Party wall: co musi wiedzieć wykonawca

Robisz loft w szeregowcu. Stalowa belka pod nowy strop ma wejść w ścianę wspólną z sąsiadem. Klient mówi, że „sąsiad się zgodził”, i chce, żebyś zaczął w poniedziałek. Po tygodniu sąsiad przychodzi z pismem od surveyora, robota przy ścianie staje, a klient pyta, dlaczego go nie ostrzegłeś. Zawiadomienie sąsiadów zwykle nie należy do Ciebie, ale to Ty stoisz z ekipą i stalą, gdy nikt tego nie załatwił. Dlatego party wall to temat, który każdy wykonawca musi znać przed wyceną, a nie po pierwszym telefonie od sąsiada.

Party wall: co to jest i kogo dotyczy

Zasady opisuje Party Wall etc. Act 1996 i dotyczą Anglii i Walii. Według gov.uk party wall to ściana stojąca na gruncie dwóch albo więcej właścicieli. Może być częścią budynku albo murem ogrodowym, ale nie drewnianym płotem. Do tego dochodzi party structure, na przykład strop oddzielający mieszkania różnych właścicieli.

Gov.uk pisze, że sąsiadów musi zawiadomić osoba, która planuje roboty. Ustawa nazywa ją building owner. Przy robotach w domu klienta to zwykle on, jako właściciel. Sąsiad to adjoining owner. Według rządowej broszury do ustawy building owner odpowiada za naprawę szkód spowodowanych robotami, także gdy spowodował je jego wykonawca. To, czy koszt takiej szkody przejdzie potem na Ciebie, zależy już od Twojej umowy z klientem.

Jakie roboty wymagają zawiadomienia

Broszura na gov.uk podaje przykłady robót przy istniejącej ścianie wspólnej, przy których trzeba zawiadomić sąsiada:

• Wcięcie w ścianę pod belkę

  Na przykład oparcie belki w ścianie wspólnej przy przeróbce poddasza na loft.

• Podniesienie ściany

  Na przykład gdy dobudowujesz kolejne piętro i ściana wspólna musi pójść wyżej.

• Rozbiórka i odbudowa

  Gdy ścianę wspólną trzeba rozebrać i postawić na nowo, na przykład z powodu wad.

• Izolacja przeciwwilgociowa

  Wstawienie izolacji przeciwwilgociowej, czyli damp proof course, w ścianę wspólną.

Osobno ustawa obejmuje nową ścianę na granicy działek i wykopy w pobliżu budynku sąsiada: w odległości 3 metrów, a w niektórych przypadkach 6 metrów od jego budynku albo konstrukcji. Według broszury drobne roboty mogą nie wymagać zawiadomienia: wiercenie pod kołki do szafek i półek, bruzdy pod przewody i gniazda, skucie starego tynku i nowe tynkowanie.

Terminy i zasady według gov.uk

Zawiadomienie (notice) o robotach przy ścianie wspólnej trzeba doręczyć co najmniej dwa miesiące przed planowanym startem. Przy nowej ścianie na granicy i przy wykopach co najmniej miesiąc. Notice jest ważne rok, więc nie wysyła się go zbyt wcześnie. Musi zawierać nazwisko i adres właściciela, adres budynku, pełny opis robót i datę planowanego startu. Wcześniej można zacząć tylko wtedy, gdy sąsiad zgodzi się na to na piśmie.

Jeśli sąsiad nie odpowie w 14 dni, przy robotach przy ścianie wspólnej i przy wykopach uważa się, że powstał spór. Wtedy strony albo wybierają jednego wspólnego surveyora (agreed surveyor), albo każda wyznacza swojego. Surveyor sporządza award, czyli rozstrzygnięcie, jak i kiedy prowadzić roboty. Według broszury koszty award zwykle ponosi building owner. Każda strona ma 14 dni od doręczenia award na odwołanie do county court.

Dwie rzeczy dotyczą Cię bezpośrednio na budowie. Gdy ekipa musi wejść na posesję sąsiada, ustawa wymaga 14 dni zawiadomienia, poza nagłymi przypadkami. A gdy roboty ruszyły bez zawiadomienia, sąsiad może starać się o ich wstrzymanie nakazem sądu (injunction). Broszura mówi też, że spisanie stanu sąsiedniej nieruchomości przed startem (schedule of condition) nie jest wymagane, ale jest rozsądne.

Przykład: dobudowa tylna przy domu bliźniaczym, fundamenty blisko domu sąsiada. Wykonawca przy wycenie pyta klienta o party wall. Okazuje się, że nikt nie wysłał zawiadomień. Wykonawca zapisuje w ofercie, że wykopy ruszą po załatwieniu sprawy z sąsiadem przez klienta, i układa harmonogram tak, żeby zacząć od robót, które nie dotyczą ani ściany wspólnej, ani wykopów. Gdy sąsiad wyznacza swojego surveyora, budowa się nie zatrzymuje, a klient wie z góry, skąd przesunięcie.

Party wall krok po kroku: co sprawdzić przed startem

1. Zapytaj klienta przy wycenie

   Czy roboty dotyczą ściany wspólnej, nowego muru na granicy albo wykopów blisko sąsiada.

2. Sprawdź, czy zawiadomienia wysłano

   Poproś o kopię notice z datą doręczenia i o odpowiedź sąsiada albo award.

3. Policz terminy do harmonogramu

   Dwa miesiące albo miesiąc od zawiadomienia. Nie obiecuj startu przed ich upływem.

4. Zapisz to w umowie

   Kto odpowiada za sprawy z sąsiadem i co się dzieje z terminem i kosztami, gdy start się przesuwa.

5. Zrób zdjęcia przed startem

   Stan ściany wspólnej i widocznych części domu sąsiada, z datą, nawet gdy nikt tego nie wymaga.

6. Przekaż ekipie ustalenia

   Przeczytaj award albo zgodę sąsiada i powiedz ludziom, co z nich wynika dla robót.

Zapis o party wall to jeden z punktów, które powinna jasno opisywać umowa budowlana w UK: kto zawiadamia sąsiadów, kto płaci surveyorów i co z terminem, gdy sprawa się przeciąga. Jeśli chcesz, żeby ktoś przeczytał umowę pod tym kątem przed podpisaniem, polski QS w UK zrobi to po polsku i wskaże, czego brakuje.

Najczęstsze błędy

• Wiara w ustną zgodę sąsiada

  Klient mówi, że sąsiad się zgodził, ale nic nie ma na piśmie. Spór wychodzi, gdy stal już leży.

• Start przed upływem terminu

  Obiecujesz klientowi datę, która nie uwzględnia dwóch miesięcy od zawiadomienia.

• Brak zdjęć stanu sąsiada

  Po robotach sąsiad zgłasza pęknięcia, a nikt nie ma dowodu, jak ściana wyglądała przed startem.

• Umowa bez zapisu o party wall

  Gdy budowa stoi przez spór z sąsiadem, nie wiadomo, kto płaci za postój i przesunięcie.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.