Building regulations dla wykonawcy: kto za co odpowiada

Klient załatwił rysunki u architekta i mówi, że building regulations są „ogarnięte”. Ty budujesz według rysunków, inspektor przychodzi raz, potem znika. Na koniec okazuje się, że nikt nie zgłosił końcowej kontroli, elektryk nie zostawił certyfikatu, a klient nie ma dokumentów potrzebnych przy sprzedaży domu. I pyta, dlaczego tego nie dopilnowałeś. Building regulations to dla wykonawcy nie tylko sprawa architekta i klienta. Część odpowiedzialności jest Twoja, i przepisy mówią o niej wprost.

Building regulations: co to jest i kiedy potrzebna zgoda

Building regulations to przepisy o tym, jak budynek ma być zbudowany. Planning permission i building regulations to dwie osobne sprawy: jedna mówi, czy wolno coś postawić, druga, jak to zrobić. Jedna nie zastępuje drugiej.

Według gov.uk Building Regulations 2010 obejmują budowę i rozbudowę budynków. Zgoda może być potrzebna też przy wielu przeróbkach, na przykład:

• Elektryka

  Wymiana rozdzielnicy razem z podłączoną instalacją i zmiany w elektryce przy wannie albo prysznicu.

• Łazienki i ogrzewanie

  Nowa łazienka z instalacją wodną, montaż albo wymiana ogrzewania i dokładanie grzejników.

• Okna, drzwi i dach

  Wymiana okien i drzwi oraz wymiana pokrycia dachu, zarówno spadzistego, jak i płaskiego.

• Klimatyzacja

  Montaż stałej instalacji klimatyzacji. Do tego oczywiście każda dobudowa i każdy nowy budynek.

Kto wydaje zgodę i jak się o nią wnioskuje

Zgodę wydaje building control body: dział building control w lokalnym councilu albo prywatny, zarejestrowany building control approver. Budynki wysokiego ryzyka, czyli według gov.uk co najmniej 7 kondygnacji albo 18 metrów i spełniające dodatkowe warunki, mają osobne zasady i osobny organ, Building Safety Regulator.

Gov.uk opisuje trzy drogi. Full plans to najdokładniejsza: decyzja w 5 tygodni albo w 2 miesiące za zgodą wnioskodawcy, a completion certificate zwykle w 8 tygodni od zakończenia robót, jeśli są zgodne. Building notice jest tylko dla mniejszych projektów, nie daje formalnego zatwierdzenia planów, a roboty można zacząć 2 dni po złożeniu. Regularisation to zatwierdzenie wstecz robót zrobionych bez zgody, tylko przez council i tylko dla robót po 11 listopada 1985.

Jest też competent person scheme. Gov.uk pisze, że nie trzeba osobno uzyskiwać zgody, jeśli robotę wykonuje ktoś zarejestrowany w takim schemacie. Dla Ciebie to znaczy jedno: gdy elektryk albo instalator jest w schemacie, wymagaj od niego dokumentów, zanim zejdzie z budowy.

Kto za co odpowiada: obowiązki wykonawcy

W Anglii obowiązki stron opisują przepisy wprowadzone w 2023 roku (Building Regulations etc. (Amendment) (England) Regulations 2023) i wytyczne na gov.uk. Każdy wykonawca, nie tylko główny, ma według nich obowiązki:

• Planowanie i kontrola

  Podjąć rozsądne kroki, żeby Twoje roboty były zaplanowane, prowadzone i sprawdzane zgodnie z przepisami.

• Współpraca

  Współpracować z klientem, projektantami i innymi wykonawcami, żeby całość robót była zgodna z przepisami.

• Informacja

  Przekazać klientowi, projektantom i innym wykonawcom wystarczające informacje o robotach, które wykonujesz.

• Kompetencje

  Odmówić robót ponad swoje kompetencje i sprawdzić kompetencje ludzi, których sam zatrudniasz do roboty.

Principal contractor ma obowiązki zwykłego wykonawcy i dodatkowe: koordynuje roboty wszystkich wykonawców tak, żeby były zgodne z przepisami, i nigdy nie przyjmuje robót niezgodnych. Może przekazać część zadań innym, ale odpowiedzialność prawna zostaje przy nim. Gdy jego rola się kończy, musi dać klientowi dokument z opisem przyjętych ustaleń, najpóźniej 28 dni po zakończeniu powołania.

Najważniejsze dla małej firmy: gdy klient prywatny (domestic client) nikogo nie wyznaczy, principal contractor zostaje wykonawca, który kontroluje fazę budowy. Przy dobudowie z jedną firmą to zwykle Ty. Gov.uk ostrzega też, że osoba wykonująca roboty może zostać oskarżona i ukarana grzywną, jeśli nie są zgodne z building regulations, a building control może kazać zapłacić za poprawienie wadliwych robót.

Przykład: dobudowa z nową łazienką dla klienta prywatnego, jedna firma prowadzi całą budowę z własnymi podwykonawcami. Klient nikogo formalnie nie wyznaczył, więc firma jako wykonawca kontrolujący budowę jest principal contractor. Szef ustala z klientem na starcie, kto zgłasza kontrole do building control, zbiera od elektryka i instalatora dokumenty ze schematów i nie pozwala zakryć izolacji, zanim sam jej nie sprawdzi i nie zrobi zdjęć.

Building regulations krok po kroku: co ustalić na starcie

1. Zapytaj o drogę zgody

   Full plans, building notice czy competent person scheme. Poproś o kopię wniosku albo decyzji.

2. Ustal, kto jest principal contractor

   Jeśli jesteś jedynym wykonawcą i nikt Cię nie wyznaczył, załóż, że to Ty.

3. Zapisz w umowie, kto zgłasza kontrole

   I kto płaci opłaty building control. Te pozycje muszą być też w kosztorysie.

4. Sprawdź kompetencje podwykonawców

   Zwłaszcza elektryka, hydraulika i instalatora ogrzewania. Zapytaj o schemat.

5. Dokumentuj roboty przed zakryciem

   Zdjęcia izolacji, fundamentów i instalacji z datą, zanim znikną pod tynkiem.

6. Zbieraj dokumenty na bieżąco

   Certyfikaty od podwykonawców i potwierdzenia kontroli, zanim ktoś zejdzie z budowy.

7. Oddaj klientowi komplet na koniec

   Dokumenty zgodności, a jako principal contractor także opis ustaleń w 28 dni.

Pozycje związane z building control łatwo pominąć w wycenie, dlatego dobry kosztorys budowlany ma je osobno. Jeśli nie wiesz, jaką rolę masz na danej budowie i co z niej wynika dla umowy i ceny, polski quantity surveyor w UK sprawdzi to z Tobą przed startem, po polsku.

Najczęstsze błędy

• „To sprawa architekta”

  Projektant odpowiada za projekt, ale za zgodność swoich robót odpowiadasz także Ty jako wykonawca.

• Brak dokumentów od podwykonawców

  Elektryk schodzi z budowy bez certyfikatu i potem przez miesiąc nie odbiera telefonu.

• Zakrywanie robót bez zdjęć

  Izolacja i instalacje znikają pod płytą, a gdy pada pytanie, nie masz czym pokazać, jak je zrobiono.

• Nikt nie pilnuje końcowej kontroli

  Każdy myśli, że zgłosi ją ktoś inny, a klient zostaje bez dokumentów zgodności.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.