Contract administrator dla dewelopera: mieszkania i małe osiedla

Kupiłeś stary budynek do przerobienia na mieszkania albo działkę pod kilka domów. Masz pozwolenie, rysunki i dwie oferty od wykonawców, a plan sprzedaży zakłada, że pierwsze lokale oddasz wcześniej niż resztę. Każdy tydzień opóźnienia to dłuższe finansowanie i przesunięta sprzedaż, a każda zmiana zakresu zjada marżę. Contract administrator dla dewelopera prowadzi umowę z wykonawcą tak, żebyś wiedział, ile już zapłaciłeś, ile jeszcze zapłacisz i kiedy dostaniesz gotowe mieszkania.

Contract administrator dla dewelopera: która umowa JCT

Przewodnik JCT po wyborze umowy opisuje kilka umów, które pasują do budów deweloperskich. Każda ma inną rolę dla osoby, która prowadzi umowę po Twojej stronie.

• JCT Minor Works

  Dla prostych robót zaprojektowanych przez inwestora. Umowę prowadzi CA, ale procedury są skromne.

• JCT Intermediate

  Dla robót w zwykłych branżach, bez złożonych instalacji. Umowę prowadzą CA i quantity surveyor.

• Standard Building Contract

  Dla większych robót, gdzie potrzebne są szczegółowe zapisy. Też CA razem z quantity surveyorem.

• JCT Design and Build

  Wykonawca kończy projekt, a umowa nie przewiduje niezależnego CA. Po Twojej stronie stoi employer's agent.

Według tego przewodnika Minor Works nie pasuje, gdy potrzebujesz szczegółowych zasad przedłużania terminu i loss and expense albo wskazanych przez Ciebie specjalistów. Przy kilku mieszkaniach, gdzie chcesz sam wskazać firmę od windy, trzeba więc zwykle sięgnąć po Intermediate, który ma zapisy o wskazanych podwykonawcach, a przy złożonych instalacjach po Standard Building Contract. Obie umowy można prowadzić w sekcjach, czyli z osobnymi datami zakończenia dla poszczególnych części budowy. To ważne, gdy chcesz oddawać i sprzedawać mieszkania etapami.

Construction Act przy budowie dla dewelopera

Deweloper nie jest osobą prywatną, która buduje dom dla siebie, więc umowa z wykonawcą zwykle podlega Construction Act. Wyjątek dotyczy tylko osoby, która zleca roboty w domu, w którym mieszka albo zamierza mieszkać, czyli tak zwanego residential occupier. W Twojej sytuacji działają więc zasady ustawy: terminy z umowy, certyfikat w roli payment notice, pay less notice i prawo wykonawcy do wstrzymania robót, gdy nie dostanie zapłaty. Gdy CA spóźni się z certyfikatem, kwotą do zapłaty może stać się kwota z wniosku wykonawcy. Dlatego terminy pilnuje się co do dnia.

QS i contract administrator dla dewelopera w jednej firmie

Przy Intermediate i Standard Building Contract potrzebujesz dwóch ról: CA, który wydaje instrukcje i certyfikaty, oraz QS-a, który liczy wartość robót i wycenia zmiany. Na mniejszych osiedlach obie role może prowadzić jedna firma. Deweloper dostaje wtedy jedno źródło prawdy o pieniądzach i umowie, a nie dwa raporty, które trzeba ze sobą uzgadniać.

• Budżet przed przetargiem

  Kosztorys inwestora z rysunków pokazuje, ile powinna kosztować budowa, zanim zapytasz wykonawców.

• Porównanie ofert

  Oferty zestawione pozycja po pozycji pokazują braki i założenia, których nie widać w samej kwocie.

• Instrukcje z ceną

  Każda zmiana ma wycenę i wpływ na termin, zanim CA wyda instrukcję i wykonawca zacznie robotę.

• Raport kosztów co miesiąc

  Widzisz, ile zapłaciłeś, ile wynoszą zmiany i jaka jest prognoza końcowej kwoty budowy.

• Sekcje i odbiory

  CA pilnuje dat dla każdej sekcji i potwierdza odbiór, zanim zaczniesz przekazywać mieszkania.

• Rozliczenie końcowe

  Final account, zwrot retencji i certyfikat końcowy zamykają budowę bez otwartych rachunków.

Przy budowach z finansowaniem albo sprzedażą przed odbiorem pojawia się jeszcze temat gwarancji dla banku i kupujących. JCT wydaje osobne wzory collateral warranty dla podmiotu finansującego oraz dla kupującego albo najemcy. CA sprawdza, czy umowa ich wymaga i czy wykonawca je podpisał. Więcej o tym, jak łączymy obie role, przeczytasz na stronie QS i contract administrator na jednym projekcie.

Przykład: deweloper przerabia budynek biurowy na sześć mieszkań w jednym z miast w Midlands. Umowa to JCT Intermediate z dwiema sekcjami: parter z dwoma lokalami i piętra z czterema. W piątym miesiącu wykonawca zgłasza opóźnienie przez późną dostawę okien. CA sprawdza, czy przyczyna leży po stronie wykonawcy, prosi o dowody i ocenia wniosek osobno dla każdej sekcji. Deweloper wie od razu, które mieszkania mogą iść do sprzedaży w pierwotnym terminie, a które nie.

Przy budowie na sprzedaż liczy się też to, co widzisz w raporcie. Raport od CA i QS-a pokazuje kwotę z umowy, zmiany już zatwierdzone, zmiany jeszcze w wycenie i prognozę końcowej kwoty. Gdy prognoza rośnie, widzisz to w trakcie budowy, kiedy jeszcze możesz zrezygnować z jakiejś zmiany albo przesunąć ją na później, a nie dopiero przy final account.

Jak ustawić umowę i rozliczenia krok po kroku

1. Policz budżet z rysunków

   Kosztorys inwestora przed przetargiem pokazuje realną cenę budowy.

2. Wybierz rodzaj umowy

   Dobierz JCT do wielkości robót, projektu i planu oddawania mieszkań.

3. Podziel budowę na sekcje

   Gdy chcesz oddawać lokale etapami, każda sekcja dostaje swoją datę.

4. Przeprowadź przetarg

   Ta sama paczka dla każdego wykonawcy i porównanie ofert pozycja po pozycji.

5. Wypełnij dane umowy

   Daty, okresy płatności, retencja, kary za zwłokę i ubezpieczenie przed podpisem.

6. Prowadź budowę z raportem

   Certyfikat, rejestr zmian i prognoza kosztów w każdym okresie.

7. Zamknij każdą sekcję

   Odbiór, usterki i rozliczenie, zanim przekażesz mieszkania kupującym.

Najczęstsze błędy

• Minor Works przy złożonej budowie

  Gdy umowa nie ma szczegółowych procedur, każdy spór o czas i koszty trwa dłużej.

• Jedna data dla całego osiedla

  Bez sekcji nie odbierzesz części mieszkań wcześniej, nawet jeśli są gotowe.

• Zmiany bez wyceny przed instrukcją

  Każda niewyceniona zmiana wraca na końcu budowy jako duża pozycja w final account.

• Spóźnione certyfikaty CA

  Przy Construction Act spóźnienie może oznaczać zapłatę kwoty z wniosku wykonawcy.

• Brak kosztorysu inwestora

  Bez własnego budżetu nie wiesz, czy najtańsza oferta jest realna, czy czegoś w niej brakuje.

• Kary za zwłokę wpisane na oko

  Stawkę liquidated damages ustala się przed podpisem i zapisuje, z czego wynika jej wysokość.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.