Jak liczyć procent wykonania, żeby nie zaniżać sobie waluacji

Stoisz na budowie z telefonem i wpisujesz do waluacji: fundamenty 100%, ściany „gdzieś 50%”, dach „może 20%”. Wolisz dać mniej, żeby QS klienta się nie czepiał. Tyle że ściany są w 70%, a na dachu stoi już cała więźba. Zaniżasz sobie płatność, a różnicę finansujesz z własnej kieszeni do następnego miesiąca albo do końca budowy. Procent wykonania robót w waluacji to nie zgadywanie na oko. To prosty rachunek, który da się policzyć, pokazać i obronić. Poniżej, jak to robić pozycja po pozycji, bez jednej kwoty w funtach, same procenty i litery.

Czym jest procent wykonania robót w waluacji

Waluacja to wycena tego, co już zrobiłeś. Każda pozycja z kosztorysu ma swoją kwotę. Do waluacji idzie taka część tej kwoty, jaka część roboty jest wykonana. Pozycja za kwotę A, wykonane 40%, do waluacji idzie 40% z A.

Procent liczy się narastająco, od początku kontraktu, a nie za sam miesiąc. Jeśli w pierwszej waluacji ściany były na 30%, a w drugiej na 70%, wpisujesz 70%. Od sumy odejmuje się to, co już zapłacono, i retencję według stawki z Twojej umowy, więc nic nie zapłacisz sobie dwa razy.

Zasady płatności, terminy i to, kto sprawdza waluację, wynikają z umowy, a w umowach objętych Construction Act także z ustawy. Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy o wszystkim decyduje umowa. Sam sposób liczenia procentów jest jednak taki sam przy każdym kliencie.

Rzetelnie liczona waluacja na budowie to waluacja, którą da się sprawdzić w pięć minut. Im łatwiej QS klientowi sprawdzić Twoje procenty, tym mniej powodów ma, żeby je ciąć.

Jak liczyć procent wykonania, trzy sposoby

Według ilości

Najprostszy i najtrudniejszy do podważenia. Liczysz, ile jest zrobione, w metrach, sztukach albo elementach, i dzielisz przez całość.

Przykład: pozycja „ściany zewnętrzne” za kwotę A. Pięć ścian, wszystkie podobnej długości i wysokości. Cztery stoją do pełnej wysokości, piąta ani zaczęta. Wykonane 4 z 5, czyli 80%. Do waluacji idzie 80% z A.

Gdy elementy nie są równe, licz w metrach. Na przykład tynk: cała pozycja to X metrów kwadratowych, otynkowane Y. Procent to Y podzielone przez X.

Według etapów w pozycji

Niektórych pozycji nie da się policzyć w metrach, bo robota idzie warstwami. Wtedy rozbij pozycję na etapy i nadaj im wagi zgodne z kosztem.

Przykład: pozycja „dach” za kwotę D. Rozbijasz ją na więźbę (D1), membranę i łaty (D2) i pokrycie z obróbkami (D3), tak że D1 + D2 + D3 = D. Więźba gotowa w całości, membrana i łaty w połowie, pokrycie nie zaczęte. Do waluacji idzie D1 + 50% z D2. Jeśli więźba to 40% kwoty D, a membrana i łaty 20%, wychodzi 40% + 10% = 50% z D. Na oko wpisałbyś 20%.

Najlepiej zrobić to rozbicie już przy kosztorysie. Dobry kosztorys budowlany od razu ma pozycje, z których potem liczy się waluację.

Według czasu

Tak liczy się pozycje, które trwają przez całą budowę, czyli preliminaria: rusztowanie, kontener, kierownik budowy, toaleta, ogrodzenie. Ustal z umowy albo z kosztorysu, jak je rozliczasz.

Przykład: preliminaria za kwotę P, rozliczane po równo przez czas budowy z umowy. Po połowie tego czasu do waluacji idzie 50% z P. Jeśli część preliminariów to jednorazowe zdarzenia, np. postawienie rusztowania, wydziel je i licz osobno: postawione, czyli 100% tej części.

Co zrobić krok po kroku

1. Rozbij kosztorys na pozycje do pomiaru.Jedna kwota „za całość” to proszenie się o kłótnię. Każda pozycja ma mieć kwotę i jasny koniec.
2. Duże pozycje podziel na etapy.Dach, instalacje, wykończenie. Nadaj etapom wagi według kosztu, a nie według tego, ile dni trwają.
3. Mierz, zanim wpiszesz.Policz ściany, metry, sztuki. Zrób zdjęcia tych samych miejsc z datą.
4. Wpisz procent narastająco.Procent od początku kontraktu, a nie przyrost w miesiącu.
5. Zapisz, skąd masz liczbę.Przy każdej pozycji krótka notatka: „4 z 5 ścian”, „więźba 100%, membrana 50%”. QS klienta dostaje gotowe uzasadnienie.
6. Materiały licz osobno.Materiał leżący na placu nie podnosi procentu pozycji. Jeśli umowa pozwala, idzie osobną linijką jako materiały na budowie.
7. Wariacje licz osobno.Robota dodatkowa ma swój numer i swoją cenę. Nie podnoś przez nią procentu pozycji z kosztorysu.
8. Sprawdź odpowiedź klienta.Jeśli QS klienta obniży procenty, zobacz, czy podał podstawę i czy pismo przyszło w terminie. W umowach objętych Construction Act obniżenie kwoty z noty wymaga skutecznego pay less notice.

Najczęstsze błędy

• Zaniżanie „na wszelki wypadek”.Ostrożność kosztuje Cię pieniądze co miesiąc. QS klienta nie dopisze Ci procentów, których sam nie wpisałeś.
• Zawyżanie „na zapas”.Działa raz. Potem QS klienta przestaje ufać Twoim liczbom i tnie wszystko, także to, co uczciwe.
• Liczenie według czasu tam, gdzie liczy się robota.Ekipa była na dachu dwa tygodnie z czterech, ale to nie znaczy, że dach jest w 50%.
• Wagi etapów na oko.Jeśli więźba to większość kosztu dachu, a w waluacji ma tyle samo co obróbki, zaniżasz sobie pozycję.
• Brak notatek do procentów.Sama liczba bez uzasadnienia jest łatwa do obcięcia i trudna do obrony.
• Wliczanie materiału na placu w procent pozycji.Psuje to rozliczenie i rodzi podwójne liczenie, gdy materiał zostanie wbudowany.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.