Waluacje podwykonawców: jak nie płacić więcej, niż dostajesz

Prowadzisz dobudowę. Masz swoich ludzi, ale elektryka, dach i tynki oddałeś podwykonawcom. Co miesiąc każdy z nich przysyła aplikację, a Ty płacisz, bo chłopaki muszą mieć na wypłaty. Klient albo jego QS w tym samym czasie obcina Twoją waluację. Po trzech miesiącach liczysz i wychodzi, że podwykonawcom zapłaciłeś więcej, niż sam dostałeś za te same roboty. Waluacje podwykonawców to ta sama robota co Twoja waluacja dla klienta, tylko odwrócona. Tym razem to Ty jesteś stroną, która płaci, i to Ciebie wiążą terminy.

Waluacje podwykonawców: dlaczego płacisz więcej, niż dostajesz

Pieniądze uciekają w trzech miejscach. Pierwsze: podwykonawca wycenia swój procent wykonania wyżej, niż klient wycenia ten sam zakres u Ciebie. Drugie: płacisz za roboty dodatkowe, których klient jeszcze nie zatwierdził. Trzecie: nie odpowiadasz na aplikację podwykonawcy na czas, więc kwota z jego aplikacji staje się kwotą do zapłaty.

Gdy to Ty płacisz

Umowa z podwykonawcą na roboty budowlane to umowa budowlana w rozumieniu Construction Act, czyli Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996, zmienionego w 2011. Jeśli umowa nie ma zasad płatności zgodnych z ustawą, stosuje się Scheme for Construction Contracts. Wtedy obowiązują Cię te same reguły, których pilnujesz wobec klienta:

• Due date

  W Scheme to 7 dni po końcu okresu albo po złożeniu aplikacji przez podwykonawcę, co nastąpi później. Od niego liczysz resztę.

• Payment notice

  Wystawiasz go najpóźniej 5 dni po due date. Bez niego kwotą do zapłaty jest kwota z aplikacji podwykonawcy.

• Pay less notice

  Chcesz zapłacić mniej? W Scheme najpóźniej 7 dni przed final date, z kwotą i podstawą wyliczenia. Inaczej płacisz kwotę z noty.

• Final date for payment

  W Scheme to 17 dni po due date. Do tego dnia płacisz kwotę z noty, jeśli nie było skutecznego pay less notice.

Do tego dochodzi zasada, o której wielu wykonawców nie wie. Zapisy „pay when paid”, czyli „zapłacę, jak klient zapłaci mnie”, są nieskuteczne, poza niewypłacalnością płacącego wyżej w łańcuchu. Nie możesz więc czekać z płatnością dla podwykonawcy, aż dostaniesz pieniądze od klienta. Możesz za to dobrze sprawdzić, za co płacisz.

Klient prywatny u góry, ustawa na dole

Construction Act zwykle nie obejmuje umowy z osobą prywatną o roboty w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy Twoje płatności od klienta zależą od Waszej umowy. Ten wyjątek dotyczy jednak tylko umowy z tą osobą. Twoja umowa z podwykonawcą to umowa między firmami, więc zwykle podlega ustawie. W praktyce: od góry nie masz ustawowych terminów, a od dołu je masz. Dlatego przy remontach dla klientów prywatnych trzeba pilnować obu stron jeszcze dokładniej.

Jak prowadzić waluacje podwykonawców krok po kroku

1. Ustal terminy w umowie

   W umowie z podwykonawcą wpisz okres, dzień aplikacji, due date i final date. Bez tego liczysz według Scheme.

2. Ustaw daty po swojej waluacji

   Najlepiej, żeby aplikacje podwykonawców przychodziły po tym, jak wiesz, co klient uznał u Ciebie.

3. Porównuj pozycja po pozycji

   Procent podwykonawcy zestaw z procentem, który klient albo jego QS uznał dla tego samego zakresu.

4. Sprawdzaj na budowie

   Obejrzyj robotę i zrób zdjęcia z datą. Procent z aplikacji to propozycja podwykonawcy, a nie fakt.

5. Oddziel roboty dodatkowe

   Płać za wariacje podwykonawcy dopiero wtedy, gdy masz podstawę w umowie z nim i jasno zleconą zmianę.

6. Wyślij payment notice na czas

   Najpóźniej 5 dni po due date, z kwotą, którą naprawdę uznajesz. To Twoja tarcza przed kwotą z aplikacji.

7. Pay less notice tylko z podstawą

   Gdy chcesz zapłacić mniej niż w nocie, wyślij go przed terminem i podaj, z czego wynika różnica.

8. Prowadź jedno zestawienie

   Dla każdego zakresu: ile dostałeś od klienta, ile zapłaciłeś podwykonawcy i jaka jest różnica.

Przykład: dobudowa dla dewelopera w środkowej Anglii. Podwykonawca od dachu wysyła aplikację na 80% swojego zakresu. QS klienta uznał u Ciebie ten sam dach w 55%. Wykonawca jest zajęty i nie wysyła ani payment notice, ani pay less notice. Kwotą do zapłaty staje się kwota z aplikacji, czyli 80%. Od klienta za ten sam zakres przychodzi 55%. Różnicę 25 punktów procentowych wykonawca kredytuje z własnej kieszeni, dopóki klient nie uzna więcej. Gdyby w terminie wysłał payment notice z własną oceną i zdjęciami, rozmowa o procencie toczyłaby się, zanim pieniądze wyjdą z konta.

Jeśli prowadzisz kilka zakresów naraz, zestawienie robi się szybko nieczytelne. Jak to wygląda u nas, zobaczysz na stronie o tym, czym jest waluacja na budowie prowadzona co miesiąc.

Najczęstsze błędy

• Płacenie z aplikacji bez sprawdzenia

  Procent podwykonawcy trafia prosto do przelewu. Nikt go nie porównuje z tym, co uznał klient.

• Brak payment notice dla podwykonawcy

  Termin mija i kwota z aplikacji staje się kwotą do zapłaty. Potem trudno to cofnąć.

• Pay less notice bez podstawy

  Samo „płacimy mniej” nie wystarczy. Pismo musi mieć kwotę i sposób jej wyliczenia oraz przyjść na czas.

• Czekanie na pieniądze od klienta

  Zapis „pay when paid” jest nieskuteczny. Podwykonawca może żądać zapłaty bez względu na Twojego klienta.

• Wariacje płacone na słowo

  Podwykonawca zrobił coś „na Twoje polecenie”, a klient tej zmiany nie zlecił. Płacisz, ale sam nie dostaniesz.

• Brak umowy z podwykonawcą

  Bez umowy nie wiesz, jaka jest retencja i terminy. Zobacz, co powinna zawierać umowa budowlana w UK.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.