Wariacja a termin zakończenia: jak policzyć dni

Klient dołożył świetlik w dachu i drugą łazienkę na piętrze. Wyceniłeś obie zmiany, klient zaakceptował, pieniądze wejdą w waluacji. O terminie nikt nie wspomniał. Dwa miesiące później budowa kończy się trzy tygodnie po dacie z umowy, a klient pisze o karach za opóźnienie. Ty wiesz, że to przez jego zmiany, ale na papierze masz tylko ceny. Wariacja a termin to dwie strony tej samej zmiany. Jeśli wyceniasz pieniądze, a nie liczysz dni, za dodatkową robotę możesz dostać zapłatę i jednocześnie zapłacić za spóźnienie.

Wariacja a termin: kiedy zmiana przesuwa koniec budowy

Nie każda wariacja przesuwa termin. Liczy się to, czy zmiana opóźnia zakończenie całej budowy, a nie to, ile dni ekipa przy niej pracowała. Dodatkowe gniazdka zrobione przez elektryka w czasie, gdy tynkarze i tak pracowali w innym pokoju, mogą nie zmienić daty końca ani o dzień. Dodatkowa łazienka, przez którą trzeba czekać na nowe rysunki i zamówić inną armaturę, może przesunąć wszystko, co jest po niej.

Patrz na kolejność robót. Na każdej budowie są roboty, które idą jedna po drugiej: fundamenty, ściany, dach, instalacje, tynki, wykończenie. Jeśli zmiana wchodzi w ten łańcuch i go wydłuża, przesuwa termin. Jeśli robisz ją obok, w czasie, który i tak był wolny, termin zostaje.

Co mówi umowa

O tym, czy dostaniesz więcej czasu, decyduje umowa. Dobra umowa mówi, z jakich powodów termin można przedłużyć, kto o tym decyduje i jak szybko musisz zgłosić opóźnienie. W wytycznych JCT do Minor Works (edycja 2011) wydawca opisuje to tak: gdy widać, że robota nie skończy się w terminie, wykonawca ma od razu zawiadomić architekta albo contract administratora. Jeśli opóźnienie wynika z przyczyn niezależnych od wykonawcy, ten przyznaje rozsądne przedłużenie. Gdy robota nie jest skończona w terminie po uwzględnieniu przedłużeń, klient może potrącić liquidated damages, czyli kary za opóźnienie z umowy.

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy wszystko zależy od umowy. Jeśli w umowie z klientem prywatnym nie ma nic o przedłużeniu terminu, tym bardziej zapisuj wpływ każdej zmiany na termin przy jej akceptacji.

Jak policzyć dni dla wariacji

Licz dni, o które przesuwa się koniec budowy, a nie dni pracy przy zmianie. To dwie różne liczby. Zmiana może zająć ekipie D dni, a koniec budowy przesunąć o mniej, o tyle samo albo o więcej, jeśli doszło czekanie na materiał albo decyzję.

• Czas samej roboty

  Ile dni zajmie zmiana tej ekipie, która ją zrobi. Weź to z wyceny, z godzin ludzi albo z podobnej roboty.

• Czas czekania

  Dni na decyzję klienta, nowe rysunki albo dostawę materiału. To często więcej niż sama robota i łatwo o tym zapomnieć.

• Roboty, które stoją

  Kto nie może pracować, dopóki zmiana nie jest skończona. Tynkarz nie wejdzie, zanim elektryk nie skończy przeróbek.

• Wolny czas w planie

  Czy w harmonogramie był zapas na tym odcinku. Jeśli był, część dni zmiany zmieści się bez przesuwania końca.

• Zmiany nakładające się

  Dwie zmiany w tym samym tygodniu nie zawsze dają sumę dni. Policz, o ile razem przesuwają koniec budowy.

• Pora roku i dostępność

  Robota przesunięta na zimę może iść wolniej, a ekipa zajęta gdzie indziej. Zapisz, jeśli to wydłuża okres.

Przykład: dobudowa w Yorkshire. Klient dokłada świetlik. Montaż to D dni, ale na okno czeka się dłużej, a dach musi zostać zabezpieczony i nie da się zacząć ocieplenia pod nim. W planie nie było zapasu na tym odcinku, więc koniec przesuwa się o czas czekania plus czas montażu. Wykonawca wpisuje te dni do wyceny wariacji i do e-maila z prośbą o akceptację, zanim zamówi okno.

Co zrobić krok po kroku przy każdej zmianie

1. Sprawdź zapisy o terminie

   Przeczytaj w umowie, z jakich powodów dostajesz więcej czasu, komu i w jakim terminie zgłaszasz opóźnienie.

2. Zrób prosty harmonogram

   Nawet lista etapów z datami wystarczy. Bez niego nie pokażesz, które roboty przesunęła zmiana.

3. Policz dni przy wycenie

   Do każdej wariacji wpisz czas roboty, czas czekania i to, o ile przesuwa koniec budowy.

4. Wyślij cenę razem z dniami

   W jednym e-mailu: opis, cena i wpływ na termin. Poproś o akceptację obu, a nie tylko ceny.

5. Zgłoś opóźnienie od razu

   Gdy widzisz, że termin się nie utrzyma, napisz do klienta albo architekta tego samego tygodnia, z powodem.

6. Zapisuj, co się dzieje

   Dziennik budowy z datami dostaw, decyzji i przestojów. To z niego potem policzysz dni, jeśli klient je zakwestionuje.

7. Aktualizuj datę końca

   Po każdej akceptacji wpisz nową datę zakończenia i wyślij ją klientowi. Wtedy obie strony liczą od tej samej daty.

Jeśli chcesz, żeby ktoś liczył ceny i dni za Ciebie, zobacz, jak prowadzimy wariacje na budowie, z wpływem na termin przy każdej zmianie. Przy większych kontraktach polski quantity surveyor w UK przygotuje też zgłoszenie opóźnienia po angielsku, zgodnie z zapisami Twojej umowy.

Najczęstsze błędy

• Cena bez dni

  Wyceniasz pieniądze, a terminu nie ruszasz. Na końcu dostajesz zapłatę za zmianę i pismo o karach za opóźnienie.

• Liczenie dni pracy zamiast opóźnienia

  Klient powie, że zmiana zajęła dwa dni, a nie trzy tygodnie. Licz przesunięcie końca budowy.

• Pominięte czekanie na materiał

  Dni dostawy i decyzji klienta wydłużają budowę bardziej niż sama robota. Wpisz je do wyceny zmiany.

• Zgłoszenie po fakcie

  Piszesz o opóźnieniu dopiero, gdy minął termin. Wiele umów wymaga zgłoszenia od razu, gdy opóźnienie widać.

• Brak harmonogramu

  Bez żadnego planu robót nie pokażesz, co przesunęła zmiana. Twoje dni stają się wtedy tylko Twoim słowem.

• Stara data końca w waluacjach

  Każdy dokument pokazuje datę z umowy, choć zmiany ją przesunęły. Klient potem wraca do tej daty.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.