, dach, okna, instalacje, wykończenia. Każda pozycja policzona co do worka cementu. Budowa rusza i już w pierwszym tygodniu płacisz za kontener, toaletę, ogrodzenie, skip i rusztowanie, którego nikt nie wpisał do żadnej pozycji. Do tego Twój czas na telefony, zamówienia i pilnowanie ludzi. Po trzech miesiącach okazuje się, że marża poszła na koszty, których nie było w wycenie. Jeśli szukasz odpowiedzi na pytanie preliminaries, co wpisać i jak to policzyć, ten wpis jest dla Ciebie.

Preliminaries: co wpisać do wyceny

Preliminaria (preliminaries, w skrócie prelims) to koszty prowadzenia budowy, które nie należą do jednej konkretnej roboty. Nie wmurujesz ich w ścianę i nie przykręcisz do dachu, ale bez nich budowa nie ruszy. W brytyjskich kosztorysach zawsze stoją osobno, zwykle na początku, przed robotami.

Dlaczego osobno? Bo klient i jego QS chcą widzieć, ile kosztuje sama budowa, a ile jej prowadzenie. Gdy preliminaria stoją w osobnej sekcji, łatwiej je obronić, łatwiej wliczyć do waluacji i łatwiej policzyć, ile kosztuje każdy dodatkowy tydzień. Gdy są rozsmarowane po stawkach, nikt ich nie widzi, także Ty.

Typowe preliminaria na małej i średniej budowie wyglądają tak:

• Zaplecze budowy

  Kontener biurowy albo magazynowy, toaleta, miejsce do jedzenia i suszenia ubrań. Dostawa, wynajem co tydzień i odbiór.

• Zabezpieczenie terenu

  Ogrodzenie, bramy, tablice, ochrona istniejących podłóg, schodów, drzwi i ogrodu klienta przez cały czas robót.

• Rusztowanie i dostęp

  Montaż, wynajem na cały czas potrzebny, przeróbki w trakcie, demontaż. Do tego drabiny, rampy i podesty.

• Kierowanie budową

  Czas kierownika albo Twój na budowie i przy telefonie: zamówienia, ludzie, rozmowy z klientem, architektem i inspektorem.

• Odpady i sprzątanie

  Skipy, worki na gruz, wywóz, sprzątanie w trakcie i końcowe przed oddaniem domu. Na każdej budowie wychodzi więcej, niż myślisz.

• Media i sprzęt ogólny

  Prąd i woda na budowę, oświetlenie tymczasowe, sprzęt używany przez wszystkich: betoniarka, rusztowania przejezdne, osuszacze.

Do tego dochodzą koszty, o których przypomina dopiero budowa: parking dla ekipy, dojazdy, ubezpieczenie roboty, opłaty, gdy skip albo rusztowanie stoi na ulicy. Czy na Twojej ulicy potrzebne jest pozwolenie i ile kosztuje, sprawdź w lokalnym council przed złożeniem oferty.

Koszty stałe i koszty zależne od czasu

Preliminaria dzielą się na dwie grupy. Koszty stałe płacisz raz: dostawa i odbiór kontenera, montaż i demontaż rusztowania, ogrodzenie. Koszty zależne od czasu płacisz za każdy tydzień: wynajem, kierowanie budową, toaleta, media.

Licz je osobno. Przykład: rozbudowa domu w Birmingham. Koszty stałe to S. Każdy tydzień budowy kosztuje Cię T. Budowa ma trwać N tygodni. Preliminaria = S + N razy T. Jeśli budowa przedłuży się o dwa tygodnie, preliminaria rosną o 2 razy T, nawet jeśli nie postawisz ani jednej cegły więcej.

Preliminaria w trakcie budowy i przy płatnościach

Dobrze policzone preliminaria pomagają też przy pieniądzach. W waluacji wliczasz je w miarę postępu budowy, tak jak pozwala umowa, a nie dopiero na końcu. Zaplecze i rusztowanie kosztują Cię od pierwszego dnia, więc od pierwszej waluacji na budowie powinny być w kwocie.

Przy opóźnieniu z winy klienta albo przy dużej zmianie zakresu preliminaria zależne od czasu są często największą pozycją do odzyskania. Czy i jak je odzyskasz, mówi umowa: zasady przedłużenia terminu, wariacji i kosztów. Jeśli w kosztorysie masz jasno rozpisany koszt tygodnia, łatwiej Ci wykazać, ile kosztowało każdy dodatkowy tydzień na budowie.

Pamiętaj też, że Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Przy takim kliencie zasady płatności, także za preliminaria, zależą wyłącznie od umowy, więc wpisz je tam wyraźnie.

Jak policzyć preliminaria krok po kroku

1. Ustal czas budowy

   Rozpisz prosty harmonogram na tygodnie. Bez tego nie policzysz kosztów zależnych od czasu.

2. Obejrzyj teren

   Dojazd, parking, miejsce na kontener i skip, sąsiedzi, ochrona istniejących części domu. Zrób zdjęcia.

3. Wypisz koszty stałe

   Dostawy, montaże, demontaże, ogrodzenie, przyłącza tymczasowe. Każdą rzecz osobno.

4. Wypisz koszty tygodniowe

   Wynajmy, kierowanie budową, media, sprzątanie. Pomnóż przez liczbę tygodni.

5. Sprawdź oferty podwykonawców

   Czy ich cena obejmuje rusztowanie, sprzęt i wywóz, czy liczą, że dasz im to Ty.

6. Pokaż preliminaria osobno w ofercie

   Klient widzi, za co płaci, a Ty masz podstawę do rozmowy, gdy budowa się wydłuży.

Jeśli chcesz, żeby ktoś policzył to za Ciebie razem z całą robotą, zobacz, jak przygotowujemy kosztorys budowlany z osobno rozpisanymi preliminariami.

Najczęstsze błędy

• Preliminaria schowane w stawkach

  Gdy rozłożysz je po pozycjach, przy omission klient wykreśla robotę razem z częścią Twojego zaplecza.

• Liczenie tylko kosztów stałych

  Kontener dowieziony i odebrany to nie wszystko. Za każdy tydzień wynajmu płacisz osobno, aż do końca budowy.

• Brak kosztu kierowania budową

  Twój czas na telefonie i przy zamówieniach to prawdziwy koszt. Jeśli go nie wpiszesz, pracujesz za darmo.

• Brak ochrony istniejącego domu

  Folie, płyty na podłogi i osłony schodów kosztują. Bez nich płacisz potem za naprawę szkód u klienta.

• Brak sprzątania końcowego

  Klient odbiera dom, a nie budowę. Sprzątanie przed oddaniem trwa dłużej, niż zakładasz, i ktoś musi za nie zapłacić.

• Zbyt krótki harmonogram w wycenie

  Optymistyczny czas budowy daje niską cenę, ale każdy dodatkowy tydzień płacisz potem z własnej marży.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.