Waluacja a opóźnienie w harmonogramie

Harmonogram z umowy mówił, że po trzecim miesiącu dach będzie zamknięty. Jest koniec trzeciego miesiąca, a dach dopiero się zaczyna, bo przez dwa tygodnie czekałeś na decyzję klienta w sprawie okna dachowego, a potem padało. Waluacja wychodzi dużo niższa, niż planowałeś, a wypłaty dla ekipy i rachunki od dostawców są takie same. Do tego klient pisze, że „jesteście w tyle” i że zastanawia się nad karami. Waluacja a harmonogram to dwie różne rzeczy, ale przy opóźnieniu wpływają na siebie mocno. Poniżej piszemy, jak to rozdzielić i czego pilnować.

Waluacja a harmonogram: płacą za robotę, nie za kalendarz

Waluacja liczy to, co jest zrobione na dzień waluacji. Nie liczy tego, co miało być zrobione według harmonogramu. Jeśli jesteś w tyle, waluacja jest niższa. Jeśli jesteś przed czasem, może być wyższa, chyba że umowa wiąże płatności z etapami albo z planem.

To proste, ale ma skutki. Twoje koszty idą równo, tydzień po tygodniu: ludzie, zaplecze, rusztowanie, wynajem sprzętu. Wpływy z waluacji spadają, kiedy robota zwalnia. Opóźnienie uderza więc w Twoje pieniądze dwa razy: mniej dostajesz teraz i dłużej płacisz za utrzymanie budowy.

Preliminaria przy opóźnieniu

Preliminaria to miejsce, gdzie opóźnienie kosztuje najwięcej. Część z nich zależy od czasu: zaplecze, rusztowanie, kierownik budowy. Jeśli w kosztorysie rozłożyłeś je na planowaną liczbę miesięcy, a budowa trwa dłużej, kolejne miesiące stoją bez pokrycia.

Przykład: preliminaria to pozycja A. Część zależna od czasu to 70% z A, rozłożona na pięć planowanych miesięcy, czyli 14% z A na miesiąc. Budowa trwa siedem miesięcy. Po piątym miesiącu część czasowa jest wyczerpana, a zaplecze stoi jeszcze dwa miesiące. Czy dostaniesz za nie dodatkowe pieniądze, zależy od tego, kto odpowiada za opóźnienie i co mówi umowa o przedłużeniu terminu.

Kto odpowiada za opóźnienie

Tu są dwie drogi. Jeśli opóźnienie wynika z decyzji albo zmian po stronie klienta, sprawdź w umowie, jak zgłosić przedłużenie terminu i dodatkowe koszty. Zwykle trzeba to zrobić na piśmie i w terminie z Twojej umowy. Jeśli opóźnienie jest po Twojej stronie, umowa może przewidywać kary umowne za zwłokę (liquidated damages). Wtedy klient może chcieć je odjąć od waluacji.

• Opóźnienie przez klienta

  Brak decyzji, zmiana projektu, brak dostępu. Zgłoś na piśmie, z datą i skutkiem dla harmonogramu.

• Opóźnienie przez Ciebie

  Brak ludzi, źle zamówione materiały. Licz się z karami z umowy i ustal plan nadrobienia z klientem.

• Pogoda i zdarzenia losowe

  To, czy dają przedłużenie terminu, mówi umowa. Zapisuj dni przestoju w dzienniku, ze zdjęciami.

• Wstrzymanie za brak zapłaty

  Przy umowie objętej ustawą wstrzymanie zgodne z prawem daje przedłużenie terminu o czas wstrzymania.

Co mówi prawo przy potrąceniach za opóźnienie

Ustawa zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy to, czy klient może potrącić coś za opóźnienie i w jaki sposób, zależy wyłącznie od umowy.

Przy umowach objętych Construction Act zasady są jasne. Jeśli płacący chce zapłacić mniej niż kwota z noty, także z powodu opóźnienia, musi wysłać skuteczny pay less notice z kwotą i podstawą wyliczenia, przed terminem z umowy. W Scheme for Construction Contracts to najpóźniej 7 dni przed final date. Bez skutecznego pay less notice płaci się kwotę z noty do final date. Groźba w e-mailu „odejmiemy kary” to jeszcze nie potrącenie.

Wstrzymanie robót z powodu braku zapłaty to osobna sprawa. Gdy kwota nie jest zapłacona do final date i nie było skutecznego pay less notice, możesz wstrzymać roboty po pisemnym zawiadomieniu z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem, z podaniem powodu. Należą Ci się wtedy rozsądne koszty wstrzymania i przedłużenie terminu o czas wstrzymania.

Jak prowadzić waluację przy opóźnieniu krok po kroku

1. Aktualizuj harmonogram co miesiąc

   Plan i stan faktyczny obok siebie. Dołącz go do waluacji, żeby klient widział przyczynę różnicy.

2. Zgłaszaj opóźnienia na piśmie od razu

   Data, przyczyna, skutek dla terminu. Tak, jak wymaga umowa, nie dopiero przy waluacji.

3. Prowadź dziennik budowy

   Dni przestoju, braki decyzji, pogoda, dostawy. To podstawa przy każdym sporze o termin.

4. Licz preliminaria według stanu faktycznego

   Część czasową tak, jak ustaliliście w umowie. Wydłużenie zgłoś jako osobny koszt.

5. Nie wpisuj robót, których nie ma

   Wyższy procent na pokrycie opóźnienia klient obetnie i straci zaufanie do całej waluacji.

6. Sprawdzaj każdą notę klienta

   Czy potrącenie za opóźnienie ma podstawę w umowie i czy przyszło w terminie, z kwotą i wyliczeniem.

Jeśli opóźnienie zaczyna rosnąć, a klient grozi karami, polski QS w UK sprawdzi umowę, przygotuje zgłoszenia i waluację, którą da się obronić. Zobacz, jak wygląda waluacja na budowie prowadzona przez nas.

Najczęstsze błędy

• Zawyżanie procentów, żeby nadrobić wpływy

  Klient i jego QS widzą stan budowy. Obcięta waluacja to mniej pieniędzy i mniej zaufania.

• Zgłoszenie opóźnienia dopiero przy waluacji

  Umowa często wymaga zgłoszenia w określonym terminie. Spóźnione może nic nie dać.

• Brak dziennika budowy

  Po trzech miesiącach nikt nie pamięta, ile dni czekałeś na decyzję klienta. Bez zapisu trudno to udowodnić.

• Preliminaria rozłożone tylko na plan

  Budowa trwa dłużej, a zaplecze stoi bez pokrycia. Zgłoś wydłużenie jako koszt, jeśli umowa pozwala.

• Zgoda na kary bez sprawdzenia umowy

  Kary umowne są tylko wtedy, gdy umowa je przewiduje. Sprawdź stawkę, warunki i sposób potrącenia.

• Ignorowanie pay less notice

  Pismo o potrąceniu za opóźnienie trzeba sprawdzić od razu: termin, kwota, podstawa. Potem jest za późno.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.