Snagging: lista usterek bez kłótni z klientem

Ostatni tydzień budowy. Klient chodzi po domu z kolorowymi karteczkami i przykleja je wszędzie: na framugi, na gniazdka, na fugi w łazience. Wieczorem dostajesz od niego zdjęcie ściany całej w karteczkach i pytanie, kiedy to wszystko poprawisz. Połowa to drobiazgi na godzinę, kilka to prawdziwe usterki, a dwie to rzeczy, których nigdy nie było w umowie. Tak wygląda snagging bez zasad. Lista usterek, po angielsku snag list, może zamknąć budowę spokojnie albo stać się powodem kłótni o ostatnią płatność. Różnica leży w tym, kto ją prowadzi i jak.

Snagging: co to jest lista usterek

Snagging to przegląd robót pod koniec budowy, w czasie którego spisuje się wszystko, co trzeba poprawić albo dokończyć. Wynikiem jest lista usterek: drobne braki, uszkodzenia, niedoróbki wykończeniowe. Każda pozycja ma miejsce, opis i termin usunięcia.

Wydawca umów JCT pisze w swoich materiałach, że listy usterek nie są wymogiem umownym w umowach Standard Building Contract i Design and Build, choć często się je sporządza. Pisze też, że widoczna usterka, którą można uczciwie uznać za błahą, nie może zablokować certyfikatu practical completion. Lista usterek to więc narzędzie do uporządkowania końca budowy, a nie powód, żeby odbiór odkładać bez końca.

Co trafia na listę, a co nie

• Usterki wykonawcze

  Pęknięta płytka, nierówna fuga, drzwi, które ocierają. To Twoja robota i Ty ją poprawiasz.

• Braki wykończenia

  Brakująca listwa, zaślepka albo osłona gniazdka. Rzeczy małe, ale widoczne przy każdym wejściu.

• Uszkodzenia od innych

  Rysy po meblach klienta albo po jego ekipie. Zapisz je osobno, bo to nie Twoja usterka.

• Nowe życzenia

  Inne gniazdko, dodatkowa półka, inny kolor. To zmiany, czyli wariacje z ceną, a nie usterki.

• Normalne zachowanie budynku

  Drobne rysy skurczowe i podobne zjawiska opisz osobno i wyjaśnij klientowi spokojnie.

• Wady ukryte

  Te mogą wyjść później. Według materiałów JCT odpowiedzialność za nie trwa także po okresie usuwania wad.

Jak lista usterek łączy się z pieniędzmi

Snagging dzieje się zwykle tuż przed ostatnimi płatnościami i zwrotem retencji, więc każda pozycja na liście może stać się powodem, żeby zapłacić mniej albo później. Dlatego tak ważne jest, żeby lista była uzgodniona, zamknięta i potwierdzona na piśmie.

Przy umowach objętych Construction Act klient, który chce zapłacić mniej z powodu usterek, musi wysłać pay less notice przed terminem z umowy, z kwotą i podstawą wyliczenia. Bez skutecznego pay less notice płaci się kwotę z noty do final date. Construction Act zwykle nie obejmuje jednak robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Przy takich robotach to, czy klient może coś zatrzymać za usterki, zależy od Twojej umowy.

Retencja też ma tu znaczenie. Ustawa nie podaje jej stawki, wysokość i zwrot wynikają z umowy. Usterki zostawione bez potwierdzenia ich usunięcia to najprostszy powód, żeby retencja nie wróciła na czas.

Jak przeprowadzić snagging krok po kroku

1. Zrób własny przegląd przed klientem

   Przejdź każde pomieszczenie z listą i usuń drobiazgi, zanim ktokolwiek je zobaczy.

2. Umów wspólny obchód

   Jeden termin, Ty i klient albo jego architekt. Lista powstaje razem, a nie z karteczek przez tydzień.

3. Numeruj każdą pozycję

   Numer, pomieszczenie, opis i zdjęcie. Bez numeru pozycji nie da się potem odhaczyć ani rozliczyć.

4. Podziel listę na kategorie

   Usterki, braki, uszkodzenia od innych i nowe życzenia. Każda kategoria ma inne skutki dla ceny.

5. Ustal termin usunięcia

   Do każdej usterki dopisz datę i potwierdź listę klientowi mailem, zanim zaczniesz poprawki.

6. Potwierdzaj usunięcie zdjęciem

   Po każdej poprawce zdjęcie i krótka notatka. Pozycja zamknięta to pozycja z dowodem.

7. Zamknij listę na piśmie

   Wyślij klientowi listę z oznaczeniem, co usunięto i kiedy, i poproś o potwierdzenie zamknięcia.

Przykład: loft u klienta prywatnego w Bristolu. Wspólny obchód trwa godzinę. Na liście jest osiemnaście pozycji: dwanaście usterek po Twojej stronie, dwie rysy po ekipie od mebli klienta i cztery nowe życzenia. Usterki dostają terminy na najbliższy tydzień, rysy trafiają do osobnej części listy, a życzenia wyceniasz jako zmiany. Klient dostaje mailem listę z numerami i zdjęciami. Po tygodniu odsyłasz tę samą listę z datami poprawek i prosisz o potwierdzenie zamknięcia. Jedna lista, dwa maile i koniec tematu.

Jak rozmawiać przy obchodzie? Spokojnie i konkretnie. Nie broń każdej pozycji. Gdy klient wskazuje prawdziwą usterkę, przyznaj to i zapisz termin. Gdy wskazuje coś, czego nie było w umowie, powiedz to wprost i zaproponuj wycenę. Klient, który widzi, że traktujesz jego uwagi poważnie, zwykle łatwiej przyjmuje, że niektóre pozycje są zmianami, a nie usterkami.

Nowe życzenia z listy wycen od razu jako wariacje, z ceną i terminem. Jeśli chcesz, żeby snagging, odbiór, retencję i rozliczenie końcowe poprowadził ktoś po Twojej stronie, zobacz, jak pracuje QS po polsku.

Najczęstsze błędy

• Lista robiona przez samego klienta

  Bez Twojego udziału na liście lądują życzenia, uszkodzenia od innych i drobiazgi bez końca.

• Lista otwarta bez końca

  Każdy tydzień przynosi nowe pozycje. Ustal jedną listę i zamknij ją po wspólnym obchodzie.

• Życzenia robione za darmo

  Nowe rzeczy zrobione jako „usterki” uczą klienta, że lista usterek to darmowe roboty dodatkowe.

• Brak zdjęć po poprawkach

  Klient twierdzi, że nic nie zostało poprawione, a Ty nie masz dowodu, że było inaczej.

• Kłótnia o każdą pozycję

  Drobiazgi taniej poprawić niż o nie walczyć. Oszczędzaj siły na pozycje, które naprawdę kosztują.

• Brak potwierdzenia zamknięcia

  Lista usunięta, ale niepotwierdzona na piśmie, wraca przy zwrocie retencji jako zarzut.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.