Contract administrator dla inwestora prywatnego: dom i dobudowa

Budujesz dobudowę albo przebudowujesz dom, w którym mieszkasz z rodziną. Architekt skończył rysunki, wykonawca przysłał ofertę i swój wzór umowy na dwie strony. Płatności co tydzień „za postęp”, zmiany „do ustalenia na budowie”, bez daty końca. Nie wiesz, czy to normalne, a nie chcesz sprawdzać tego po raz pierwszy w trakcie robót, z kuchnią rozebraną do cegły. Contract administrator dla inwestora prywatnego to osoba, która stoi między Tobą a wykonawcą: prowadzi umowę, sprawdza każdy wniosek o pieniądze i pilnuje, żeby zmiany były zapisane, zanim ekipa je zrobi.

Contract administrator dla inwestora: jaka umowa przy domu

JCT, wydawca umów budowlanych powszechnie używanych w UK, ma osobne umowy dla osoby prywatnej, która buduje albo remontuje dom, w którym mieszka. Przewodnik JCT po wyborze umowy opisuje dwie główne. Pierwsza to umowa dla właściciela, który nie wyznaczył nikogo do nadzoru: rozmawiasz wtedy bezpośrednio z wykonawcą i umowa nie przewiduje niezależnego contract administratora. Druga to umowa dla właściciela, który wyznaczył konsultanta. Ten konsultant prowadzi umowę w imieniu właściciela, a jego zatrudnienie opisuje osobna umowa konsultingowa, przewidziana dla architekta, inżyniera albo surveyora.

Przy większej dobudowie albo przebudowie z architektem często używa się JCT Minor Works. Wytyczne JCT do tej umowy mówią, że stosuje się ją tylko wtedy, gdy inwestor zatrudnił architekta albo inną osobę z kwalifikacjami, która doradza mu i prowadzi umowę. Przy Minor Works contract administrator nie jest więc dodatkiem, tylko częścią umowy.

Twoje pieniądze a Construction Act

Construction Act zwykle nie obejmuje umowy z osobą prywatną o roboty w domu, w którym ta osoba mieszka albo zamierza mieszkać, czyli z tak zwanym residential occupier. Wtedy terminy płatności, potrącenia i zasady zmian zależą wyłącznie od umowy. Według JCT umowy dla właścicieli domów i tak przewidują adjudication, czyli szybkie rozstrzygnięcie sporu, a inwestor prywatny, który podpisuje Minor Works bez zmian, też ją przyjmuje. Dlatego zapisy o pieniądzach trzeba przeczytać przed podpisem, a nie po pierwszym sporze.

Co contract administrator robi przy domu i dobudowie

Przy budowie domu CA robi to samo co przy większej inwestycji, tylko w mniejszej skali i bliżej Twojego codziennego życia. Ty mieszkasz obok budowy albo na niej, więc każda decyzja o zmianie trafia do Ciebie szybciej niż do dewelopera.

• Umowa przed podpisem

  CA dobiera umowę do roboty, wypełnia daty, retencję i okres usuwania wad i tłumaczy Ci każdy zapis.

• Instrukcje i zmiany

  Każda Twoja zmiana idzie do wykonawcy na piśmie, z wyceną, zanim ekipa zacznie ją robić.

• Certyfikaty płatności

  CA sprawdza wniosek wykonawcy i mówi, ile jest należne za dany okres i dlaczego tyle.

• Wizyty na budowie

  CA ogląda postęp i jakość robót, a po każdej wizycie dostajesz krótki raport po polsku.

• Termin i opóźnienia

  Gdy wykonawca prosi o więcej czasu, CA ocenia, czy opóźnienie wynika z przyczyn, za które on odpowiada.

• Odbiór i usterki

  CA potwierdza zakończenie robót, spisuje usterki i pilnuje ich usunięcia przed ostatnią płatnością.

Retencja i okres usuwania wad

W wydaniu 2016 umowy Minor Works, jeśli nie wpisano innej wartości, inwestor zatrzymuje z certyfikatów przed odbiorem 5% i połowę tej kwoty po odbiorze, aż do certyfikatu końcowego. Okres usuwania wad, czyli czas, w którym wykonawca wraca poprawiać usterki, wynosi tam 3 miesiące od odbioru, chyba że strony ustalą inaczej. Sprawdź zapis ze swojej wersji umowy. Przy umowie wykonawcy, takiej jak ta na dwie strony, tych zapisów często nie ma wcale i trzeba je dopisać.

Przykład: rodzina buduje dobudowę z tyłu domu na przedmieściach Manchesteru. Wykonawca chce płatności co tydzień według swojej oceny postępu. CA proponuje umowę JCT z miesięcznymi certyfikatami, retencją i okresem usuwania wad. W trzecim miesiącu inwestorzy proszą o zmianę okien dachowych. CA wydaje instrukcję, wykonawca podaje cenę według stawek z oferty, a zmiana trafia do rejestru, zanim ktokolwiek zamówi okna. Na koniec rozliczenie zamyka się bez dyskusji, co było w cenie.

Jak zacząć z contract administratorem krok po kroku

1. Wyślij rysunki i ofertę

   Do tego wzór umowy od wykonawcy, jeśli już go dostałeś.

2. Opowiedz o domu

   Czy mieszkacie w trakcie robót, kiedy chcecie skończyć i jaki jest budżet.

3. Wybierzcie umowę

   CA dobiera umowę JCT do wielkości robót albo poprawia wzór wykonawcy.

4. Wypełnijcie dane budowy

   Daty, okresy płatności, retencja i okres usuwania wad przed podpisem.

5. Ustalcie zasady zmian

   Każda zmiana idzie przez CA, na piśmie, z ceną przed wykonaniem.

6. Prowadźcie budowę

   Certyfikaty, wizyty i raporty co okres, z opisem po polsku dla Ciebie.

7. Zamknijcie rozliczenie

   Odbiór, lista usterek, zwrot retencji i ostatnia płatność.

Jeśli nie masz jeszcze budżetu, zacznij od wyceny z rysunków. Przygotowujemy kosztorysy budowlane w UK także dla inwestorów prywatnych. Zakres pracy CA opisaliśmy na stronie polski contract administrator w UK.

Najczęstsze błędy

• Podpisanie wzoru od wykonawcy

  Umowa pisana przez jedną stronę rzadko chroni drugą. Daj ją do przeczytania przed podpisem.

• Płatności bez sprawdzenia postępu

  Płacisz za tydzień pracy, a nikt nie liczy, ile robót faktycznie stoi na budowie.

• Zmiany ustalane przy kawie

  Prośba rzucona ekipie bez ceny i bez pisma wraca na końcu jako duża dopłata.

• Brak retencji i okresu na usterki

  Bez nich ostatnia płatność idzie przed usunięciem wad i tracisz argument.

• Zatrudnienie CA dopiero przy sporze

  Najwięcej da się ustawić przed podpisem umowy, a nie po kłótni o rachunek.

• Brak daty zakończenia w umowie

  Bez daty i zasad przedłużenia trudno rozmawiać o opóźnieniu i jego kosztach.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.