Contingency w kosztorysie: ile rezerwy zostawić i jak ją opisać

Remont starego domu. W kosztorysie dopisujesz na końcu jedną linię „contingency” i okrągły procent, bo tak robił poprzedni szef. Klient widzi tę linię i pyta, czemu ma płacić za coś, czego nie ma. Po negocjacjach ją skreślasz. Trzy tygodnie później pod podłogą wychodzi zgnilizna, a ścianę, którą miałeś tylko otynkować, trzeba częściowo przemurować. Pieniędzy na to nie ma w żadnej pozycji. Contingency w kosztorysie to nie dopisek na końcu, tylko odpowiedź na pytanie, co może pójść nie tak na tej konkretnej budowie i kto za to zapłaci.

Contingency w kosztorysie: co to jest i czym nie jest

Contingency to rezerwa na rzeczy, których nie da się przewidzieć w dniu wyceny, ale wiesz, że na tego typu budowie się zdarzają. Stary dom, nieznany grunt, niepełne rysunki, roboty przy istniejącej konstrukcji. Rezerwa nie dotyczy konkretnej pozycji, tylko ryzyka.

Łatwo ją pomylić z dwiema innymi rzeczami. Kwota tymczasowa (provisional sum) dotyczy roboty, o której wiesz, że będzie, ale nie znasz jej zakresu, na przykład naprawy komina po oględzinach. Pozycja warunkowa to roboty ze stawką, liczone tylko wtedy, gdy wystąpią, na przykład wymiana łat za metr. Contingency jest na to, czego nie umiesz nazwać pozycją. Gdy coś da się nazwać, lepiej zrobić z tego pozycję warunkową albo kwotę tymczasową, bo klient łatwiej je przyjmuje.

Ile rezerwy zostawić

Nie ma jednego procentu, który pasuje do każdej budowy. Zamiast brać liczbę z głowy, policz ją z listy ryzyk. Wypisz rzeczy, które mogą się wydarzyć, przy każdej oceń, ile by kosztowała i czy jest bardziej prawdopodobna, czy mniej. Suma tych ocen daje rezerwę, którą możesz obronić przed klientem i przed sobą.

• Stan istniejącego budynku

  Stary dom to ukryte wady w stropach, ścianach i instalacjach. Im starszy budynek, tym dłuższa lista ryzyk.

• Grunt i fundamenty

  Bez badania gruntu nie wiesz, jak głęboko zejdziesz. Głębszy wykop to więcej betonu, wywozu i dni pracy.

• Stan rysunków

  Rysunki tylko do planning zostawiają dużo pytań. Każda brakująca informacja to miejsce, gdzie cena może się zmienić.

• Dostęp i sąsiedzi

  Wąski dojazd, brak miejsca na materiał, wspólna ściana z sąsiadem. To czas i koszty, które trudno policzyć z góry.

Pokazać rezerwę klientowi czy schować w cenie

Masz dwa sposoby i oba są uczciwe, jeśli są jasno opisane.

Pierwszy: rezerwa jest Twoja i siedzi w cenie, na przykład w stawkach albo w narzucie. Klient płaci stałą cenę, a Ty bierzesz ryzyko. Jeśli nic się nie stanie, rezerwa zostaje u Ciebie. Jeśli stanie się więcej, niż przewidziałeś, dopłacasz. Ten sposób pasuje, gdy dobrze znasz budowę i ryzyko jest małe.

Drugi: rezerwa jest pieniędzmi klienta, pokazanymi w kosztorysie jako osobna linia. Wydajesz ją tylko po zgodzie klienta na piśmie, a to, czego nie wydasz, odejmujesz od ceny przy rozliczeniu końcowym. Klient widzi, że nie płaci za nic. Ten sposób pasuje przy starych domach i niepełnych rysunkach.

Przy drugim sposobie opisz linię krótko po angielsku, na przykład: „Contingency sum, to be expended only on the Client's written instruction. Any unused balance will be deducted from the final account.” Wydatki z rezerwy prowadź jak zmiany: opis, zdjęcie, wycena, zgoda. Jak to robimy, opisaliśmy na stronie o tym, czym są wariacje.

Przy kliencie prywatnym w jego własnym domu Construction Act zwykle nie obejmuje robót (residential occupier). Wtedy to, jak klient płaci za wydatki z rezerwy, zależy tylko od umowy, więc zapisz to razem z harmonogramem płatności.

Przykład: remont domu z lat dwudziestych dla klienta prywatnego. Na liście ryzyk masz stropy, instalację elektryczną i ścianę szczytową. Rezerwa wychodzi jako R i pokazujesz ją jako osobną linię. Po zdjęciu podłóg wymieniasz dwa legary za zgodą klienta i zużywasz część R. Przy rozliczeniu końcowym pokazujesz, na co poszła rezerwa, a resztę odejmujesz od ceny.

Jak policzyć i opisać rezerwę krok po kroku

1. Wypisz ryzyka tej budowy

   Stan budynku, grunt, rysunki, dostęp, sąsiedzi. Tylko to, co dotyczy tej roboty, a nie każdej.

2. Nazwij to, co się da

   Ryzyka, które umiesz opisać, zamień na pozycje warunkowe albo kwoty tymczasowe ze stawką.

3. Oceń resztę ryzyk

   Przy każdym: ile by kosztowało i jak bardzo jest prawdopodobne. Zapisz to dla siebie, nawet jeśli klient tego nie zobaczy.

4. Zsumuj rezerwę

   Suma ocen to Twoja rezerwa. Porównaj ją z wartością robót i zastanów się, czy jest rozsądna dla tej budowy.

5. Wybierz sposób pokazania

   Rezerwa w cenie, czyli Twoje ryzyko, albo osobna linia jako pieniądze klienta wydawane za zgodą.

6. Opisz zasady po angielsku

   Kto zatwierdza wydatki z rezerwy, jak się je dokumentuje i co się dzieje z niewydaną resztą.

Jeśli chcesz, żeby ktoś przeszedł przez ryzyka z Tobą, polski kosztorysant w UK przygotuje kosztorys z listą ryzyk i opisem rezerwy po angielsku.

Najczęstsze błędy

• Okrągły procent bez uzasadnienia

  Klient pyta, skąd ta liczba, a Ty nie masz odpowiedzi, więc rezerwa znika przy pierwszych negocjacjach.

• Rezerwa zamiast pozycji warunkowych

  Ryzyka, które da się nazwać, wrzucone do jednej linii wyglądają jak dodatkowy zysk dla wykonawcy.

• Wydatki z rezerwy bez zgody

  Robisz roboty z rezerwy klienta bez jego zgody na piśmie, a potem on kwestionuje każdą wydaną kwotę.

• Brak rozliczenia niewydanej reszty

  Klient płaci rezerwę w całości, choć jej nie użyłeś. To pierwszy powód sporu przy rozliczeniu.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.