Contract administrator przy remoncie domu: czy go potrzebujesz

Planujesz remont domu z dobudową z tyłu i nowym poddaszem. Masz rysunki od architekta, trzy oferty i pytanie, które słyszysz od znajomych: czy potrzebny jest ktoś, kto poprowadzi umowę. Jeden wykonawca mówi, że wystarczy krótka umowa i przelewy co etap. Drugi przysyła JCT Minor Works z pustym miejscem na nazwisko contract administratora. Contract administrator przy remoncie nie jest potrzebny przy każdej robocie, ale część umów od początku zakłada, że ktoś taki będzie. Zanim podpiszesz, sprawdź, którą umowę dostajesz i kto ma ją prowadzić po Twojej stronie.

Contract administrator przy remoncie: co mówią umowy JCT

JCT, wydawca brytyjskich umów budowlanych, ma osobne umowy dla osoby prywatnej, która remontuje dom, w którym mieszka. Pierwsza to Building contract for a home owner/occupier who has not appointed a consultant to oversee the work, w skrócie HO/B. JCT przewiduje ją do drobnych robót, takich jak dobudowy i przeróbki, za uzgodnioną cenę ryczałtową, gdy nikt nie prowadzi umowy w imieniu właściciela. Rozmawiasz wtedy z wykonawcą bezpośrednio.

Druga to HO/C, na sytuację, gdy właściciel wyznaczył konsultanta, który prowadzi umowę za niego. JCT opisuje ją jako podobną do HO/B, ale z contract administratorem. Jest wydawana razem z umową na usługi tego konsultanta.

Inaczej jest z JCT Minor Works. Według wytycznych JCT tę umowę stosuje się tylko wtedy, gdy inwestor zatrudnił architekta albo inną osobę z kwalifikacjami zawodowymi, która doradza mu i prowadzi umowę. Jeśli wykonawca daje Ci Minor Works, a po Twojej stronie nikt tej roli nie pełni, umowa od pierwszego dnia działa inaczej, niż ją napisano. Certyfikatów nie ma kto wystawić, a instrukcji nie ma kto wydać.

Remont w domu, w którym mieszkasz

Construction Act zwykle nie obejmuje umowy z osobą prywatną o roboty w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać, czyli z tak zwanym residential occupier. Wtedy płatności, terminy i sposób rozwiązywania sporów zależą od umowy. JCT dodaje tu dwie rzeczy. Umowy dla właścicieli domów i tak przewidują adjudication na wypadek sporu. A właściciel, który podpisuje Minor Works bez zmian, też przyjmuje adjudication jako sposób rozwiązywania sporów. Dobrze to wiedzieć przed podpisem, a nie w trakcie pierwszej kłótni o pieniądze.

Co contract administrator robi przy remoncie

• Instrukcje i zmiany

  W Minor Works tylko on wydaje instrukcje wykonawcy, także te, które zmieniają zakres robót.

• Certyfikaty płatności

  Porównuje wniosek wykonawcy z budową i wystawia certyfikat w terminie z umowy.

• Przedłużenie terminu

  Ocenia, czy opóźnienie wynika z przyczyn niezależnych od wykonawcy, i daje rozsądny czas.

• Odbiór i usterki

  Potwierdza practical completion, a później sprawdza, czy wykonawca usunął zgłoszone wady.

Ważne przy remoncie: w Minor Works płacisz Ty, ale nie wydajesz poleceń wykonawcy bezpośrednio. Jeśli w trakcie chcesz inne okna albo przesunąć ścianę, mówisz o tym contract administratorowi, a on wydaje instrukcję. Dzięki temu każda zmiana ma datę, opis i cenę, a nie tylko rozmowę w kuchni.

Kiedy go potrzebujesz, a kiedy wystarczy mniej

Przy małej robocie w jednym pomieszczeniu, z jedną ceną i płatnością na koniec, umowa bez konsultanta często wystarczy. Wtedy sam pilnujesz zakresu i odbioru. Im większy remont, tym więcej rzeczy dzieje się naraz: płatności co miesiąc, zmiany w trakcie, kilka ekip, opóźnienia i odbiór z listą usterek. Przy dobudowie, lofcie albo remoncie całego domu ktoś po Twojej stronie powinien prowadzić umowę i sprawdzać, za co płacisz.

Jest też wersja pośrednia. Jeśli umowa nie przewiduje contract administratora, możesz zatrudnić kogoś do sprawdzania wniosków wykonawcy i postępu robót. Nie wystawia on wtedy certyfikatów z umowy, ale mówi Ci, czy kwota we wniosku odpowiada temu, co zrobiono na budowie.

Przykład: klient prywatny robi dobudowę kuchni i loft. Podpisuje JCT Minor Works, a w umowie wpisuje contract administratora. W trakcie budowy zmienia okna dachowe na inny model. Nie dzwoni do wykonawcy, tylko pisze do contract administratora. Ten wydaje instrukcję, wykonawca wycenia zmianę, a zmiana trafia do najbliższego certyfikatu. Na koniec nikt nie kłóci się o to, kto zamówił okna i za ile.

Jeśli rozważasz taką rolę przy swoim remoncie, zobacz, jak pracuje contract administrator w UK, z którym rozmawiasz po polsku. Gdy nie masz jeszcze budżetu, zacznij od wyceny z rysunków: robimy kosztorysy budowlane w UK także dla inwestorów.

Jak zdecydować krok po kroku

1. Opisz zakres remontu

   Co robisz, w ilu etapach i jak długo potrwa. Od tego zależy, ile pracy jest przy umowie.

2. Sprawdź umowę od wykonawcy

   Zobacz, czy to HO/B, HO/C, Minor Works czy umowa wykonawcy bez żadnej nazwy.

3. Ustal, kto prowadzi umowę

   Jeśli umowa przewiduje contract administratora, wyznacz go przed podpisaniem, a nie w trakcie.

4. Wybierz zakres pomocy

   Pełna rola z umowy albo tylko sprawdzanie wniosków wykonawcy i postępu na budowie.

5. Ustal drogę poleceń

   Wykonawca i Ty wiecie od startu, że zmiany idą przez contract administratora i na piśmie.

6. Poproś o wycenę na piśmie

   Cenę contract administratora dostajesz po rozmowie o wielkości i czasie trwania budowy.

Najczęstsze błędy

• Minor Works bez osoby do umowy

  Umowa zakłada contract administratora, a nikt nie wystawia certyfikatów ani instrukcji.

• Polecenia prosto do ekipy

  Właściciel mówi brygadziście o zmianie, a potem nikt nie wie, kto ją zlecił i za ile.

• Płacenie z faktury bez sprawdzenia

  Wniosek idzie prosto do przelewu, choć nikt nie sprawdził postępu na budowie.

• Decyzja dopiero w trakcie

  Inwestor szuka pomocy, gdy jest już spór, choć najwięcej daje się ustalić przed podpisem.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.