Waluacja dla dewelopera: wymagania i dokumenty

Do tej pory budowałeś dla klientów prywatnych: waluacja w jednym arkuszu, zdjęcia na WhatsAppie, klient płacił przelewem. Teraz pierwsza robota dla dewelopera, kilka domów w szeregu. Po pierwszej waluacji przychodzi e-mail od jego QS-a z listą braków: brak contract sum analysis, brak rejestru wariacji z numerami instrukcji, brak faktur za materiały, brak aktualnego harmonogramu. Kwota „on hold” do czasu uzupełnienia. Waluacja dla dewelopera to ta sama zasada co zawsze, ale z dużo wyższymi wymaganiami co do formy i dokumentów. Poniżej piszemy, czego się spodziewać i jak się przygotować.

Waluacja dla dewelopera: czym różni się od klienta prywatnego

Deweloper to firma, która buduje na sprzedaż albo na wynajem. Ma swojego QS-a albo przedstawiciela (employer's agent), często architekta albo contract administrator, i zwykle umowę JCT albo podobną. Każda waluacja przechodzi przez ręce kogoś, kto sprawdza waluacje zawodowo.

Druga różnica to prawo. Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Deweloper nie jest takim klientem, więc umowa z nim zwykle jest objęta ustawą. Masz wtedy ustawowe terminy i ochronę, której nie masz przy remoncie u osoby prywatnej. Uwaga tylko na osobę prywatną, która nazywa siebie deweloperem, a buduje dom dla siebie: tu wyjątek może działać.

Terminy i pisma przy umowie z deweloperem

Jeśli umowa nie ma zasad płatności zgodnych z ustawą, stosuje się Scheme for Construction Contracts. W Scheme due date to 7 dni po końcu okresu albo po złożeniu aplikacji, co nastąpi później, a final date for payment to 17 dni po due date. Płacący wystawia payment notice najpóźniej 5 dni po due date. W umowach JCT tę rolę pełni certyfikat okresowy (interim certificate) wystawiany przez architekta albo contract administrator. Jeśli deweloper chce zapłacić mniej, musi wysłać skuteczny pay less notice z kwotą i podstawą, w Scheme najpóźniej 7 dni przed final date.

Przy opóźnionej zapłacie między firmami działa Late Payment of Commercial Debts (Interest) Act 1998. Odsetki ustawowe to 8% ponad stopę referencyjną Bank of England, chyba że umowa przewiduje inne, rozsądne odsetki. Do tego stała rekompensata za koszty odzyskania: £40 przy długu poniżej £1 000, £70 od £1 000 do £9 999,99 i £100 od £10 000.

Jakie dokumenty dołączyć do waluacji dla dewelopera

To, czego deweloper wymaga, jest w umowie i w dokumentach przetargowych. Przeczytaj je przed pierwszą waluacją, nie po pierwszej odmowie. Najczęściej spotkasz takie wymagania:

• Rozbicie wartości kontraktu

  Contract sum analysis, czyli kosztorys z umowy rozbity na pozycje. Bez niego QS dewelopera nie sprawdzi procentów.

• Rejestr wariacji z instrukcjami

  Każda zmiana z numerem instrukcji, datą, wyceną i statusem. Wariacja bez instrukcji zwykle nie przejdzie.

• Zdjęcia z datą

  Postęp robót pozycja po pozycji, z dnia waluacji. Przy kilku domach opisane tak, żeby było wiadomo, który to dom.

• Faktury za materiały

  Przy materiałach na budowie faktura od dostawcy i zdjęcie zabezpieczenia. Bez faktury materiał zwykle nie wchodzi.

• Aktualny harmonogram

  Plan i stan faktyczny obok siebie. Deweloper porównuje waluację z planem i od razu pyta o każdą różnicę.

• Podsumowanie w układzie umowy

  Wartość brutto, retencja R%, poprzednio poświadczone, kwota do zapłaty. W formie wymaganej umową.

Kilka domów, jedna waluacja

Przy budowie kilku domów albo bloków waluację najlepiej prowadzić osobno dla każdego budynku, a podsumowanie robić razem. Przykład: deweloper buduje cztery domy, każdy wart D, czyli kontrakt to 4 razy D. Na dzień waluacji dom 1 jest na 70% z D, dom 2 na 55% z D, dom 3 na 30% z D, dom 4 na 10% z D. Wartość brutto robót to 165% z D. Do tego wariacje i materiały, minus retencja R% i poprzednio poświadczone. QS dewelopera widzi każdy dom osobno i sprawdza go na budowie bez zgadywania.

Waluacja dla dewelopera krok po kroku

1. Przeczytaj wymagania z umowy

   Forma waluacji, odbiorca, dzień wysłania, wymagane załączniki. Wypisz je na jednej kartce.

2. Przygotuj contract sum analysis

   Kosztorys z umowy rozbity na pozycje i budynki. Wyślij go do akceptacji przed startem.

3. Załóż rejestr wariacji

   Numer, numer instrukcji, data, opis, wycena, status. Uzupełniaj go na bieżąco, nie przed waluacją.

4. Ustal układ zdjęć

   Folder na każdy budynek i każdą waluację, zdjęcia z datą i podpisem pozycji. Bez opisu nikt ich nie sprawdzi.

5. Zbieraj faktury za materiały

   Każda faktura przypięta do pozycji materiałów na budowie, ze zdjęciem zabezpieczenia.

6. Wyślij w terminie i formie z umowy

   Do osoby wskazanej w umowie, ze wszystkimi załącznikami w jednym pakiecie.

7. Zapisz terminy z ustawy i umowy

   Due date, payment notice, pay less notice, final date. Każdą notę porównaj z wyliczeniem.

Jeśli pierwszy raz budujesz dla dewelopera, polski QS w UK przygotuje rozbicie kontraktu, rejestr wariacji i waluacje w formie, którą zna QS dewelopera. Zobacz, jak wygląda waluacja na budowie prowadzona przez nas.

Najczęstsze błędy

• Waluacja w formie jak dla klienta prywatnego

  Jeden arkusz bez załączników. QS dewelopera odsyła ją z listą braków, a pieniądze czekają.

• Wariacje bez numeru instrukcji

  Zrobiłeś, bo kierownik dewelopera powiedział na budowie. Bez instrukcji na piśmie zmiana może nie przejść.

• Jedna suma dla kilku budynków

  Bez rozbicia na domy QS dewelopera nie sprawdzi procentów i przyjmie swoje, ostrożne liczby.

• Brak kontroli certyfikatu

  Interim certificate przychodzi z niższą kwotą, a Ty nie porównujesz go z waluacją. Różnice zostają bez odpowiedzi.

• Nieznajomość ustawowych terminów

  Przy deweloperze zwykle działa Construction Act. Kto nie pilnuje pay less notice, traci argument przy sporze.

• Brak odsetek przy spóźnieniu

  Deweloper płaci po terminie, a Ty nie liczysz odsetek. Late Payment Act działa między firmami, sprawdź umowę.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.