Stawki z kosztorysu do wariacji: kiedy pasują, a kiedy nie

Klient prosi o dodatkowe dwa metry ścianki działowej w łazience na piętrze. W kosztorysie masz stawkę za metr takiej ścianki, więc mnożysz i wysyłasz cenę. Dopiero na budowie wychodzi, że materiał trzeba wnosić po schodach, łazienka jest już wykafelkowana, a ekipa musi wrócić na jeden dzień z innej roboty. Stawka z kosztorysu była dobra dla całej ścianki na parterze, w trakcie budowy. Do tej jednej zmiany nie pasowała wcale. Stawki do wariacji to temat, na którym małe firmy tracą po cichu, bo cena wygląda uczciwie, a robota wychodzi po kosztach.

Stawki do wariacji: skąd je brać

Najprostsza zasada brzmi: jeśli zmiana to ta sama robota, w tych samych warunkach i w podobnej ilości, bierzesz stawkę z kosztorysu. Klient ją zna, bo jest w umowie, i trudno mu z nią dyskutować. Jeśli warunki są inne, stawka z kosztorysu jest tylko punktem wyjścia.

Najpierw jednak umowa. W umowie JCT Standard Building Contract 2024 w wersji z przedmiarem wycena wariacji ma osobne zasady (Valuation Rules), z oddzielnymi zapisami dla robót mierzalnych, dla dayworks i dla sytuacji, w której zmiana wpływa na warunki wykonania innych robót. Jest tam też procedura wyceny zmiany z góry (Variation Quotation). Przy umowie spoza JCT szukaj zapisu o tym, jak wycenia się zmiany. Jeśli takiego zapisu nie ma, ustal zasadę z klientem na piśmie, zanim pojawi się pierwsza wariacja.

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy to, jak liczysz wariacje i kiedy klient za nie płaci, zależy wyłącznie od umowy i od tego, co ustaliliście.

Kiedy stawka z kosztorysu pasuje

• Ta sama robota i materiał

  Zmiana to dokładnie ta pozycja z kosztorysu, tylko w innej ilości, np. więcej metrów tej samej posadzki.

• Te same warunki pracy

  Ten sam dostęp, ta sama kondygnacja, ten sam etap budowy i ekipa, która i tak jest na miejscu.

• Podobna ilość

  Dodatkowe metry nie są drobną poprawką ani nie zmieniają skali całej pozycji z kosztorysu.

• Aktualne ceny materiałów

  Od kosztorysu nie minęło tyle czasu, żeby ceny w hurtowni zmieniły się wyraźnie.

Kiedy stawka z kosztorysu nie pasuje

• Mała ilość osobno

  Dwa metry zamiast dwudziestu. Przygotowanie, dojazd i sprzątanie kosztują tyle samo, a dzielą się na mniej.

• Inny etap budowy

  Zmiana po wykończeniu oznacza ochronę gotowych powierzchni, poprawki i powrót ekipy na budowę.

• Gorszy dostęp

  Wnoszenie materiału po schodach, praca w zamieszkanym domu, brak miejsca na składowanie materiału.

• Inny materiał albo technologia

  Klient wybrał coś, czego nie było w kosztorysie. Wtedy stawka jest nowa, a nie poprawiona.

Jak ustalić stawkę do wariacji krok po kroku

1. Znajdź najbliższą pozycję w kosztorysie

   Ta sama robota albo najbardziej podobna, ze stawką, którą klient już przyjął.

2. Porównaj warunki

   Ilość, etap budowy, dostęp, kondygnacja i to, czy ekipa jest na miejscu, czy musi wrócić.

3. Rozbij stawkę na części

   Robocizna, materiał, sprzęt, odpady, koszty ogólne i zysk, tak jak w Twoim kosztorysie.

4. Popraw tylko to, co się zmieniło

   Więcej godzin przy gorszym dostępie, nowa cena materiału, dodatkowa ochrona i sprzątanie.

5. Policz nową stawkę, gdy nic nie pasuje

   Zbuduj ją z tych samych części i tego samego narzutu co w kosztorysie.

6. Opisz klientowi podstawę

   Przy cenie napisz, z której pozycji wyszedłeś i co poprawiłeś, jednym albo dwoma zdaniami.

7. Wyślij cenę przed robotą

   Klient potwierdza na piśmie, a Ty zaczynasz dopiero po jego odpowiedzi.

Przykład z literami: stawka z kosztorysu za metr ścianki to S. Przy małej ilości na piętrze robocizna rośnie o R procent, a do pozycji dochodzi jednorazowy koszt powrotu ekipy i ochrony łazienki K. Cena zmiany to ilość razy S poprawione o R procent robocizny, plus K. Klient widzi, skąd wzięła się każda część, więc łatwiej mu ją przyjąć.

Gdy zmiany nie da się sensownie zmierzyć, zostają dayworks, czyli rozliczenie godzin, materiału i sprzętu. To dobre wyjście przy robotach, których zakresu nie znasz przed rozpoczęciem, ale wymaga codziennych kart pracy podpisywanych przez klienta albo jego przedstawiciela. Bez nich dayworks zamieniają się w spór o godziny.

Stawki do wariacji są tak dobre jak kosztorys, z którego pochodzą. Jeśli w kosztorysie masz jedną kwotę za całą łazienkę, nie masz z czego liczyć zmian i każda wycena wygląda na wziętą z powietrza. Dlatego dobre kosztorysy budowlane w UK mają pozycje, ilości i stawki rozbite tak, żeby dało się z nich potem wyceniać zmiany. Zobacz też, jak prowadzimy wariacje od wyceny do zapłaty.

Najczęstsze błędy

• Stawka z kosztorysu do wszystkiego

  Ta sama cena za metr przy dwóch metrach na piętrze i przy dwudziestu na parterze w trakcie budowy.

• Kosztorys bez rozbicia

  Jedna kwota za całą łazienkę albo kuchnię. Przy zmianie nie ma stawki, od której można zacząć.

• Zapomniany powrót ekipy

  Dojazd, ustawienie, sprzątanie i ochrona gotowych powierzchni nie trafiają do ceny zmiany.

• Stare ceny materiałów

  Stawka sprzed wielu miesięcy przepisana bez sprawdzenia, czy hurtownia nie podniosła cen.

• Nowa stawka bez wyjaśnienia

  Klient widzi inną cenę niż w kosztorysie i nie wie dlaczego, więc od razu ją kwestionuje.

• Wycena po robocie

  Stawka liczona, gdy ścianka już stoi. Każda kwota po fakcie wydaje się klientowi za wysoka.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.