Bezstronność contract administratora: co to znaczy w praktyce

Wykonawca przysłał wniosek o płatność i prośbę o dwa tygodnie więcej na skończenie robót. Płacisz contract administratorowi, więc liczysz, że obetnie jedno i odrzuci drugie. Tymczasem CA certyfikuje kwotę wyższą, niż chciałeś, i przyznaje część czasu. Masz wrażenie, że gra po drugiej stronie. To jest właśnie bezstronność contract administratora: pracuje dla Ciebie, ale niektóre decyzje musi podejmować uczciwie wobec obu stron umowy. Gdy rozumiesz, gdzie przebiega ta granica, mniej się denerwujesz i rzadziej trafiasz do sporu.

Bezstronność contract administratora: dwie role jednej osoby

Wytyczne JCT do umowy Minor Works opisują to jasno. Contract administratora opłaca inwestor. CA doradza mu we wszystkim, co dotyczy budowy, i prowadzi umowę w jego imieniu tak, żeby roboty skończyły się sprawnie i bez marnowania pieniędzy. Przy decyzjach, które wymagają wiedzy zawodowej i oceny, ma jednak działać uczciwie i niezależnie wobec inwestora i wykonawcy.

Pierwsza rola to rola Twojego doradcy i przedstawiciela. Według tych samych wytycznych w Minor Works tylko CA wydaje wykonawcy instrukcje. Ty płacisz za budowę, ale nie wydajesz poleceń bezpośrednio ekipie. Jeśli chcesz coś zmienić, mówisz to CA, a on wydaje instrukcję na piśmie.

Druga rola to rola osoby, która ocenia. Tu CA nie może pytać, co byś wolał. Musi sprawdzić, co mówi umowa i co faktycznie zrobiono na budowie.

W pierwszej roli CA jest po Twojej stronie bez żadnych zastrzeżeń. Pomaga Ci ułożyć budżet i umowę, mówi, które zmiany podniosą koszt i wydłużą budowę, ostrzega przed decyzjami, które utrudnią rozliczenie. Rozmawia z Tobą o tym, co jest dla Ciebie ważne: termin wprowadzenia się, jakość wykończenia, granica wydatków. Te rozmowy zostają między Wami. Wykonawca nie musi wiedzieć, ile masz zapasu w budżecie ani dlaczego chcesz skończyć przed konkretną datą. Bezstronność dotyczy tylko ocen, które umowa każe CA zrobić, a nie całej jego pracy dla Ciebie.

Kiedy CA musi ważyć racje obu stron

Wytyczne JCT wymieniają kilka takich sytuacji:

• Certyfikaty płatności

  CA certyfikuje wartość robót wykonanych zgodnie z umową, a nie kwotę, którą chciałbyś zapłacić.

• Wycena wariacji

  Zmianę zakresu wycenia według zasad i cen z umowy, a nie według życzeń którejkolwiek ze stron.

• Przedłużenie terminu

  Gdy opóźnienie wynika z przyczyn, za które wykonawca nie odpowiada, CA daje rozsądne przedłużenie.

• Odbiór i usterki

  CA potwierdza practical completion i usunięcie wad według stanu robót, a nie według kalendarza.

Co bezstronność daje inwestorowi

Na pierwszy rzut oka bezstronny CA wygląda na stratę. W praktyce chroni Cię przed decyzjami, które wyglądają dobrze tylko przez tydzień. Certyfikat zaniżony bez podstawy wykonawca może zakwestionować. Każda strona umowy budowlanej objętej Construction Act może w każdej chwili skierować spór do adjudication, a adjudicator patrzy na umowę i dowody, a nie na to, kto płaci CA. Pamiętaj tylko, że Construction Act zwykle nie obejmuje umowy z osobą prywatną o roboty w domu, w którym ta osoba mieszka, czyli z tak zwanym residential occupier. Wtedy wszystko zależy od umowy, choć według wytycznych JCT umowy dla takich inwestorów też przewidują adjudication.

Uczciwy certyfikat działa też na co dzień. Wykonawca, który wie, że CA liczy według umowy, rzadziej zawyża wnioski i rzadziej grozi wstrzymaniem robót. Ty dostajesz spokojniejszą budowę i decyzje z uzasadnieniem, które obronisz.

Dlaczego CA nie może pracować dla obu stron

Bezstronna ocena wymaga, żeby CA nie przygotowywał tych samych roszczeń, które potem ocenia. Standard RICS o konflikcie interesów zabrania członkowi i firmie doradzać klientowi, gdy oznacza to konflikt interesów albo jego poważne ryzyko, chyba że wszyscy, których to dotyczy, wcześniej świadomie się zgodzili. W sprawie spornej taka zgoda według RICS zwykle nie wystarcza. My idziemy dalej: na jednej budowie pracujemy dla jednej strony, nigdy dla obu. Zanim zaczniemy, sprawdzamy, czy nie pracujemy już tam dla wykonawcy.

Przykład: dobudowa u klienta prywatnego w północnej Anglii. Inwestor w trakcie robót wybiera droższe płytki i większe okno dachowe. Wykonawca wycenia obie zmiany wysoko, inwestor chce je dostać prawie za darmo. CA wycenia je według cen z kosztorysu wykonawcy, dolicza to, co faktycznie przybyło, i wpisuje uzasadnienie. Żadna strona nie jest zachwycona, ale obie wiedzą, skąd się wzięła kwota, i budowa idzie dalej.

Jak korzystać z bezstronnego CA krok po kroku

1. Zmiany zgłaszaj przez CA

   Nie umawiaj zmian z ekipą na budowie. Powiedz CA, a on wyda instrukcję na piśmie.

2. Oddziel prośbę od decyzji

   Możesz powiedzieć CA, czego chcesz, ale ocenę wniosku wykonawcy zostaw jemu.

3. Pytaj o uzasadnienie

   Każda decyzja o kwocie albo terminie powinna mieć opis, na czym CA się oparł.

4. Swoje potrącenia rób sam

   Według wytycznych JCT o odliczeniu liquidated damages decydujesz Ty i dajesz własne pismo.

5. Nie naciskaj na zaniżenie

   Certyfikat obcięty bez podstawy osłabia Twoją pozycję, gdy spór trafi dalej.

6. Trzymaj dokumenty razem

   Instrukcje, certyfikaty i raporty z wizyt w jednym miejscu to Twoje dowody na koniec.

Najczęstsze błędy

• Traktowanie CA jak adwokata

  CA doradza Ci i prowadzi umowę, ale certyfikaty i oceny musi robić uczciwie dla obu stron.

• Polecenia wydawane ekipie

  Zmiana zlecona przez Ciebie na budowie omija CA, a potem trudno ją wycenić i rozliczyć.

• Szukanie CA po stronie wykonawcy

  Firma, która przygotowuje wnioski wykonawcy, nie może ich potem bezstronnie oceniać.

• Ukrywanie informacji przed CA

  CA ocenia według tego, co wie. Brak Twoich dokumentów osłabia jego każdą decyzję.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.