Pay Less Notice w umowie JCT: gdzie szukać terminów
Podpisałeś umowę JCT z architektem jako contract administratorem. Umowa ma kilkadziesiąt stron, a Ty chcesz wiedzieć jedno: do kiedy klient może przysłać pismo, że zapłaci mniej. Szukasz słowa „pay less” i znajdujesz je w kilku miejscach, w różnych punktach i z różnymi liczbami. Pay less notice w JCT działa według tych samych zasad co w ustawie, ale terminy są w umowie rozrzucone między część z danymi a część o płatnościach. Ten wpis pokazuje, gdzie ich szukać i jak je policzyć.
Pay less notice w JCT: na czym opiera się umowa
Zasady płatności w umowach JCT odwołują się do Construction Act, czyli Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996 zmienionego w 2011 roku. JCT w swoich opisach wprost powołuje się na jego art. 110A i 110B. W umowach JCT certyfikat okresowy (interim certificate) wystawia architekt albo contract administrator i to on pełni rolę payment notice. Pay less notice wysyła zamawiający (employer), jeśli chce zapłacić mniej niż kwota z certyfikatu.
JCT opisuje płatności na swojej stronie na przykładzie wydania z 2016 roku. Poniżej zasady z tych opisów. Jeśli masz inne wydanie albo umowę ze zmianami, numery punktów i liczby dni mogą być inne, więc zawsze sprawdź swój egzemplarz.
Gdzie są terminy
- Contract Particulars
Część z danymi. Tu jest pierwsza Interim Valuation Date i odstęp między kolejnymi, a w Minor Works także procent do waluacji.
- Punkty o płatnościach
W wydaniu 2016 to punkty z numerem 4. Tu są due date, certyfikat, aplikacja wykonawcy, final date i pay less notice.
- Zmiany do umowy
Osobny dokument z poprawkami albo zmienione punkty. Klient mógł skrócić albo wydłużyć terminy ze standardowego wzoru.
- Twoja korespondencja
E-mail, w którym ustalono dzień aplikacji albo adres doręczeń. Też jest częścią tego, jak liczysz terminy.
Jak liczyć dni w JCT
Według opisów JCT dla wydania 2016 due date to 7 dni po Interim Valuation Date. Certyfikat wystawia się najpóźniej 5 dni po due date. Final date to 14 dni po due date. Pay less notice zamawiający może wysłać najpóźniej 5 dni przed final date, z kwotą, którą uważa za należną, i podstawą wyliczenia.
Przykład: Minor Works, Interim Valuation Date to dzień D. Due date wypada w D plus 7 dni. Certyfikat musi przyjść najpóźniej w D plus 12 dni. Final date to D plus 21 dni. Pay less notice musi przyjść najpóźniej w D plus 16 dni. Pismo z D plus 18 dni jest spóźnione.
Gdy certyfikat się nie pojawi
W wydaniu 2016 wykonawca może złożyć aplikację najpóźniej w Interim Valuation Date. Jeśli to zrobił, a certyfikatu nie ma w terminie, jego aplikacja staje się payment notice. Jeśli aplikacji nie było, wykonawca może wysłać własne payment notice po ostatnim dniu na certyfikat, a final date przesuwa się o tyle samo dni. To samo przesunięcie final date przewiduje art. 110B Construction Act.
Klient prywatny i JCT Homeowner
Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Dla takich robót JCT ma osobną rodzinę umów Home Owner: jedną dla właściciela bez konsultanta (HO/B) i drugą dla właściciela, który zatrudnił konsultanta (HO/C). Wtedy pay less notice i jego terminy zależą tylko od tego, co jest w tej umowie. Nie przenoś na nią terminów z Minor Works ani ze Scheme.
Jak znaleźć i pilnować terminów krok po kroku
- Ustal wydanie i rodzaj umowy
Nazwa, skrót i rok wydania są na okładce. Od tego zależy, które punkty czytasz i jakie liczby dni obowiązują.
- Przeczytaj Contract Particulars
Zapisz pierwszą Interim Valuation Date, odstęp między waluacjami, procent do waluacji i retencję.
- Przeczytaj punkty o płatnościach
Znajdź due date, termin certyfikatu, final date i termin pay less notice. Porównaj z tym, co opisuje JCT.
- Sprawdź zmiany do umowy
Każda poprawka terminów płatności wygrywa ze standardowym wzorem. Szukaj jej w osobnym dokumencie z poprawkami.
- Zrób kalendarz na cały kontrakt
Dla każdej Interim Valuation Date wpisz pięć dat: aplikacja, due date, certyfikat, pay less notice i final date.
- Składaj aplikację najpóźniej w Interim Valuation Date
Wtedy, gdy certyfikatu zabraknie, Twoja aplikacja staje się payment notice.
Jeśli chcesz, żeby ktoś przeczytał punkty o płatnościach razem z poprawkami klienta, zobacz, jak sprawdzamy umowę budowlaną w UK przed podpisem. Terminy z umowy JCT polski QS w UK wpisuje do kalendarza projektu, a Ty wiesz po polsku, który dzień jest którym.
Najczęstsze błędy
- Terminy ze Scheme w umowie JCT
Scheme ma inne liczby dni. W JCT liczysz z umowy, bo umowa ma własne zasady zgodne z ustawą.
- Pominięcie zmian do umowy
Klient skrócił albo wydłużył terminy w poprawkach, a Ty liczysz ze standardowego wzoru i mylisz się o kilka dni.
- Aplikacja po Interim Valuation Date
Gdy aplikacja przyjdzie za późno, nie staje się payment notice, jeśli certyfikatu zabraknie.
- Brak sprawdzenia wydania
Numery punktów i zasady różnią się między wydaniami. Opis z innego wydania może wprowadzić Cię w błąd.
- Mylenie certyfikatu z pay less notice
Certyfikat mówi, ile jest należne. Pay less notice to osobne pismo zamawiającego z niższą kwotą.
- Liczenie od daty faktury
W JCT terminy biegną od Interim Valuation Date i due date, a nie od dnia, w którym wystawiłeś fakturę.
Pytania
Do kiedy zamawiający może wysłać pay less notice w JCT?
Według opisów JCT dla wydania 2016 najpóźniej 5 dni przed final date, a final date to 14 dni po due date. Sprawdź jednak swoją umowę i poprawki, bo mogą to zmienić.
Czy w JCT muszę składać aplikację o płatność?
Nie zawsze musisz, ale warto. W wydaniu 2016 aplikacja złożona najpóźniej w Interim Valuation Date staje się payment notice, gdy certyfikatu zabraknie.
Czy w JCT dla właściciela domu też jest pay less notice?
To zależy od treści tej umowy. Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w jej domu, więc liczy się tylko to, co zapisano w umowie.
To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.