Specyfikacja sprzeczna z rysunkami: co wtedy obowiązuje

Na rysunku architekta ściana działowa w łazience jest z bloczków. W specyfikacji stoi, że ma być ze stelaża i płyt wodoodpornych. Wyceniłeś stelaż, bo był tańszy i szybszy, a klient po tygodniu mówi, że chce ścianę murowaną, „bo tak jest na rysunku”. Różnica w cenie i czasie jest spora, a każda strona trzyma w ręku swój dokument. Specyfikacja a rysunki to jeden z najczęstszych powodów sporów na małych budowach w UK. Dokumenty pisane przez różne osoby w różnych tygodniach rzadko zgadzają się w stu procentach. Ważne jest, co zrobisz, gdy znajdziesz różnicę, i co mówi o tym Twoja umowa.

Specyfikacja a rysunki: skąd biorą się sprzeczności

Rysunki pokazują, gdzie i w jakim wymiarze coś ma powstać. Specyfikacja mówi, z czego i w jakim standardzie. Do tego dochodzą rysunki konstruktora, raport z badania gruntu, wymagania building control i Twoja oferta. Każdy z tych dokumentów ma swojego autora i swoją datę. Architekt poprawia plan, a specyfikacji nikt nie aktualizuje. Konstruktor zmienia belkę, a rysunek architektoniczny dalej pokazuje starą.

Sprzeczność to nie zawsze błąd jednej strony. Czasem to po prostu dwie wersje tej samej decyzji. Dla Ciebie liczy się jedno: która wersja jest w cenie, a która jest zmianą. Odpowiedź zaczyna się od umowy.

Co mówi umowa o kolejności dokumentów

Wiele umów ma zapis o kolejności ważności dokumentów, po angielsku order of precedence. Wymienia dokumenty po kolei, na przykład warunki umowy, potem specyfikacja, potem rysunki, potem oferta. Przy sprzeczności wygrywa dokument wyżej na liście. Inne umowy mówią, że przy sprzeczności wykonawca ma zgłosić problem, a decyzję podejmuje architekt albo klient.

• Jest lista dokumentów

  Sprawdź, który dokument jest wyżej. To on zwykle rozstrzyga, co było w cenie, gdy rysunek i opis się różnią.

• Jest obowiązek zgłoszenia

  Masz zgłosić sprzeczność na piśmie, zanim zbudujesz. Decyzja i ewentualna zmiana ceny idą potem osobno.

• Nie ma żadnego zapisu

  Wtedy nie zgaduj. Zapytaj na piśmie, którą wersję masz budować, i zachowaj odpowiedź z datą.

• Umowa przerzuca to na Ciebie

  Zapis, że odpowiadasz za wszystkie sprzeczności w dokumentach, to ryzyko, które trzeba wycenić albo usunąć.

Ostatni punkt warto sprawdzić przed podpisem. Zapis w stylu „the Contractor shall be deemed to have resolved all discrepancies” znaczy, że za różnicę w dokumentach płacisz Ty, nawet jeśli to nie Ty je przygotowałeś.

Co z pieniędzmi, gdy dokumenty się różnią

Jeśli wyceniłeś wersję, która według umowy obowiązuje, a klient chce tej drugiej, to jest zmiana zakresu. Wyceniasz ją i dostajesz potwierdzenie przed wykonaniem, tak samo jak każdą inną robotę dodatkową. Jeśli umowa mówi, że obowiązuje wersja, której nie wyceniłeś, różnica jest Twoim kosztem. Dlatego sprzeczności najlepiej łapać przy wycenie, a nie na budowie.

Przy kliencie prywatnym, który zleca roboty w domu, w którym mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier), Construction Act zwykle nie działa i wszystko zależy od umowy: także to, jak i kiedy zapłaci za taką zmianę. Przy umowach objętych ustawą klient, który chce zapłacić mniej niż kwota z noty, musi wysłać pay less notice przed terminem z umowy, z kwotą i podstawą wyliczenia.

Przykład: dobudowa w Yorkshire. Rysunek pokazuje okno o jednej szerokości, specyfikacja okien podaje inną. Wykonawca zauważa to przy zamawianiu, wysyła pytanie do architekta i czeka dwa dni na odpowiedź. Architekt wybiera większe okno, które wymaga dłuższego nadproża. Wykonawca wycenia różnicę, klient ją potwierdza mailem, a kwota trafia do najbliższej raty. Gdyby wykonawca zamówił okno bez pytania, spór o to, kto płaci za wymianę, byłby nieunikniony.

Specyfikacja sprzeczna z rysunkami: co zrobić krok po kroku

1. Sprawdź dokumenty przy wycenie

   Porównaj rysunki ze specyfikacją pozycja po pozycji. Każdą różnicę zapisz na osobnej liście.

2. Zapytaj przed złożeniem oferty

   Wyślij listę różnic do klienta albo architekta. Jeśli nie ma odpowiedzi, wpisz w ofercie, którą wersję wyceniłeś.

3. Przeczytaj zapis o kolejności

   Znajdź w umowie order of precedence albo zasadę zgłaszania sprzeczności. Zapisz ją po polsku.

4. Zgłoś różnicę na budowie na piśmie

   Gdy znajdziesz ją w trakcie robót, wyślij pytanie z numerem rysunku i punktem specyfikacji.

5. Nie buduj na zgadywanie

   Zaczekaj na odpowiedź przy elementach, których nie da się łatwo zmienić: konstrukcja, okna, instalacje.

6. Wyceń skutki decyzji

   Jeśli odpowiedź zmienia zakres, wyślij wycenę i wpływ na termin, zanim zrobisz robotę.

7. Zachowaj całą korespondencję

   Pytanie, odpowiedź, wycena i potwierdzenie w jednym miejscu, z datami i numerami dokumentów.

Gdy dostajesz komplet rysunków i specyfikacji do wyceny, polski QS w UK porówna je przed złożeniem oferty i wypisze różnice do wyjaśnienia. Przy przeglądzie umowy sprawdzamy też, czy umowa budowlana w UK, którą masz podpisać, nie przerzuca na Ciebie wszystkich sprzeczności w dokumentach.

Najczęstsze błędy

• Wybór tańszej wersji bez słowa

  Wyceniasz tańszy wariant, nie piszesz o tym w ofercie i liczysz, że klient nie zauważy. Zauważy na budowie.

• Pytanie zadane przez telefon

  Architekt mówi „rób według rysunku”, a po miesiącu nikt tego nie pamięta. Pytanie i odpowiedź muszą być na piśmie.

• Podpis pod zapisem o sprzecznościach

  Zgoda, że wykonawca odpowiada za wszystkie różnice w dokumentach, to ryzyko bez ceny i bez limitu.

• Stara wersja rysunku na budowie

  Ekipa buduje z wydruku sprzed dwóch poprawek. Sprzeczność powstaje między budową a aktualnym projektem.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.