Building control completion certificate: kto i kiedy go dostaje

Dobudowę oddałeś półtora roku temu. Klient sprzedaje dom i dzwoni zdenerwowany: prawnik kupującego chce building control completion certificate, a on go nie ma. Pyta, czy to nie Ty miałeś go załatwić. Ty myślisz, że to sprawa klienta i jego architekta. Kto ma rację, zależy od tego, kto składał wniosek i co zapisaliście w umowie. Żeby rozmawiać spokojnie, musisz wiedzieć, co to za certyfikat, kto go wydaje i kiedy przychodzi. Wyjaśniamy na podstawie przewodników gov.uk dla Anglii. W pozostałych częściach UK sprawdź zasady u lokalnego building control.

Building control completion certificate: co to jest

To potwierdzenie od building control, że roboty objęte przepisami budowlanymi (building regulations) zostały sprawdzone i są z nimi zgodne. Nadzór nad robotami prowadzi building control body. Według gov.uk można wybrać dział building control w urzędzie (local authority) albo prywatnego, zarejestrowanego inspektora (registered building control approver).

Od tego wyboru zależy nazwa dokumentu na końcu. Gdy nadzór prowadzi urząd, wydaje on completion certificate. Gdy prywatny inspektor, daje on final certificate. Nie myl go z final certificate z umowy JCT. To dwa różne dokumenty od różnych osób i o różnych sprawach.

Kiedy przychodzi certyfikat

Według gov.uk certyfikat zwykle przychodzi w ciągu 8 tygodni od zakończenia robót, o ile są zgodne z przepisami. Część robót, na przykład montaż okien albo kotła, może zrobić instalator zarejestrowany w competent person scheme. Wtedy nie trzeba osobnego wniosku do building control. Instalator daje certyfikat w ciągu 8 tygodni od zakończenia, a gdy trzeba, sam zgłasza robotę do urzędu. Taki certyfikat pokazuje się potem w wyszukiwaniach, które robią prawnicy przy sprzedaży domu.

Jeśli zgody nie było wcale, gov.uk opisuje jeszcze regularisation. To wsteczna zgoda na roboty już wykonane, wydawana tylko przez urząd i tylko dla robót po 11 listopada 1985 roku. Zanim urząd ją wyda, może być potrzebna przeróbka części robót.

Kto dostaje certyfikat i kto za co odpowiada

Przewodnik gov.uk pisze do osoby, która zleca roboty i występuje o zgodę. To ona zwykle dostaje certyfikat po zakończeniu robót. Gov.uk przypomina też, że bez zgody building control nie będzie certyfikatów zgodności, których można potrzebować przy sprzedaży domu.

Wniosek można złożyć na kilka sposobów, a od wyboru zależy, jak wygląda nadzór:

• Full plans

  Najdokładniejsza droga. Według gov.uk decyzja w ciągu 5 tygodni albo 2 miesięcy za Twoją zgodą.

• Building notice

  Tylko dla mniejszych robót. Start 2 dni po zgłoszeniu, ale bez formalnej zgody na plany.

• Competent person scheme

  Instalator z rejestru sam pilnuje przepisów dla swojej roboty i daje certyfikat po jej końcu.

• Regularisation

  Zgoda wsteczna na roboty bez zgody, tylko z urzędu i tylko dla robót po 11 listopada 1985.

Certyfikat dostaje zwykle klient, ale zgodność robót to także Twoja sprawa. W nocie wydawcy JCT o wyborze umowy czytamy, że uzyskanie zgód z building regulations zwykle należy do klienta i jego doradców, a mimo to wykonawca dalej odpowiada za zgodność robót z przepisami. Według gov.uk osoba wykonująca roboty może zostać ścigana i ukarana grzywną, jeśli nie są one zgodne z przepisami, a building control może kazać zapłacić za poprawienie wadliwych robót. Od 1 października 2023 roku przepisy wymieniają osoby odpowiedzialne: klienta, principal designera, projektantów, principal contractora i wykonawców. Umowa JCT Minor Works z 2024 roku ma osobny artykuł o Building Regulations, principal designerze i principal contractorze.

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy to, czy ostatnia płatność czeka na certyfikat building control, zależy od Twojej umowy. Jeśli umowa wiąże płatność z certyfikatem, a wniosek składa klient albo jego architekt, zapisz, kto zgłasza zakończenie robót i kto umawia końcową inspekcję. Inaczej czekasz na pieniądze przez cudze zaniedbanie.

Co zrobić krok po kroku

1. Ustal, kto składa wniosek

   Klient, jego architekt czy Ty. Zapisz to w umowie razem z tym, kto płaci opłaty.

2. Sprawdź wniosek przed startem

   Poproś o potwierdzenie złożenia wniosku i dane inspektora, zanim wejdziesz na budowę.

3. Zgłaszaj etapy do inspekcji

   Umawiaj inspekcje w porę i nie zakrywaj robót, zanim inspektor je zobaczy.

4. Rób zdjęcia robót zakrytych

   Fundamenty, izolacje i instalacje przed zakryciem, z datą. Pomagają przy inspekcji i w sporze.

5. Zbierz certyfikaty instalatorów

   Od każdego instalatora z competent person scheme, zanim zejdzie z budowy.

6. Zgłoś zakończenie robót

   Umów końcową inspekcję i przekaż inspektorowi to, o co prosi, bez zwłoki.

7. Dopilnuj kopii dla klienta

   Gdy certyfikat przyjdzie, upewnij się, że klient ma go w komplecie dokumentów.

Przykład: dobudowa dla klienta prywatnego pod Birmingham. Wniosek składał architekt klienta, a umowa wiąże płatność końcową z zakończeniem robót. Wykonawca po ostatniej inspekcji wysyła mail do klienta i architekta: roboty skończone, inspekcja odbyła się w danym dniu, certyfikaty instalatorów w załączniku. Gdy po kilku tygodniach klient pyta o certyfikat z urzędu, wykonawca ma na piśmie, że ze swojej strony zrobił wszystko, a dalsze kroki są po stronie osoby, która składała wniosek.

Jeśli nie wiesz, jak zapisać to w umowie albo jak napisać takie pismo po angielsku, zobacz, jak pracuje QS po polsku. Kto składa wniosek i kto zgłasza zakończenie, najlepiej ustalić przed startem, bo umowa budowlana w UK bez tego zapisu zostawia sprawę domysłom.

Najczęstsze błędy

• Założenie, że wniosek złożył ktoś inny

  Nikt nie sprawdził, czy wniosek jest. Problem wychodzi dopiero przy sprzedaży domu.

• Zakrycie robót przed inspekcją

  Inspektor nie widział fundamentów ani izolacji. Bez zdjęć trzeba odkrywać i płacić drugi raz.

• Brak certyfikatów instalatorów

  Elektryk czy instalator kotła zszedł z budowy bez certyfikatu. Potem trudno go złapać.

• Mylenie dwóch final certificate

  Final certificate z umowy JCT i ten od prywatnego inspektora to zupełnie inne dokumenty.

• Brak zgłoszenia zakończenia

  Roboty skończone, ale nikt nie umówił końcowej inspekcji. Certyfikat nie przychodzi.

• Brak zapisu w umowie

  Nie wiadomo, kto składa wniosek i kto płaci. Przy każdym problemie strony wskazują siebie nawzajem.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.