Planning permission a wykonawca: czego pilnować

Klient pokazuje rysunki z pieczątką i mówi, że planning permission jest. Budujesz dobudowę, a w połowie robót klient prosi, żeby dach był trochę wyższy, a okno od strony sąsiada szersze, bo „i tak nikt nie zauważy”. Zauważa sąsiad, potem council. Do klienta przychodzi pismo, robota staje, a klient wstrzymuje płatność, bo „to Ty zbudowałeś”. Dla wykonawcy planning permission to nie papier z szuflady klienta. To granice, w których wolno Ci budować, i musisz je znać przed pierwszym wykopem.

Planning permission: co to jest i kiedy jest potrzebna

Planning permission to zgoda na to, co i gdzie wolno zbudować. W Anglii o zgodę występuje się do local planning authority, czyli wydziału planowania w lokalnym councilu. Według gov.uk Szkocja, Walia i Irlandia Północna mają własne systemy. Zgoda jest zwykle potrzebna, gdy budujesz coś nowego, robisz dużą zmianę w budynku, na przykład dobudowę, albo zmieniasz sposób użytkowania budynku.

Planning permission i building regulations to dwie osobne sprawy. Zgoda planistyczna mówi, czy wolno coś postawić. Building regulations mówią, jak to zbudować. Gdy klient ma jedną, nie znaczy to, że ma drugą.

Permitted development

Część robót nie wymaga planning permission. To tak zwane permitted development rights. Nie każdy dom ma je w pełnym zakresie. Według gov.uk Secretary of State albo council może wycofać część tych praw na określonym obszarze (article 4 direction), a council może je też odebrać warunkiem we wcześniejszej zgodzie. Prace przy budynkach zabytkowych mogą wymagać osobnej zgody (listed building consent), a w conservation areas obowiązują ostrzejsze zasady rozbiórek.

Gdy nie wiadomo, czy robota mieści się w permitted development, można wystąpić o lawful development certificate. Gov.uk opisuje go jako prawnie wiążącą decyzję w tej sprawie. Dla Ciebie to najlepszy dokument, jaki klient może pokazać, gdy twierdzi, że „zgoda nie jest potrzebna”.

Warunki w zgodzie

Zgoda planistyczna ma warunki (conditions). Jednym z nich jest termin. Według wytycznych na gov.uk domyślnie roboty trzeba rozpocząć w ciągu 3 lat od wydania zgody, choć council może ustalić inny termin. Po upływie tego czasu zgoda wygasa i klient musi wystąpić o nową.

Część warunków musi być spełniona przed startem. Mają zwykle brzmienie „no development shall take place until…”. Gov.uk pisze wprost, że roboty prowadzone bez spełnienia takiego warunku byłyby niezgodne z prawem, a roboty naruszające warunki mogą skończyć się działaniami councilu. Dlatego warunki czytasz przed pierwszym dniem na budowie, a nie wtedy, gdy przyjdzie pismo.

Co grozi za budowę bez zgody albo niezgodnie z nią

Według gov.uk, gdy roboty wymagają zgody, a ktoś zbuduje bez niej, council może wydać enforcement notice nakazujący cofnięcie wszystkich zmian. Ignorowanie go jest nielegalne, ale można się od niego odwołać. Dla wykonawcy to rozbiórka zrobionej roboty, postój i spór o to, kto za to płaci.

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy to, czy klient może wstrzymać płatność, gdy council zatrzyma budowę, i kto pokryje koszty, zależy wyłącznie od umowy. Bez zapisu o zgodach zaczyna się słowo przeciwko słowu.

Przykład: dobudowa tylna w domu klienta prywatnego. Wykonawca przed startem prosi o decision notice i zatwierdzone rysunki. W zgodzie jest warunek, który musi być spełniony przed rozpoczęciem robót, a klient o nim nie wiedział. Architekt składa wniosek do councilu, wykonawca przesuwa start i potwierdza to klientowi mailem. Gdy w trakcie budowy klient prosi o szersze okno od strony sąsiada, wykonawca zapisuje to jako instrukcję i prosi o potwierdzenie od architekta, że zmiana mieści się w zgodzie.

Planning permission krok po kroku: co sprawdzić jako wykonawca

1. Poproś o decision notice i rysunki

   Pełny dokument zgody z warunkami i zatwierdzone rysunki, nie tylko rysunki wykonawcze.

2. Przeczytaj warunki przed startem

   Szczególnie te, które trzeba spełnić przed rozpoczęciem robót. Zapytaj, czy są spełnione.

3. Sprawdź datę zgody

   Domyślnie roboty trzeba zacząć w 3 lata od jej wydania, chyba że zgoda podaje inny termin.

4. Przy permitted development poproś o dowód

   Najlepiej lawful development certificate albo pisemne potwierdzenie architekta.

5. Buduj według zatwierdzonych rysunków

   Różnice między rysunkami wykonawczymi a zatwierdzonymi zgłaszaj klientowi na piśmie.

6. Potwierdzaj zmiany wyglądu

   Wyższy dach, większe okno, inny materiał elewacji: klient albo architekt potwierdza je na piśmie.

7. Zapisz odpowiedzialność w umowie

   Kto odpowiada za zgody i warunki i co z terminem i kosztami, gdy council wstrzyma roboty.

Odpowiedzialność za zgody to jeden z punktów, które powinna jasno opisywać umowa budowlana w UK. Jeśli chcesz, żeby ktoś przejrzał zgodę, warunki i umowę razem, zanim ruszysz, polski QS w UK zrobi to po polsku i powie, o co dopytać klienta.

Najczęstsze błędy

• Budowa bez decision notice

  Masz rysunki, ale nie znasz warunków zgody i nie wiesz, co trzeba było spełnić przed startem.

• Drobne zmiany „na oko”

  Wyższy dach albo szersze okno na prośbę klienta, bez sprawdzenia, czy mieszczą się w zgodzie.

• Ślepa wiara w permitted development

  Klient twierdzi, że zgoda nie jest potrzebna, a nikt nie sprawdził, czy dom ma te prawa.

• Umowa bez słowa o zgodach

  Gdy council wstrzymuje roboty, nie wiadomo, kto płaci za postój, rozbiórkę i ponowne wykonanie.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.