JCT Standard Building Contract po polsku

Główny wykonawca zaprasza Cię do oferty na pakiet tynków i suchej zabudowy w nowym budynku mieszkalnym. W dokumentach widzisz, że umowa główna to JCT Standard Building Contract With Quantities, a Twoja umowa ma być „SBCSub”. Przedmiar ma kilkaset stron, a w specyfikacji co chwilę pojawia się NRM. Inny klient, deweloper, przysyła Ci SBC bez przedmiaru i każe wycenić z rysunków i specyfikacji. Standard Building Contract to najbardziej rozbudowana z tradycyjnych umów JCT. Polska firma spotyka ją najczęściej jako podwykonawca przy większych budowach. Ten wpis wyjaśnia ją po polsku: wersje, pieniądze i to, na co uważać.

JCT Standard Building Contract: do jakiej roboty

Standard Building Contract (w skrócie SBC) to umowa JCT dla większych robót, które projektuje albo uszczegóławia strona klienta. Obecna edycja to SBC 2024, a wcześniejsze to 2016, 2011 i 2005. Według wydawcy umowa pasuje, gdy potrzebne są szczegółowe zapisy, a umową administruje architekt albo contract administrator oraz quantity surveyor. Mogą z niej korzystać klienci prywatni i samorządy, roboty można dzielić na etapy, a umowa ma zapisy o wskazanych specjalistach (named specialists).

Są trzy wersje, a różnią się tym, kto i jak opisuje ilość robót:

• SBC/Q z przedmiarem

  Klient daje rysunki i przedmiar (bill of quantities), który określa ilość i jakość robót. Cena to ryczałt z płatnościami co miesiąc.

• SBC/XQ bez przedmiaru

  Klient daje rysunki oraz specyfikację albo zestawienie robót. Przedmiaru nie ma, bo robota nie jest aż tak złożona.

• SBC/AQ z przybliżonym przedmiarem

  Przedmiar jest przybliżony, bo brakuje czasu na pełne rysunki. Całą robotę mierzy się potem od nowa.

• Część projektowana przez Ciebie

  Każda wersja ma opcję Contractor's Designed Portion. JCT zaznacza, że to nie robi z SBC umowy design and build.

Kto odpowiada za ilości

To najważniejsza różnica dla Twojej wyceny. W SBC/Q przedmiar przygotowuje się według RICS New Rules of Measurement (NRM), chyba że dla danych pozycji podano inaczej. Według JCT za dokładność ilości odpowiada klient, a umowa przewiduje poprawianie błędów z odpowiednią zmianą ceny. Błąd w przedmiarze to więc podstawa do korekty ceny, a nie tylko Twój problem.

W SBC/XQ jest inaczej. Wyceniasz specyfikację albo zestawienie robót pozycja po pozycji, albo podajesz ryczałt i do tego contract sum analysis albo schedule of rates. JCT pisze wprost, że ryzyko błędu w ilościach ponosi tu w dużej mierze wykonawca. Dlatego przy SBC/XQ musisz policzyć ilości sam, z rysunków.

W SBC/AQ kwota z oferty jest tylko orientacyjna. Robotę mierzy się od nowa według stawek z przedmiaru, a z tego wychodzi ostateczna cena (Ascertained Final Sum).

Pieniądze w Standard Building Contract

W umowach JCT certyfikat okresowy (interim certificate) wystawia architekt albo contract administrator i to on pełni rolę payment notice. Płatności okresowe w SBC są co miesiąc, jeśli umowa nie mówi inaczej. Materiały na budowie zwykle wchodzą do waluacji, jeśli są dostarczone na budowę we właściwym czasie i zabezpieczone. Materiały poza budową tylko wtedy, gdy umowa tak mówi. SBC ma też opcje: zaliczkę, gwarancję zamiast retencji (retention bond), gwarancję za materiały poza budową, gwarancję należytego wykonania i gwarancję spółki matki.

Wycenione dokumenty, czyli przedmiar albo contract sum analysis, są podstawą wyceny wariacji. Zmiany cen w trakcie budowy reguluje opcja fluctuations, a w danych umowy można też wybrać, że żadne zmiany cen nie obowiązują. Sprawdź, co zaznaczono, zanim policzysz ryzyko.

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Jeśli SBC trafi do takich robót, decydują zapisy samej umowy. Przy umowie objętej ustawą klient, który chce zapłacić mniej niż kwota z certyfikatu, musi przed terminem z umowy wysłać pay less notice z kwotą i podstawą wyliczenia.

Gdy jesteś podwykonawcą

Według JCT podwykonawcę w SBC zatrudnia się za pisemną zgodą architekta albo contract administratora albo wybiera z listy trzech nazw. Do SBC pasuje Standard Building Sub-Contract: SBCSub/A i SBCSub/C, gdy nie projektujesz, oraz SBCSub/D/A i SBCSub/D/C, gdy projektujesz część robót. Twoja umowa jest z głównym wykonawcą, a nie z klientem, więc to z nim rozliczasz waluacje, wariacje i retencję.

Przykład: firma tynkarska dostaje zapytanie na pakiet w budynku na SBC/Q. Prosi o fragment przedmiaru dla swojego pakietu i umowę SBCSub. Sprawdza, czy ilości w jej pakiecie są przeniesione z przedmiaru głównego, czy liczone na nowo, i kto odpowiada za błędy. Pyta też o retencję i terminy aplikacji. Dopiero potem podaje cenę.

Co sprawdzić krok po kroku przy SBC

1. Ustal wersję

   SBC/Q, SBC/XQ czy SBC/AQ. Od tego zależy, kto odpowiada za ilości i jak powstaje ostateczna cena.

2. Sprawdź opcję projektu

   Czy jest Contractor's Designed Portion, a jeśli tak, którą część projektujesz i jak wyceniasz ryzyko.

3. Przeczytaj dane umowy

   Kwota, daty, etapy, kary za opóźnienie, retencja, gwarancje i fluctuations. Ustawa nie podaje stawki retencji.

4. Policz ilości tam, gdzie to Twoje ryzyko

   Przy SBC/XQ i przy pakiecie z ilościami od głównego wykonawcy sprawdź je z rysunków.

5. Zapytaj o umowę podwykonawczą

   SBCSub czy własna umowa głównego wykonawcy? Porównaj terminy płatności i retencję z umową główną.

6. Ustal drogę płatności

   Komu i kiedy wysyłasz aplikację, kto wydaje certyfikat i w jakim terminie. Zapisz to w kalendarzu.

Jeśli chcesz, żeby ktoś przeczytał SBC albo SBCSub przed podpisem i wypisał po polsku pieniądze, terminy i ryzyka, zobacz, jak wygląda umowa budowlana w UK sprawdzana przez nas. Ilości do oferty z rysunków policzy polski kosztorysant w UK.

Najczęstsze błędy

• Ilości bez sprawdzenia

  Przy SBC/XQ albo pakiecie od głównego wykonawcy bierzesz ilości z cudzej listy, a ryzyko błędu jest Twoje.

• Ryczałt bez rozbicia

  Cena bez contract sum analysis daje drugiej stronie wolną rękę przy wycenie wariacji i potrąceń.

• SBC jako design and build

  Myślisz, że skoro projektujesz część, odpowiadasz za całość albo za nic. Liczy się opis Twojej części.

• Umowa podwykonawcza inna niż główna

  Główny wykonawca dopisuje dłuższe terminy płatności i wyższą retencję, a Ty tego nie czytasz.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.