Kosztorys z rysunków architekta: co musi być na rysunkach

Klient przysyła PDF od architekta: dwa rzuty, jedna elewacja i ładna wizualizacja. Prosi o cenę do piątku. Liczysz, co się da, a resztę zgadujesz: jakie fundamenty, jaka belka nad otworem, jaka izolacja dachu, czy okna są w zakresie. Robota wygrana, a po trzech tygodniach konstruktor przysyła obliczenia ze stalą, której w Twojej cenie nie było. Kosztorys z rysunków jest tak dobry, jak rysunki, z których powstał. Zanim zaczniesz liczyć, sprawdź, czy masz wszystko, czego potrzebujesz, a jeśli nie, zapytaj na piśmie.

Kosztorys z rysunków: co musi być na rysunkach

Do wyceny nie wystarczy wiedzieć, jak dom ma wyglądać. Trzeba wiedzieć, jak ma być zbudowany. Rysunki pokazujące wygląd i rozmiar mówią, ile jest ścian i dachu. Nie mówią, z czego te ściany są, jak głębokie są fundamenty i ile stali idzie nad nowe otwory.

W Anglii często spotkasz dwa zestawy rysunków. Pierwsze są do planning i pokazują głównie, jak budynek ma wyglądać i jak jest duży. Drugie są do building regulations i pokazują, jak budynek ma być zbudowany, żeby spełnić przepisy techniczne. Do kosztorysu przydają się te drugie. Według gov.uk wniosek o building regulations można złożyć jako full plans, najdokładniejszą opcję, albo jako building notice, przeznaczony tylko dla mniejszych projektów, przy którym nie dostaje się formalnego zatwierdzenia planów. Przy building notice szczegółowych rysunków może więc w ogóle nie być i wtedy musisz o nie zapytać.

Co powinieneś dostać do wyceny

• Rzuty każdej kondygnacji

  Z wymiarami, grubościami ścian, otworami okiennymi i drzwiowymi oraz układem pomieszczeń.

• Przekroje

  Wysokości, warstwy podłóg, ścian i dachu, izolacja i sposób połączenia nowej części ze starym budynkiem.

• Elewacje

  Materiał elewacji, okna, drzwi, rynny i wszystko, co widać z zewnątrz, z wymiarami i opisem materiałów.

• Obliczenia konstruktora

  Fundamenty, belki stalowe, nadproża i połączenia. Bez nich ilość stali i betonu tylko zgadujesz.

• Specyfikacja

  Opis materiałów i standardu wykończenia: okna, drzwi, podłogi, płytki, armatura, oświetlenie, ogrzewanie.

• Instalacje

  Gdzie idą odpływy, ogrzewanie, elektryka i wentylacja, nawet jeśli wyceniają je Twoi podwykonawcy.

Czego zwykle brakuje i co wtedy zrobić

Rysunki rzadko są kompletne w dniu, w którym klient prosi o cenę. Najczęściej brakuje obliczeń konstruktora, specyfikacji wykończeń i informacji o instalacjach. Czasem rysunki są do planning i tylko pokazują, jak ma wyglądać dom po zmianach. Nie odmawiaj od razu wyceny, ale nie zgaduj w ciszy.

Masz trzy drogi. Możesz zapytać klienta albo architekta i poczekać na odpowiedź. Możesz wpisać brakujący element jako kwotę tymczasową, z opisem, co obejmuje i jak ją rozliczysz. Możesz też wyłączyć go z ceny i napisać to wprost w ofercie. Każda z tych dróg jest uczciwa. Nieuczciwe wobec samego siebie jest tylko zgadywanie bez zapisu, bo wtedy różnica wychodzi z Twojego zysku.

Przykład: dobudowa parterowa dla klienta prywatnego, rysunki do planning i krótka specyfikacja. Brakuje obliczeń konstruktora i wyboru drzwi tarasowych. Firma pyta architekta o termin obliczeń, a w ofercie wpisuje fundamenty i stal jako kwotę tymczasową, opisaną jako „do potwierdzenia po obliczeniach konstruktora”. Drzwi idą jako kwota tymczasowa z opisem standardu. Gdy obliczenia przychodzą, różnica idzie jako zmiana według zasad z umowy, a nie z kieszeni firmy.

Rysunki a późniejsze zmiany

Rysunki, na których opierasz kosztorys, stają się granicą zakresu. Zapisz w ofercie numery i wersje rysunków, z których liczyłeś. Gdy architekt wyśle nową wersję, porównasz ją z poprzednią i od razu zobaczysz, co jest zmianą. Bez tego każda poprawka na rysunku staje się sporem o to, co było w cenie.

Zasady płatności za zmiany zależą od umowy. Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier), i wtedy wszystko zależy od umowy. Dlatego zapis, z jakich rysunków powstała cena, powinien trafić także do umowy.

Jak przygotować kosztorys z rysunków krok po kroku

1. Sprawdź listę rysunków

   Rzuty, przekroje, elewacje, obliczenia konstruktora, specyfikacja i instalacje. Zaznacz, czego brakuje.

2. Zapytaj o braki na piśmie

   Jeden mail do klienta albo architekta z listą pytań i terminem odpowiedzi przed ofertą.

3. Policz ilości z rysunków

   Pozycja po pozycji, w kolejności robót. To podstawa ceny i każdej późniejszej waluacji.

4. Opisz to, czego nie wiesz

   Brakujące elementy jako kwoty tymczasowe z opisem albo jako wyłączenia wpisane wprost.

5. Zapisz numery i wersje rysunków

   W ofercie podaj, z których rysunków liczyłeś. To granica zakresu na całą budowę.

6. Porównuj każdą nową wersję

   Gdy przyjdzie nowy rysunek, sprawdź różnice i wyceń je jako zmianę, zanim ekipa je zrobi.

Jeśli masz rysunki i nie wiesz, czy wystarczą, wyślij je, a powiemy, czego brakuje, i policzymy. Tak przygotowujemy kosztorysy budowlane w UK dla polskich firm. Gdy po podpisaniu umowy pojawią się nowe wersje rysunków, różnice wyceniamy jako wariacje.

Najczęstsze błędy

• Wycena z samych rysunków do planning

  Bez przekrojów i obliczeń zgadujesz fundamenty, stal i izolację, a to drogie pozycje.

• Zgadywanie bez zapisu

  Brakujący element policzony na oko i niewpisany w założenia wychodzi potem z Twojego zysku.

• Brak numerów rysunków w ofercie

  Nie wiadomo, z której wersji liczyłeś, więc każda poprawka architekta staje się sporem.

• Pominięcie instalacji

  Odpływy, ogrzewanie i elektryka bez rysunków łatwo wypadają z ceny albo idą w niej za nisko.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.