VAT przy przebudowie na mieszkania

Deweloper kupił stary budynek biurowy i chce z niego zrobić kilka mieszkań. Pyta Cię o cenę i od razu dodaje: „Tylko policz VAT 5%, bo to przebudowa na mieszkania”. Ty zawsze fakturowałeś 20%, a w ofercie dla tego klienta różnica jest duża. Jeśli zastosujesz 5% tam, gdzie należało 20%, VAT na fakturze będzie za niski, a różnicę trudno potem doliczyć klientowi. VAT przy przebudowie na mieszkania może mieć stawkę obniżoną, ale tylko gdy przebudowa spełnia warunki z VAT Notice 708. Poniżej po polsku, co mówi gov.uk. Każdy projekt sprawdź z księgową, zanim wpiszesz stawkę do oferty.

Kiedy VAT przy przebudowie na mieszkania wynosi 5%

Gov.uk w Notice 708 mówi, że przy pracach w istniejącym budynku zwykle stosujesz stawkę standardową. Na gov.uk stawka standardowa to 20%, a obniżona to 5%. Stawkę obniżoną przy przebudowie możesz według Notice 708 zastosować tylko wtedy, gdy spełnione są wszystkie warunki:

• Przebudowa kwalifikowana

  Przebudowa musi być jednym z rodzajów, które Notice 708 nazywa qualifying conversion, na przykład zmianą liczby mieszkań.

• Certyfikat, gdy jest wymagany

  Gdy przy danym rodzaju przebudowy potrzebny jest certyfikat, musisz go mieć. Notice 708 opisuje to w sekcji 17.

• Usługi kwalifikowane

  Twoja robota musi należeć do usług, które Notice 708 obejmuje stawką obniżoną przy tej przebudowie.

• Zgody, gdy są wymagane

  Gdy robota wymaga zgody planistycznej albo building control, a jej nie ma, Notice 708 mówi, że stawka jest standardowa.

Zmiana liczby mieszkań

Najczęstszy przypadek na polskich budowach to zmiana liczby mieszkań. Notice 708 mówi, że przebudowa jest kwalifikowana, gdy po przebudowie budynek ma większą albo mniejszą liczbę samodzielnych mieszkań (single household dwellings), ale nie mniej niż jedno. Gov.uk podaje przykłady: przebudowa biurowca albo stodoły na mieszkania oraz budynku z pokojami do wynajęcia (bedsits) na samodzielne mieszkania.

Ważne jest słowo „samodzielne”. Notice 708 mówi, że single household dwelling to samodzielne mieszkanie, bez bezpośredniego wejścia od środka do innego mieszkania, którego nie zakazano osobno używać ani osobno sprzedać. Gov.uk wyłącza też większość dobudówek dla rodziny (granny annexes), bo nie tworzą osobnego mieszkania.

Notice 708 opisuje też dwa inne rodzaje przebudów kwalifikowanych: na dom wielorodzinnego zamieszkania (multiple occupancy dwelling) i na budynek do celów mieszkalnych, które Notice 708 nazywa relevant residential purpose. Mają one własne warunki, więc przy takich projektach przeczytaj z księgową sekcje 7.4 i 7.5.

Co ma 5%, a co dalej 20%

Notice 708 mówi, że stawką obniżoną objęty jest montaż materiałów budowlanych w trakcie przebudowy. Dotyczy to też napraw, konserwacji i ulepszeń konstrukcji budynku, gdy robisz je w trakcie przebudowy. Do tego część robót na działce związanych z wodą, prądem, ogrzewaniem, dojazdem, kanalizacją, zabezpieczeniem i wywozem odpadów.

Stawka standardowa zostaje dla montażu rzeczy, które nie są materiałami budowlanymi. Gov.uk podaje przykłady: dywany i meble do sypialni na wymiar. Robota przy garażu może mieć stawkę obniżoną tylko wtedy, gdy garaż jest używany razem z przebudowanym budynkiem, a prace robisz w tym samym czasie co przebudowę. Notice 708 mówi też, że robota niezwiązana ze zmianą liczby mieszkań nie może mieć stawki obniżonej.

Faktura na różne stawki

Na jednej budowie łatwo o roboty z dwiema stawkami. Notice 708 mówi, że gdy Twoje usługi obejmują szerszy zakres, możesz podzielić cenę w sposób uczciwy i rozsądny. Jeśli jej nie podzielisz, żadna część Twojej roboty nie może mieć stawki obniżonej. Dlatego podział trzeba zaplanować już w kosztorysie, a nie dopiero przy fakturze.

Stawka 0% przy sprzedaży po przebudowie

Osobna sprawa dotyczy dewelopera, który sprzedaje mieszkanie po przebudowie. Notice 708 w sekcji 5 mówi, że pierwsza sprzedaż albo długoletnia dzierżawa (major interest) budynku przebudowanego z niemieszkalnego na mieszkalny może mieć stawkę zerową, jeśli spełnione są warunki. Między innymi sprzedaje osoba, która prowadziła przebudowę (person converting), i jest to pierwsza taka sprzedaż. Gov.uk dodaje zasadę 10 lat: gdy w budynku wcześniej mieszkano, stawki zerowej zwykle nie ma, chyba że stał pusty przez 10 lat przed sprzedażą. To sprawa dewelopera i jego księgowej, ale warto wiedzieć, skąd klient bierze swoje liczby.

VAT przy przebudowie krok po kroku

1. Ustal, co było i co będzie

   Zapisz, ile samodzielnych mieszkań jest w budynku przed przebudową i ile będzie po niej.

2. Sprawdź zgody

   Zapytaj klienta o zgodę planistyczną i building control. Bez wymaganych zgód Notice 708 mówi o stawce standardowej.

3. Sprawdź, czy potrzebny jest certyfikat

   Ustal z księgową, czy dla tej przebudowy potrzebny jest certyfikat z sekcji 17, i poproś o niego klienta.

4. Podziel kosztorys na stawki

   Oddziel pozycje ze stawką obniżoną od pozycji ze standardową, na przykład meble na wymiar i dywany.

5. Zapisz stawkę w ofercie i umowie

   Napisz, jaka stawka dotyczy których pozycji i co się dzieje, gdy warunki stawki obniżonej nie zostaną spełnione.

6. Jako podwykonawca sprawdź swoją stawkę

   Zasady dla podwykonawców w Notice 708 różnią się zależnie od rodzaju robót. Ustal je z księgową przed fakturą.

7. Trzymaj dokumenty projektu

   Rysunki, zgody i certyfikat trzymaj razem z fakturami. To one pokazują, dlaczego zastosowałeś stawkę obniżoną.

Podział na stawki zaczyna się w kosztorysie. Gdy pozycje są rozpisane osobno, od razu widać, co idzie po 5%, a co po 20%, i faktura nie jest zgadywaniem. Dobre kosztorysy budowlane w UK mają taki podział od pierwszej wersji. Jeśli chcesz, żeby ktoś po polsku przygotował wycenę przebudowy i pilnował rozliczeń z deweloperem, zobacz, jak pracuje polski QS w UK. Stawki VAT ostatecznie ustala księgowa.

Najczęstsze błędy

• 5% na wszystko bez sprawdzenia

  Stawka obniżona wymaga przebudowy kwalifikowanej i usług kwalifikowanych. Bez nich obowiązuje 20%.

• Brak zgód na roboty

  Gdy robota wymaga zgody planistycznej albo building control, a jej nie ma, Notice 708 mówi o stawce standardowej.

• Jedna stawka na całą fakturę

  Meble na wymiar i dywany mają 20%. Bez podziału ceny żadna część roboty nie może mieć stawki obniżonej.

• Mylenie dobudówki z mieszkaniem

  Dobudówka bez samodzielnego mieszkania zwykle nie zmienia liczby mieszkań i nie daje stawki obniżonej.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.