Rejestr ryzyk na małej budowie

Wykop pod dobudowę w Leeds. Po dwóch dniach koparka trafia na stary fundament, którego nie ma na żadnym rysunku. Trzeba go skuć, wywieźć gruz, a inżynier chce zmienić projekt ław. Tydzień przestoju, ludzie czekają, kontener stoi. Klient pyta, czemu to tyle trwa, a Ty nie wiesz, czy możesz mu za to wystawić rachunek. Na dużych budowach takie rzeczy są spisane, zanim się wydarzą. Rejestr ryzyk na budowie to lista tego, co może pójść źle, z odpowiedzią na trzy pytania: ile to kosztuje, kto za to płaci i co z tym robisz. Na małej budowie zrobisz go w godzinę.

Rejestr ryzyk na budowie: po co małej firmie

Mała firma zwykle trzyma ryzyka w głowie szefa. Działa, dopóki szef prowadzi jedną budowę i pamięta wszystko. Przy dwóch albo trzech budowach naraz coś zawsze umyka. Rejestr przenosi to z głowy na papier, żeby można było o tym porozmawiać z klientem, podwykonawcą i ekipą.

Rejestr przydaje się w trzech momentach. Przed ofertą, bo pokazuje, co trzeba wycenić albo wyłączyć z ceny. Przed podpisaniem umowy, bo pokazuje, kto bierze na siebie jakie ryzyko. W trakcie budowy, bo przypomina, co sprawdzić, zanim problem urośnie.

Rejestr ryzyk to nie ocena ryzyka BHP

Nie myl tych dwóch dokumentów. Ocena ryzyka BHP (risk assessment) dotyczy bezpieczeństwa ludzi i jest Twoim obowiązkiem jako pracodawcy. HSE pisze, że musisz ją zrobić w sposób odpowiedni i wystarczający. Rejestr ryzyk, o którym tu mowa, dotyczy pieniędzy i terminów. Może się z oceną BHP częściowo pokrywać, ale jej nie zastępuje.

Co wpisać do rejestru ryzyk

Wystarczy prosta tabela. Każde ryzyko to jeden wiersz, a w wierszu kilka rubryk:

• Opis ryzyka

  Co może się stać, jednym zdaniem: „nieznane fundamenty w wykopie” albo „opóźniona dostawa okien”.

• Skutek w pieniądzach

  Ile może kosztować, w procentach wartości budowy albo jako dni przestoju razy koszt dnia na budowie.

• Kto za to płaci

  Co mówi umowa: ryzyko klienta, Twoje, podwykonawcy, czy umowa o tym w ogóle milczy i jest problem.

• Co z tym robisz

  Konkretna akcja i osoba, która ją robi: sprawdzenie, pytanie do architekta, rezerwa w cenie, ubezpieczenie.

Do tego dwie rubryki pomocnicze: jak bardzo ryzyko jest prawdopodobne (niskie, średnie, wysokie) i jaki ma status (otwarte, zamknięte, wydarzyło się). Bez skomplikowanych wzorów i punktacji. Na małej budowie liczy się to, żeby rejestr był aktualny, a nie żeby był ładny.

Typowe ryzyka na małej budowie

Przy dobudowach, loftach i remontach w kółko wracają te same tematy. Grunt i istniejące konstrukcje, których nie widać przed rozbiórką. Czas dostaw okien, stali i materiałów na zamówienie. Zmiany od klienta w trakcie robót. Dostęp do budowy i miejsce na składowanie. Pogoda przy robotach na zewnątrz. Podwykonawca, który się spóźnia albo znika. Przyłącza i media. Każdy z nich możesz wpisać jako osobny wiersz.

Przykład: ryzyko „nieznane fundamenty w wykopie”. Skutek: pięć dni przestoju i dodatkowy wywóz gruzu, razem kilka procent wartości robót ziemnych. Kto płaci: w tym przykładzie umowa mówi, że ryzyko gruntu jest po stronie klienta, jeśli nie dało się go przewidzieć z badań. Co robisz: przed ofertą prosisz o badanie gruntu albo wpisujesz wyłączenie do oferty, a w trakcie robisz zdjęcia i od razu zgłaszasz to na piśmie jako wariację.

Jak zrobić rejestr ryzyk krok po kroku

1. Usiądź z rysunkami

   Przejdź po kolei etapy budowy i przy każdym zapytaj: co tu może pójść źle i ile to będzie kosztować?

2. Spisz ryzyka w tabeli

   Jeden wiersz na ryzyko. Na małej budowie zwykle wystarczy kilkanaście wierszy, bez wielkich analiz.

3. Sprawdź umowę

   Przy każdym ryzyku zapisz, kto je ponosi według umowy. Gdy umowa milczy, to temat do rozmowy przed podpisem.

4. Wpisz to do ceny

   Ryzyka po Twojej stronie pokryj rezerwą w kosztorysie albo wyłącz je z oferty na piśmie.

5. Przypisz osobę i akcję

   Każde otwarte ryzyko ma kogoś, kto je pilnuje, i datę, do której ma coś sprawdzić albo zrobić.

6. Przeglądaj co tydzień

   Na zebraniu na budowie przejdź rejestr w pięć minut: co się zamknęło, co doszło, co się wydarzyło.

Rejestr ma sens tylko wtedy, gdy łączy się z ceną i z umową. Ryzyka po Twojej stronie muszą być w kosztorysie, a ryzyka klienta w zakresie i wyłączeniach. Jeśli chcesz, żeby ktoś spojrzał na nie przed ofertą, zobacz, jak robimy kosztorysy budowlane w UK. Kto bierze jakie ryzyko, ustala się w miejscu, gdzie powstaje umowa budowlana w UK. A sam rejestr najłatwiej prowadzić obok kosztorysu i wariacji, dlatego trzymamy go w programie: zobacz, jak wygląda rejestr ryzyk w programie.

Najczęstsze błędy

• Ryzyka tylko w głowie

  Szef pamięta o wszystkim, dopóki nie ma trzech budów naraz. Potem jedno ryzyko zawsze umyka.

• Rejestr zrobiony i schowany

  Tabela powstała przed startem i nikt do niej nie zagląda, choć budowa zmienia się co tydzień.

• Brak pytania „kto płaci”

  Ryzyko jest spisane, ale nikt nie sprawdził umowy, więc koszt ląduje u Ciebie, bo nie było rozmowy.

• Ryzyka poza ceną

  Ryzyko po Twojej stronie jest w rejestrze, ale nie ma na nie ani rezerwy w cenie, ani wyłączenia w ofercie.

• Za długa lista

  Sto wierszy o wszystkim, co może się zdarzyć. Nikt tego nie czyta, a ważne ryzyka giną między drobiazgami.

• Brak zgłoszenia na piśmie

  Ryzyko klienta się wydarzyło, ale nikt nie wysłał pisma ani zdjęć, więc nie da się go rozliczyć.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.