Pay when paid: dlaczego ten zapis zwykle nie działa

Kończysz murowanie na budowie domów i czekasz na przelew od głównego wykonawcy. Mija termin, potem drugi. W końcu dzwoni kierownik i mówi spokojnie: „Inwestor nam jeszcze nie zapłacił, a w umowie masz pay when paid. Zapłacimy, jak dostaniemy”. Otwierasz umowę i rzeczywiście, gdzieś na ósmej stronie jest takie zdanie. Wygląda na to, że musisz czekać. Zwykle nie musisz. Pay when paid to jeden z tych zapisów, które w umowach budowlanych w UK w większości przypadków nie działają.

Pay when paid: co mówi Construction Act

Construction Act, czyli Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996 zmieniony w 2011, ma osobny przepis o takich zapisach. To art. 113. Mówi, że zapis w umowie budowlanej, który uzależnia płatność od tego, czy płacący dostanie pieniądze od kogoś innego, jest nieskuteczny.

Jest jeden wyjątek: niewypłacalność. Zapis może zadziałać, gdy ten, kto ma zapłacić wyżej w łańcuchu, jest niewypłacalny. Ustawa wylicza, co się za to uważa. Przy spółce to między innymi administracja (administration), ustanowienie zarządcy (receiver), uchwała o dobrowolnej likwidacji bez oświadczenia o wypłacalności albo postanowienie sądu o likwidacji. Przy osobie fizycznej to postanowienie o upadłości (bankruptcy order).

Samo spóźnienie inwestora, spór inwestora z głównym wykonawcą albo „problemy z płynnością” to nie jest niewypłacalność w rozumieniu ustawy. W takich sytuacjach główny wykonawca ma zapłacić Ci w terminie z Twojej umowy, niezależnie od tego, czy sam dostał pieniądze.

Co wchodzi w miejsce nieskutecznego zapisu

Gdy zapis pay when paid jest nieskuteczny, strony mogą ustalić inne zasady płatności. Jeśli ich nie ustalą, stosuje się Scheme for Construction Contracts. Scheme daje wtedy pełny zestaw terminów: due date 7 dni po końcu okresu albo po złożeniu aplikacji (co później), payment notice najpóźniej 5 dni po due date, final date 17 dni po due date i pay less notice najpóźniej 7 dni przed final date.

Od 2011 roku ustawa idzie dalej. Art. 110 ust. 1A mówi, że umowa nie ma właściwych zasad płatności, jeśli uzależnia płatność od wykonania obowiązków z innej umowy albo od czyjejś decyzji, czy te obowiązki wykonano. Ustawa przewiduje tu wyjątki, więc gdy widzisz w umowie zapis typu „zapłacimy, gdy dostaniemy certyfikat od inwestora”, pokaż go komuś, kto zna takie umowy.

Kiedy ustawa nie pomoże

Construction Act zwykle nie obejmuje umowy z osobą prywatną o roboty w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy wszystko zależy od umowy. Wyjątek dotyczy jednak umowy z osobą, która w tym domu mieszka. Jeśli jesteś podwykonawcą głównego wykonawcy, który robi dom klienta prywatnego, Twoja umowa jest z głównym wykonawcą, więc zwykle jest objęta ustawą i art. 113 działa.

Przykład: podwykonawca od instalacji grzewczych na dobudowie dla klienta prywatnego w Leeds. Główny wykonawca nie płaci, bo klient prywatny wstrzymał płatność. W umowie podwykonawczej jest pay when paid. Klient nie jest niewypłacalny, tylko spiera się o wykończenie. Podwykonawca odpisuje, że zapis jest nieskuteczny według art. 113, i żąda zapłaty w terminach ze Scheme.

Co zrobić, gdy ktoś powołuje się na pay when paid, krok po kroku

1. Znajdź zapis w umowie

   Zaznacz zdanie, które uzależnia Twoją płatność od pieniędzy z góry albo od certyfikatu inwestora.

2. Sprawdź, z kim masz umowę

   Z głównym wykonawcą albo firmą: ustawa zwykle działa. Z osobą prywatną w jej domu: zwykle nie.

3. Zapytaj o niewypłacalność

   Poproś na piśmie o informację, czy inwestor jest w administracji, likwidacji albo upadłości.

4. Ustal swoje terminy

   Weź je z umowy, a jeśli zapis płatności jest nieskuteczny i nic innego nie ustalono, ze Scheme.

5. Odpisz na piśmie

   Krótko: zapis jest nieskuteczny według art. 113, chyba że płacący wyżej jest niewypłacalny. Podaj kwotę i final date.

6. Pilnuj final date

   Jeśli kwota nie wpłynie, a nie było skutecznego pay less notice, rozważ adjudication albo wstrzymanie robót.

Wstrzymanie robót ma swoje zasady: pisemne zawiadomienie z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem i z podaniem powodu. Należą Ci się wtedy rozsądne koszty wstrzymania i przedłużenie terminu o czas wstrzymania. Między firmami możesz też naliczyć odsetki z Late Payment of Commercial Debts (Interest) Act 1998: 8% ponad stopę referencyjną Bank of England, chyba że umowa przewiduje inne, rozsądne odsetki.

Najlepiej złapać taki zapis przed podpisaniem. Zanim podpiszesz kolejną umowę podwykonawczą, sprawdź, co mówi umowa budowlana w UK o płatnościach, albo daj ją do przeczytania. Polski QS w UK przeczyta ją i powie po polsku, które zapisy działają, a które nie.

Najczęstsze błędy

• Czekanie, aż inwestor zapłaci

  Przyjmujesz tłumaczenie głównego wykonawcy i czekasz tygodniami, choć zapis zwykle jest nieskuteczny.

• Mylenie spóźnienia z niewypłacalnością

  Inwestor, który się spóźnia albo spiera, nie jest niewypłacalny w rozumieniu ustawy.

• Brak odpowiedzi na piśmie

  Odpowiadasz tylko przez telefon. Potem nie masz dowodu, że nie zgodziłeś się na czekanie z zapłatą.

• Podpisywanie zapisu bez pytań

  Zgadzasz się na pay when paid, bo „i tak nie działa”. Lepiej od razu ustalić jasne terminy płatności.

• Wstrzymanie robót bez zawiadomienia

  Schodzisz z budowy następnego dnia bez 7-dniowego pisma z powodem i sam łamiesz zasady.

• Zakładanie, że ustawa działa przy kliencie prywatnym

  Gdy umowę masz z osobą prywatną w jej domu, o płatnościach decyduje umowa.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.