Terminy płatności dla podwykonawcy: co możesz zapisać w umowie

Główny wykonawca przysyła umowę podwykonawczą na dwadzieścia stron. O płatnościach jest akapit: aplikacja do 25. dnia miesiąca, zapłata 60 dni po tym, jak główny wykonawca dostanie pieniądze od inwestora. Na pierwszy rzut oka wygląda to rozsądnie. Ale to znaczy, że Twoje pieniądze zależą od czegoś, na co nie masz wpływu: od tego, czy i kiedy zapłaci ktoś, z kim nawet nie masz umowy. Terminy płatności dla podwykonawcy to miejsce, w którym da się wiele wynegocjować, jeśli wiesz, na co pozwala ustawa, a na co nie.

Terminy płatności, podwykonawca i Construction Act

Umowa między Tobą a głównym wykonawcą to umowa budowlana. Zwykle obejmuje ją Construction Act, czyli Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996 zmieniony w 2011 roku. Daje Ci to kilka zasad, których główny wykonawca nie może po prostu skreślić.

• Prawo do rat

  Masz prawo do płatności w ratach albo okresowych, chyba że Twoje roboty mają trwać krócej niż 45 dni.

• Due date i final date

  Umowa musi mówić, kiedy płatność jest należna, i mieć final date dla każdej kwoty. Liczbę dni ustalacie sami.

• Payment notice

  Główny wykonawca musi wystawić pismo z kwotą najpóźniej 5 dni po due date. Bez niego liczy się Twoja aplikacja.

• Pay less tylko na piśmie

  Chce zapłacić mniej niż kwota z noty? Musi wysłać pay less notice w terminie, z kwotą i wyliczeniem.

Jeśli umowa nie ma zasad zgodnych z ustawą, w brakującej części stosuje się Scheme for Construction Contracts. W Scheme due date to 7 dni po końcu okresu albo po złożeniu aplikacji, co nastąpi później, a final date to 17 dni po due date.

Zapisy, których ustawa nie uzna

Zapis „zapłacimy, jak inwestor zapłaci nam” (pay when paid) jest nieskuteczny, poza niewypłacalnością płacącego wyżej w łańcuchu. Ustawa idzie dalej. Mechanizm płatności nie jest wystarczający, gdy zapłata zależy od wykonania zobowiązań z innej umowy albo od decyzji kogoś, czy je wykonano (art. 110 ust. 1A). Przykład takiego zapisu: płacimy po tym, jak architekt inwestora poświadczy roboty z umowy głównej. Ustawa ma od tej zasady wąskie wyjątki, więc konkretne brzmienie sprawdź, zanim podpiszesz.

Gdy budowa jest u osoby prywatnej

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Ten wyjątek dotyczy jednak umowy z taką osobą. Twoja umowa z głównym wykonawcą to umowa między firmami, więc zwykle ustawa ją obejmuje, nawet gdy dom należy do prywatnego klienta. Jeśli umawiasz się bezpośrednio z właścicielem domu, który w nim mieszka, wszystko zależy od umowy.

Co możesz zapisać w umowie podwykonawczej

Główny wykonawca ma swój kalendarz z inwestorem. Twój cel to taki układ dni, żebyś nie czekał dłużej, niż musisz, i żebyś wiedział, który dzień jest którym. Wszystko poniżej da się zaproponować w odpowiedzi na projekt umowy.

• Dzień Twojej aplikacji

  Ustal go kilka dni przed dniem, w którym główny wykonawca składa aplikację u inwestora. Wtedy Twoje roboty wejdą w ten sam okres.

• Liczba dni do final date

  Zaproponuj konkretną liczbę dni od due date. Krótszy termin to mniej czasu, w którym finansujesz budowę z własnej kieszeni.

• Potrącenia tylko pismem

  Każde potrącenie, także contra charge za sprzątanie czy sprzęt, ma przyjść jako pay less notice z wyliczeniem.

• Zwrot retencji

  Wpisz procent i dzień zwrotu dla Twojego zakresu. Zwrot zależny od odbioru całej budowy przez inwestora warto sprawdzić.

• Doręczenia

  Adres e-mail i osoba po stronie głównego wykonawcy, do której wysyłasz aplikacje. Dopisz, że e-mail na ten adres wystarcza.

• Odsetki i rekompensata

  Między firmami działa ustawa o odsetkach. Możesz też wpisać własne odsetki, byle były rozsądne.

Late Payment of Commercial Debts (Interest) Act 1998 daje między firmami odsetki 8% ponad stopę referencyjną Bank of England, chyba że umowa przewiduje inne, rozsądne odsetki. Do tego stała rekompensata za koszty odzyskania: £40 przy długu poniżej £1 000, £70 przy długu od £1 000 do £9 999,99 i £100 od £10 000.

Jak negocjować terminy płatności krok po kroku

1. Poproś o umowę przed startem

   Nie wchodź na budowę na samym zleceniu. Umowa podpisana po robocie zwykle jest gorsza dla podwykonawcy.

2. Wypisz dni z projektu umowy

   Okres, dzień aplikacji, due date, payment notice, pay less notice i final date. Każdy dzień w jednym miejscu.

3. Znajdź zapisy zależne od inwestora

   Szukaj słów „when paid”, „upon receipt” i „certified under the main contract”. To one kosztują najwięcej.

4. Policz, ile finansujesz

   Sprawdź, ile wydasz na ludzi i materiały do pierwszej wpłaty. Na tej podstawie zaproponuj liczbę dni do final date.

5. Odpisz z konkretnymi zmianami

   Wyślij krótką listę: zapis, problem, Twoja propozycja. Bez długich wyjaśnień i bez ogólników.

6. Wpisz terminy do kalendarza

   Po podpisie zapisz wszystkie daty pierwszych płatności. Termin, którego nie pilnujesz, nic Ci nie daje.

Przy pierwszej umowie z nowym głównym wykonawcą dobrze, żeby zapisy o pieniądzach przeczytał ktoś, kto robi to co tydzień. Zobacz, jak sprawdzamy umowę budowlaną w UK przed podpisem. Robi to polski quantity surveyor w UK, który wyjaśnia Ci po polsku każdy zapis i pisze odpowiedź po angielsku.

Najczęstsze błędy

• Podpis bez czytania płatności

  Podwykonawca patrzy na cenę i zakres, a terminy płatności sprawdza dopiero przy pierwszym opóźnieniu.

• Zgoda na zapłatę po inwestorze

  Taki zapis jest zwykle nieskuteczny, ale bez wiedzy o tym czekasz miesiącami i nie wiesz, co zrobić.

• Aplikacja po terminie z umowy

  Spóźniona aplikacja przesuwa due date i może wypchnąć Twoje roboty do kolejnego okresu rozliczeń.

• Zgoda na potrącenia ustne

  Główny wykonawca odlicza contra charge bez pisma, a Ty nie protestujesz, bo „tak się robi na tej budowie”.

• Brak dnia zwrotu retencji

  Retencja bez daty zwrotu wraca, kiedy główny wykonawca uzna, że pora, często długo po końcu Twojego zakresu.

• Mylenie wyjątku dla osoby prywatnej

  Wyjątek dotyczy umowy z właścicielem domu, a nie umowy między Tobą a głównym wykonawcą.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.