Harmonogram płatności na budowie: etapami czy co miesiąc

Klient pyta przed podpisaniem: „Jak chcesz dostawać pieniądze?”. Mówisz pierwsze, co przychodzi do głowy: „Trochę na start, potem po fundamentach, po dachu i na koniec”. Trzy miesiące później stoisz z gotowymi ścianami, dach się opóźnia, bo dostawca więźby przesunął termin, a Ty od sześciu tygodni płacisz ludziom i za materiał bez żadnej wpłaty. Harmonogram płatności na budowie wydaje się drobiazgiem przy podpisywaniu umowy. W praktyce decyduje o tym, czy przez całą budowę masz pieniądze na wypłaty, czy kredytujesz klienta. Są dwa podstawowe sposoby: płatności etapami i płatności co miesiąc. Każdy ma swoje plusy i swoje pułapki.

Harmonogram płatności na budowie: dwa sposoby

Płatności etapami

Umowa dzieli cenę na kawałki przypisane do konkretnych etapów: fundamenty, ściany do stropu, dach zamknięty, instalacje pierwszej fazy, tynki, wykończenie. Gdy etap jest skończony, wysyłasz aplikację o płatność za ten etap.

Plusy:

• Prosto dla klienta. Widzi, za co płaci, i łatwo to sprawdzić na budowie.
• Mniej papierów. Nie mierzysz wszystkiego co miesiąc, tylko potwierdzasz koniec etapu.
• Mniej sporów o procenty, bo etap jest zrobiony albo nie.

Minusy:

• Pieniądze przychodzą dopiero po skończeniu całego etapu. Jeśli etap się przeciąga, przez ten czas nic nie wpływa.
• Spór o to, czy etap jest skończony. „Dach zamknięty” dla Ciebie to pokrycie położone, a dla klienta także rynny i obróbki.
• Wariacje nie pasują do etapów. Trzeba ustalić osobno, kiedy się za nie płaci.

Płatności co miesiąc

Na koniec każdego okresu wyceniasz wszystko, co zrobiłeś, pozycja po pozycji, i wysyłasz waluację. Klient płaci za to, co jest wykonane, nawet jeśli żaden etap nie jest skończony.

Plusy:

• Regularne wpływy. Wiesz, kiedy przyjdą pieniądze, i płacisz za robotę mniej więcej na bieżąco.
• Za długi etap nie czekasz do jego końca. Dostajesz pieniądze za postęp.
• Wariacje i materiały na budowie łatwo dodać do najbliższej waluacji, jeśli umowa na to pozwala.

Minusy:

• Więcej pracy. Co miesiąc trzeba mierzyć, robić zdjęcia, liczyć procenty i wysyłać aplikację w terminie.
• Więcej miejsc do sporu. QS klienta może co miesiąc dyskutować o procencie każdej pozycji.
• Potrzebny kosztorys z pozycjami. Bez niego nie ma z czego liczyć waluacji.

Łączenie obu sposobów

Nic nie stoi na przeszkodzie, żeby w umowie połączyć oba. Na przykład krótkie etapy płatne po zakończeniu, a długi etap płatny co miesiąc według postępu. Albo płatności co miesiąc z dodatkową płatnością za konkretne zdarzenie, np. dostawę okien.

Co mówi prawo i umowa

W umowach objętych Construction Act zasady płatności muszą być zgodne z ustawą. Jeśli umowa ich nie ma albo są niezgodne, stosuje się Scheme for Construction Contracts. W Scheme due date to 7 dni po końcu okresu albo po złożeniu aplikacji, w zależności od tego, co nastąpi później, a final date for payment to 17 dni po due date. Dlatego lepiej samemu wpisać jasny harmonogram, niż zostawić to przypadkowi.

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Przy dobudowie czy remoncie dla takiego klienta harmonogram płatności z umowy to często jedyne, co masz. Jeśli go nie ma, nie ma też żadnej daty, której mógłbyś się trzymać.

Zaliczka, retencja i terminy płatności to zawsze sprawa Twojej umowy. Ustawa nie podaje stawki retencji, jej wysokość i zwrot wynikają z umowy.

Jak ułożyć harmonogram płatności krok po kroku

1. Zacznij od kosztorysu.Rozbij cenę na pozycje i zobacz, ile kosztuje każdy etap. Kosztorys budowlany z pozycjami to podstawa każdego harmonogramu.
2. Policz, ile wydasz przed każdą wpłatą.Przykład z literami: etap „ściany” kosztuje Cię S w robociźnie i materiale, a trwa sześć tygodni. Przy płatności po etapie przez sześć tygodni wydajesz S i nie dostajesz nic. Przy płatności co miesiąc po czterech tygodniach dostajesz zapłatę za część S. Sprawdź, czy Twoja firma wytrzyma najdłuższą przerwę bez wpływu.
3. Ustal wartości etapów według kosztu, nie czasu.Etap, który pochłania dużo materiału, ma mieć wyższą płatność, nawet jeśli trwa krótko.
4. Opisz koniec każdego etapu jednym zdaniem.Konkretnie: „pokrycie dachu położone, obróbki wykonane, rynny zamontowane”. Im jaśniej, tym mniej sporu.
5. Dziel długie etapy.Jeśli etap trwa długo, podziel go na dwa albo płać go co miesiąc według postępu.
6. Ustal zasady dla wariacji i materiałów.Kiedy wchodzą do płatności: w najbliższym etapie, co miesiąc czy osobno.
7. Wpisz terminy.Kiedy wysyłasz aplikację, kiedy klient odpowiada, kiedy płaci. Terminy z Twojej umowy, wpisane do kalendarza na cały kontrakt.
8. Pilnuj harmonogramu w trakcie.Każda waluacja na budowie idzie w terminie, z opisem i zdjęciami, niezależnie od tego, czy liczysz etapami, czy co miesiąc.

Najczęstsze błędy

• Harmonogram ustalony na słowo.Bez zapisu w umowie każda płatność jest negocjacją od nowa.
• Etapy opisane jednym słowem.„Dach” albo „instalacje” bez opisu, co znaczy koniec, to gotowy spór.
• Wartości etapów niezgodne z kosztem.Mała płatność za drogi etap oznacza, że przez długi czas kredytujesz klienta.
• Jeden ogromny etap na środku budowy.Wystarczy opóźnienie dostawy i przez tygodnie nic nie wpływa.
• Brak miejsca na wariacje.Roboty dodatkowe czekają do końca budowy, a wtedy trudno je odzyskać.
• Płatności co miesiąc bez systemu.Jeśli wybierasz waluacje miesięczne, potrzebujesz pozycji, zdjęć i kalendarza. Bez tego spóźniasz się co okres.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.