Klient nie płaci ostatniej raty: co dalej

Budowa skończona, klient się wprowadził, dziękuje i pokazuje znajomym nową kuchnię. Ostatnia rata miała przyjść po odbiorze, ale nie przychodzi. Najpierw klient mówi, że czeka na przelew, potem że trzeba jeszcze poprawić listwy, a potem przestaje odpisywać. Ostatnia rata to często cały Twój zysk z tej roboty, bo wcześniejsze płatności poszły na materiały, ludzi i podwykonawców. I właśnie przy tej płatności klient ma najwięcej siły: Ty już zszedłeś z budowy, a on ma gotowy dom.

Dlaczego ostatnia rata jest najtrudniejsza do odzyskania

W trakcie budowy masz argument, który działa bez słów: następny etap. Klient wie, że jeśli nie zapłaci, robota stanie. Na końcu tego argumentu już nie ma. Klient ma klucze, a często także pretekst: lista drobnych usterek, kilka dni opóźnienia albo wariacja, o której cenę się nie dogadaliście.

Dlatego o ostatnią ratę walczy się papierami, a nie telefonami. Liczy się to, co mówi umowa, co klient podpisał przy odbiorze i co ma na piśmie od Ciebie.

Ostatnia rata, retencja i rozliczenie końcowe

Wiele sporów bierze się z tego, że te trzy rzeczy lądują w jednym worku.

Ostatnia rata to płatność za ostatni etap albo płatność po odbiorze, zgodnie z umową. Retencja to część pieniędzy zatrzymywana z każdej płatności, która wraca według zasad z umowy, często w dwóch częściach: po odbiorze i po okresie usuwania wad. Ustawa nie podaje stawki retencji, wysokość i zwrot wynikają z umowy. Rozliczenie końcowe (final account) to zestawienie całej budowy: suma kontraktu, wariacje, pominięcia i to, co już zapłacono.

Przykład: dobudowa dla klienta prywatnego, umowa z retencją R% i ostatnią płatnością po odbiorze. Klient wstrzymuje całą ostatnią ratę i mówi, że „trzyma retencję na usterki”. Według umowy może trzymać R% wartości robót, a nie całą ratę. Różnicę klient powinien zapłacić w terminie, a o retencję rozmawiacie osobno, po okresie usuwania wad.

Co mówi prawo o ostatniej racie

Najpierw ustal, z kim masz umowę. Construction Act, czyli Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996 zmieniony w 2011, daje wykonawcy terminy płatności, payment notice, pay less notice, prawo do wstrzymania robót i adjudication. Ustawa zwykle nie obejmuje jednak umowy z osobą prywatną o roboty w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Przy loftach, dobudowach i remontach dla takich klientów wszystko zależy od umowy.

Gdy klientem jest firma, deweloper albo właściciel domu na wynajem, ustawa zwykle obowiązuje. Płacący wystawia payment notice najpóźniej 5 dni po due date. Jeśli chce zapłacić mniej, musi wysłać pay less notice przed terminem z umowy, z kwotą i podstawą wyliczenia. W Scheme for Construction Contracts to najpóźniej 7 dni przed final date. Bez skutecznego pay less notice płaci się kwotę z noty do final date. Między firmami działa też Late Payment of Commercial Debts (Interest) Act 1998: odsetki 8% ponad stopę referencyjną Bank of England, chyba że umowa przewiduje inne, rozsądne odsetki, oraz stała rekompensata £40, £70 albo £100, zależnie od kwoty długu.

Przy ostatniej płatności w ramach umowy objętej ustawą wstrzymanie robót zwykle już nic nie daje, bo robót prawie nie ma. Zostaje pismo, a potem adjudication albo sąd.

Klient nie płaci ostatniej raty: co zrobić krok po kroku

1. Sprawdź warunek płatności

   Przeczytaj, od czego umowa uzależnia ostatnią ratę: od odbioru, od certyfikatu, od usunięcia usterek. Sprawdź, czy masz dowód, że warunek jest spełniony.

2. Wystaw dokument zgodnie z umową

   Faktura albo aplikacja z rozbiciem: suma kontraktu, wariacje, pominięcia, zapłacone kwoty, retencja i kwota do zapłaty teraz.

3. Zapytaj o powód na piśmie

   Krótki e-mail z prośbą o informację, dlaczego płatność nie wpłynęła. Jeśli chodzi o usterki, poproś o ich listę.

4. Zamknij usterki szybko

   Zaproponuj termin, zrób poprawki, zrób zdjęcia i poproś klienta o potwierdzenie e-mailem, że lista jest zamknięta.

5. Oddziel sporne od bezspornego

   Jeśli klient kwestionuje jedną wariację, zaproponuj, żeby zapłacił teraz resztę, a o spornej pozycji rozmawiajcie osobno.

6. Wyślij przypomnienie z datą

   Kwota, podstawa, data, kiedy minął termin, i nowa konkretna data zapłaty. Grzecznie, po angielsku, bez gróźb.

7. Wyślij list przedsądowy

   Wobec osoby prywatnej stosuje się Pre-Action Protocol for Debt Claims i dłużnik ma 30 dni na odpowiedź. Wobec firmy dajesz rozsądny termin.

8. Wybierz drogę

   Przy umowie objętej ustawą adjudication, decyzja w 28 dni od skierowania sprawy. Przy kliencie prywatnym zwykle sąd: small claims track do £10 000.

Roszczenie o określoną kwotę poniżej £100 000 złożysz przez Money Claim Online. Opłat nie podajemy, bo się zmieniają: aktualne opłaty podaje gov.uk.

Ostatnia rata wygląda dużo lepiej, gdy wcześniejsze płatności szły porządnie. Jeśli każda waluacja na budowie miała rozbicie pozycji i zatwierdzone wariacje, na końcu nie ma już czego wymyślać. Gdy papiery są w nieładzie, polski QS w UK przejrzy umowę, faktury i wiadomości i ułoży z nich rozliczenie końcowe, z którym klientowi trudno dyskutować.

Najczęstsze błędy

• Odbiór bez podpisu

  Klient wprowadził się, ale nic nie podpisał. Potem mówi, że robota nie jest skończona, a Ty nie masz daty odbioru na piśmie.

• Retencja wrzucona do raty

  Klient trzyma całą ostatnią płatność „na usterki”. Policz osobno ratę i retencję i pokaż to w dokumencie.

• Wariacje bez ceny na koniec

  Dopisanie kilku robót dodatkowych dopiero w ostatniej fakturze to zaproszenie do sporu o całą płatność.

• Czekanie, aż klient sam zapłaci

  Każdy tydzień ciszy osłabia Twoją pozycję. Pierwsze pismo wyślij zaraz po minięciu terminu z umowy.

• Rabat ustalony przez telefon

  Klient obiecuje zapłacić mniej, ale szybko. Bez e-maila z kwotą i datą nie masz żadnej obietnicy.

• Groźby zamiast faktów

  Straszenie sądem w pierwszej wiadomości zamyka rozmowę. Najpierw podstawa i kwota, potem list przedsądowy.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.