JCT Intermediate po polsku

Dostajesz zapytanie ofertowe na przebudowę małego budynku biurowego na mieszkania. W dokumentach jest przedmiar, specyfikacja, rysunki i zdanie, że umowa będzie na JCT Intermediate. Do tej pory robiłeś głównie dobudowy na Minor Works albo na umowie Homeowner. Teraz widzisz dłuższą umowę, QS-a klienta w zespole i pozycję z nazwiskiem firmy, która ma zrobić windę jako „named sub-contractor”. JCT Intermediate to dla wielu polskich firm pierwszy krok do większych robót. Ten wpis wyjaśnia ją po polsku: do jakiej roboty pasuje, jak działają pieniądze i na co uważać przed podpisem.

JCT Intermediate: do jakiej roboty

Intermediate Building Contract (w skrócie IC) to umowa JCT dla robót średniej skali. Obecna edycja to IC 2024, a cała rodzina weszła w lipcu 2024 roku. Według wydawcy umowa pasuje, gdy spełnione są cztery warunki naraz:

• Proste roboty w zwykłych branżach

  Roboty o prostej treści, w zwykłych branżach budowlanych, bez złożonych instalacji i bez złożonych robót specjalistycznych.

• Projekt i dokumenty od klienta

  Robotę projektuje strona klienta i daje rysunki oraz przedmiar, specyfikację albo zestawienie robót (work schedules).

• Architekt i QS po stronie klienta

  Umową administruje architekt albo contract administrator i quantity surveyor. To oni administrują umową w imieniu klienta.

• Szczegółowe zasady umowy

  Potrzebne są dość szczegółowe zapisy, bardziej rozbudowane niż w Minor Works, ale mniej niż w Standard Building Contract.

Z umowy mogą korzystać klienci prywatni i samorządy. Roboty można dzielić na etapy (sections). Cena to ryczałt (lump sum) z miesięcznymi płatnościami okresowymi, jeśli umowa nie mówi inaczej.

IC czy ICD

Gdy wykonawca ma zaprojektować wydzieloną część robót, JCT wskazuje wersję ICD (Intermediate Building Contract with contractor's design). Ta część nazywa się Contractor's Designed Portion. JCT zaznacza, że ICD nie jest umową design and build, więc nie odpowiadasz za projekt całości, tylko za swoją część.

Named sub-contractors

To jest rzecz, której nie ma w Minor Works. W IC klient może wskazać z nazwy podwykonawcę, z którym musisz podpisać umowę (Named Sub-Contractor). JCT wymaga wtedy użycia osobnych dokumentów Intermediate Named Sub-Contract. Wszyscy podwykonawcy, także wskazani przez klienta, są Twoimi podwykonawcami i odpowiadasz za ich robotę. Wyjątek: według JCT nie odpowiadasz za projekt wykonany przez named sub-contractora, a klient bierze na siebie dodatkowe ryzyko, gdy umowa z takim podwykonawcą zostanie rozwiązana z powodu jego niewypłacalności.

Pieniądze w JCT Intermediate

Dokumenty, które wyceniłeś, są później podstawą wyceny wariacji. JCT opisuje to tak: przy przedmiarze albo zestawieniu robót wyceniasz je pozycja po pozycji. Przy samej specyfikacji wyceniasz ją albo podajesz ryczałt, a do tego dajesz schedule of rates albo contract sum analysis. Z tych cen QS klienta potem liczy wariacje, więc rozbicie ceny przy ofercie to nie formalność.

W umowach JCT certyfikat okresowy (interim certificate) wystawia architekt albo contract administrator i to on pełni rolę payment notice. Materiały na budowie zwykle wchodzą do waluacji, jeśli są dostarczone na budowę we właściwym czasie i zabezpieczone. Materiały poza budową tylko wtedy, gdy umowa tak mówi. IC ma też opcjonalne zapisy o zaliczce (advance payment) i o gwarancji za materiały poza budową (bond).

Wzrost cen w trakcie budowy to w IC zwykle Twoje ryzyko. Według JCT umowa przewiduje tylko ograniczone zmiany cen (contribution, levy and tax), a w danych umowy można też wybrać, że żadne zmiany cen nie obowiązują. Sprawdź, co zaznaczono.

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Jeśli IC trafi do takich robót, liczą się terminy i zasady zapisane w samej umowie. Przy umowie objętej ustawą klient, który chce zapłacić mniej niż kwota z certyfikatu, musi przed terminem z umowy wysłać pay less notice z kwotą i podstawą wyliczenia.

Przykład: wykonawca wygrywa przebudowę na IC. Klient wskazuje named sub-contractora do instalacji wentylacji. Wykonawca prosi o dokumenty przetargowe tego podwykonawcy przed podpisem umowy głównej, sprawdza jego terminy i zakres, a w swoim harmonogramie zostawia czas na jego robotę. Gdy wentylacja się spóźnia, ma na piśmie, co i kiedy było uzgodnione.

Co sprawdzić krok po kroku przed podpisem IC

1. Sprawdź, czy to IC czy ICD

   Przy ICD znajdź opis części, którą projektujesz, i wyceń projekt oraz odpowiedzialność za niego.

2. Przeczytaj dane umowy

   Kwota, daty, etapy, kary za opóźnienie, retencja i okres usuwania wad. Ustawa nie podaje stawki retencji.

3. Sprawdź listę dokumentów

   Które rysunki, przedmiar albo specyfikacja są częścią umowy. To, czego tam nie ma, jest wariacją.

4. Rozbij cenę porządnie

   Wyceniony przedmiar albo contract sum analysis to potem podstawa wariacji. Ogólne pozycje działają przeciw Tobie.

5. Poznaj named sub-contractorów

   Ich zakres, terminy i dokumenty sprawdź przed podpisem. Za ich robotę odpowiadasz Ty.

6. Ustal drogę płatności

   Komu i kiedy wysyłasz aplikację, kto wystawia certyfikat i w jakim terminie. Zapisz to w kalendarzu.

Jeśli chcesz, żeby ktoś przeczytał IC przed podpisem i wypisał po polsku pieniądze, terminy i ryzyka, zobacz, jak wygląda umowa budowlana w UK sprawdzana przez nas. Przy wycenie i rozliczeniach na IC pomoże Ci polski QS w UK.

Najczęstsze błędy

• Wycena jedną kwotą

  Ryczałt bez rozbicia daje QS-owi klienta wolną rękę przy wycenie wariacji. Rozbij cenę na pozycje.

• Named sub-contractor bez sprawdzenia

  Podpisujesz umowę główną, nie znając warunków podwykonawcy, za którego robotę odpowiadasz.

• Faktura zamiast aplikacji

  W IC płatność idzie przez certyfikat. Faktura bez aplikacji do administratora tylko opóźnia pieniądze.

• Ryzyko cen w ofercie

  Liczysz, że wzrost cen materiałów odda klient, a umowa przewiduje tylko zmiany składek, opłat i podatków.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.