Zakres prac (scope of works) w umowie: jak go napisać

W ofercie na loft napisałeś jedno zdanie: „Loft conversion as per drawings”. Klient podpisał, zapłacił zaliczkę, roboty ruszyły. W połowie budowy pyta, kiedy zamontujesz rolety w oknach dachowych, przeniesiesz grzejnik w sypialni na dole i pomalujesz klatkę schodową, „bo przecież to część loftu”. Na rysunkach nic o tym nie ma, ale nie ma też niczego, co mówi, że tego nie robisz. Zakres prac, po angielsku scope of works, to część umowy, która rozstrzyga takie rozmowy, zanim się zaczną. Jedno zdanie nie wystarczy. Poniżej masz układ, który działa przy dobudowach, loftach i remontach.

Co to jest scope of works i po co go pisać

Scope of works to opis tego, co robisz w ramach ceny. Nie zastępuje rysunków ani specyfikacji, tylko je spina: mówi, które dokumenty obowiązują, co jest w cenie, czego w niej nie ma i na jakich założeniach liczyłeś. Dobrze napisany zakres jest jednocześnie podstawą każdej późniejszej rozmowy o robotach dodatkowych. Jeśli czegoś nie ma w zakresie, a klient tego chce, to jest zmiana i ma swoją cenę.

Przy kliencie prywatnym, który zleca roboty w domu, w którym mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier), Construction Act zwykle nie działa i wszystko zależy od umowy. Wtedy zakres to często jedyny dokument, który mówi, za co klient płaci w każdej racie. Przy umowie z deweloperem albo głównym wykonawcą zakres bywa w ich dokumentach. Tym bardziej porównaj go ze swoją wyceną.

Z czego składa się dobry scope of works

• Lista dokumentów

  Numery i wersje rysunków, specyfikacja, raporty konstruktora. Bez wersji nie wiadomo, który rysunek obowiązuje.

• Opis robót etapami

  Rozbiórki, fundamenty, konstrukcja, dach, instalacje, wykończenie. Każdy etap kilka konkretnych zdań.

• Granice robót

  Gdzie kończy się Twoja robota: na którym pomieszczeniu, na której ścianie, na jakim przyłączu, w jakim standardzie.

• Wyłączenia

  Co wyraźnie nie jest w cenie: meble, rolety, malowanie reszty domu, przyłącza, opłaty urzędowe, prace ogrodowe.

• Założenia

  Na czym opierasz cenę: dostęp do posesji, prąd i woda klienta, brak azbestu, grunt zgodny z raportem.

• Pozycje do potwierdzenia

  Provisional sums i rzeczy, które klient wybiera później, na przykład płytki, armatura czy kuchnia.

Jak napisać zakres prac po angielsku

Pisz prostymi zdaniami, w czasie teraźniejszym, jedna rzecz w jednym punkcie. Klient, architekt i jego QS mają zrozumieć to samo. Przykładowe zdania, które możesz dopasować do swojej roboty:

„Strip out existing kitchen units, worktops and wall tiles. Dispose of all waste off site.”

„Supply and install new radiators in the positions shown on the drawings. Existing radiators on the ground floor remain in place.”

„Excluded: decoration of rooms outside the extension, window blinds, floor finishes in the existing house.”

„Assumed: the client provides water and electricity on site free of charge throughout the works.”

Zdanie o wyłączeniach jest równie ważne jak opis robót. To ono rozstrzyga rozmowę o roletach i malowaniu klatki schodowej z przykładu na początku. Unikaj słów, które każdy rozumie inaczej, takich jak „make good”, „as required” czy „to a high standard”, jeśli nie dopiszesz, co dokładnie znaczą na tej budowie. Lepiej napisać, że naprawiasz tynk wokół nowych gniazdek i malujesz tylko naprawione miejsca.

Przykład: dobudowa kuchni z tyłu domu w Midlands. Zakres ma sześć części: dokumenty, rozbiórki, konstrukcja, dach, instalacje, wykończenie. W wykończeniu jest wpis, że podłoga obejmuje tylko nową część, a łączenie ze starą podłogą to listwa progowa. Gdy klient prosi o nową podłogę w całym parterze, wykonawca wskazuje ten wpis i wysyła wycenę zmiany. Rozmowa trwa pięć minut, a nie dwa tygodnie.

Scope of works krok po kroku

1. Zbierz dokumenty z numerami

   Rysunki z wersjami, specyfikacje, raporty. Wpisz je na górze zakresu jako listę.

2. Idź po kolei etapami robót

   Tak, jak będziesz budował. Każdy etap opisz kilkoma zdaniami, co dokładnie robisz.

3. Dopisz granice przy każdym etapie

   Gdzie kończy się instalacja, które ściany tynkujesz, do jakiej wysokości kładziesz płytki.

4. Wypisz wyłączenia osobno

   Jedna lista, łatwa do znalezienia. Wszystko, o co klient może zapytać, a czego nie liczyłeś.

5. Zapisz założenia ceny

   Dostęp, media, warunki gruntowe, godziny pracy. Gdy założenie się nie sprawdzi, masz podstawę do zmiany.

6. Porównaj zakres z kosztorysem

   Każda pozycja z zakresu ma być w wycenie, a każda pozycja z wyceny ma być w zakresie.

7. Dołącz zakres do umowy

   Jako załącznik wymieniony z nazwy. Zakres w osobnym mailu łatwo potem pominąć w sporze.

Zakres i wycena powinny powstawać razem. Gdy liczymy kosztorysy budowlane w UK, zakres prac i lista wyłączeń wychodzą z tych samych pozycji. Gdy zakres jest gotowy, a klient prosi o coś spoza niego, prowadzisz to jako wariacje. Jeśli dostałeś zakres od klienta, zobacz, jak sprawdzamy umowę budowlaną w UK przed podpisem.

Najczęstsze błędy

• Zakres jednym zdaniem

  „Zgodnie z rysunkami” bez wyłączeń znaczy, że klient uzna za zakres wszystko, czego rysunek wprost nie wyklucza.

• Rysunki bez wersji

  Architekt wysyła trzecią wersję planu, a w umowie jest pierwsza. Nikt nie wie, według której budujesz.

• Brak wyłączeń

  Klient nie czyta tego, co jest w zakresie. Czyta to, czego w nim nie ma, i pyta, czemu tego nie robisz.

• Zakres inny niż wycena

  Pozycja jest w zakresie, ale nie ma jej w kosztorysie. Robisz ją za darmo, bo podpisałeś, że jest w cenie.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.