Project manager w NEC a contract administrator w JCT

Wykonawca przysyła ofertę i pisze, że woli umowę NEC, bo zna ją z wcześniejszych budów. Twój architekt zawsze pracował na JCT. Jeden mówi o „project managerze”, drugi o „contract administratorze”, a Ty nie wiesz, czy to ta sama funkcja pod inną nazwą. Project manager NEC i contract administrator w JCT robią podobne rzeczy, ale nie takie same. Od tego, jaką umowę podpiszesz, zależy, kto w Twoim imieniu zmienia zakres robót, kto ocenia roszczenia wykonawcy i kto sprawdza jakość.

Project manager NEC: kim jest i za co odpowiada

NEC to rodzina umów budowlanych, osobna od JCT. Umowa na roboty to Engineering and Construction Contract, w skrócie ECC. Inwestor nazywa się w niej Client. Wydawca umowy pisze, że project manager działa w imieniu Clienta, ale gdy ocenia sprawy wykonawcy, ma działać uczciwie i bez stronniczości, na podstawie własnej oceny zawodowej. To dwie role w jednej osobie: przedstawiciel inwestora i niezależny oceniający.

Praca project managera w ECC jest w dużej części handlowa, ale ma też stronę techniczną. Według NEC do jego zadań należą między innymi:

• Program robót

  Przyjmuje program wykonawcy albo go odrzuca. Nie powinien przyjąć programu, który nie jest realny.

• Zmiany zakresu

  Tylko on może instrukcją zmienić zakres robót. Taka zmiana jest zwykle compensation event.

• Compensation events

  Ocenia wyceny wykonawcy, a gdy się z nimi nie zgadza, robi własną ocenę czasu i kosztu.

• Wczesne ostrzeżenia

  Razem z wykonawcą zgłasza early warning o sprawach, które mogą podnieść koszt albo opóźnić roboty.

Poza tym w ECC project manager ocenia kwotę należną wykonawcy za kolejne okresy, może wstrzymać roboty i potwierdza zakończenie. Przy wczesnych ostrzeżeniach NEC idzie dalej niż zwykłe pismo: obie strony mają się nawzajem zawiadamiać o wszystkim, co może podnieść koszt, opóźnić postęp albo pogorszyć efekt, i wspólnie szukać rozwiązania na spotkaniach.

Supervisor, czyli druga osoba w NEC

NEC rozdziela pieniądze i jakość. Obok project managera jest supervisor. Sprawdza, czy wykonawca robi to, co opisano w zakresie robót: prowadzi testy, zleca szukanie wad, zgłasza wady i wystawia defects certificate. NEC zaznacza, że supervisor niczego w umowie nie akceptuje i nie przejmuje zadań project managera, chyba że project manager mu je przekaże.

W krótszej wersji, Engineering and Construction Short Contract, nie ma ani project managera, ani supervisora. Zadania zarządcze wykonuje sam Client, który może wyznaczyć kogoś do pomocy. W tej wersji kwotę należną ocenia wykonawca, a Client ją poprawia, jeśli jest źle policzona.

Contract administrator w JCT: podobna rola, inny układ

W umowach JCT Minor Works, Intermediate i Standard Building Contract umowę prowadzi architect albo contract administrator. Jeśli wyznaczona osoba nie jest architektem, umowa nazywa ją contract administratorem, a obowiązki są te same. Według JCT opłaca ją inwestor i prowadzi ona umowę w jego imieniu. Przy decyzjach wymagających oceny zawodowej ma jednak działać uczciwie i niezależnie wobec obu stron. Chodzi zwłaszcza o certyfikaty płatności, wycenę wariacji, przedłużenie terminu i datę practical completion.

W JCT Minor Works tylko contract administrator wydaje instrukcje wykonawcy. Ty płacisz za budowę, ale gdy chcesz coś zmienić, prosisz go o instrukcję. W Intermediate i Standard Building Contract JCT przewiduje obok niego quantity surveyora, który przygotowuje wyceny do certyfikatów. Inwestor nazywa się w JCT Employer.

Tak wygląda różnica w praktyce:

• Jakość robót

  W NEC sprawdza ją supervisor, osobno od pieniędzy. W JCT jakość i umowę prowadzi contract administrator.

• Wycena zmian

  W NEC ocenia ją project manager jako compensation event. W większych umowach JCT pomaga w tym QS.

• Rytm pracy

  NEC stawia na wczesne ostrzeżenia i aktualny program. W JCT rytm wyznaczają certyfikaty i pisma z umowy.

• Nazwy w umowie

  W NEC czytasz o Cliencie i project managerze, w JCT o Employerze i contract administratorze.

W obu umowach wykonawca dostaje pieniądze okresami, po ocenie kwoty należnej. Construction Act zwykle nie obejmuje umowy z osobą prywatną o roboty w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać, czyli z tak zwanym residential occupier. Wtedy płatności i terminy zależą wyłącznie od zapisów umowy, niezależnie od tego, czy to NEC, czy JCT.

Przykład: deweloper buduje kilka domów szeregowych. Wykonawca proponuje NEC, architekt woli JCT. Inwestor pyta, kto po jego stronie zna daną umowę od środka. Okazuje się, że nikt w jego zespole nie prowadził NEC, a JCT znają i architekt, i QS. Inwestor wybiera JCT i wyznacza contract administratora, zanim wykonawca wejdzie na budowę. Gdyby wybrał NEC, musiałby znaleźć project managera i supervisora, którzy tę umowę znają.

Nazwa roli ma mniejsze znaczenie niż to, czy osoba po Twojej stronie zna umowę i pilnuje jej terminów. Jeśli szukasz kogoś, kto poprowadzi umowę JCT w Twoim imieniu i wytłumaczy Ci ją po polsku, zobacz, jak pracuje contract administrator w UK.

Jak wybrać umowę i osobę do jej prowadzenia krok po kroku

1. Zapytaj, kto zna daną umowę

   Architekt, QS i wykonawca powinni powiedzieć, na jakich umowach pracowali dotąd.

2. Policz role po Twojej stronie

   W NEC potrzebujesz project managera i supervisora, w JCT contract administratora i często QS-a.

3. Sprawdź dostępność

   Ustal, jak często ta osoba będzie na budowie i jak szybko odpowie na pismo wykonawcy.

4. Przeczytaj zapisy o płatnościach

   Sprawdź, kto ocenia kwotę należną i kiedy. Terminy biorą się z Twojej umowy.

5. Wpisz osobę do umowy

   Zanim wykonawca wejdzie na budowę, umowa ma mówić, kto prowadzi ją w Twoim imieniu.

6. Ustal drogę pism

   Polecenia i odpowiedzi tylko na piśmie, na jeden adres, z kopią dla Ciebie jako inwestora.

Jeśli obok umowy potrzebujesz kogoś do pieniędzy, czyli budżetu, wyceny zmian i rozliczenia końcowego, polski QS w UK może prowadzić obie role na jednym projekcie.

Najczęstsze błędy

• Traktowanie ról jak tych samych

  Project manager z NEC i contract administrator z JCT mają inne zadania i inne pisma.

• Brak supervisora w NEC

  Inwestor wyznacza project managera, a o jakości robót nikt po jego stronie nie decyduje.

• Polecenia z pominięciem umowy

  Inwestor mówi coś wykonawcy na budowie, a potem nikt nie wie, czy to była instrukcja.

• Umowa wybrana pod wykonawcę

  Wykonawca zna NEC, ale Ty nie masz nikogo, kto poprowadzi ją po Twojej stronie.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.