Kosztorys nowego domu w UK: od fundamentów do dachu

Pierwszy raz wyceniasz cały dom, a nie dobudowę. Klient ma działkę, pozwolenie i rysunki od architekta. Liczysz fundamenty, ściany, dach i wykończenie, wychodzi kwota, która wygląda rozsądnie. Dopiero na budowie okazuje się, że nie policzyłeś drogi dojazdowej dla betonowozu, przyłączy do granicy działki, odwodnienia terenu i miesięcy rusztowania. Każda z tych rzeczy jest „oczywista”, ale żadnej nie ma w Twojej cenie. Kosztorys domu w UK różni się od wyceny remontu tym, że zaczynasz od pustej działki. Wszystko, co jest potrzebne do postawienia domu, musi być w jakiejś pozycji.

Kosztorys domu w UK: sekcje od działki do dachu

Najprościej liczyć tak, jak się buduje: od przygotowania terenu, przez część podziemną i nadziemną, po wykończenie i roboty zewnętrzne. Koszty ogólne budowy stoją osobno, bo dotyczą całego czasu robót. Taki układ znają architekci i QS-i w UK, więc łatwiej go obronić i porównać z innymi ofertami.

Zanim wbijesz łopatę

• Przygotowanie działki

  Usunięcie roślinności, zdjęcie humusu, wytyczenie budynku, droga tymczasowa i miejsce na materiał.

• Badanie gruntu

  Bez niego nie wiesz, jak głębokie będą fundamenty. Jeśli go nie ma, wpisz fundamenty jako założenie albo kwotę tymczasową.

• Przyłącza

  Woda, prąd, kanalizacja i gaz od budynku do granicy działki, a czasem dalej. Ustal, co robi dostawca mediów, a co Ty.

• Zaplecze budowy

  Kontener, toaleta, ogrodzenie, prąd i woda na budowę. Liczy się za cały czas trwania robót, a nie za pierwszy tydzień.

Od fundamentów do dachu

• Fundamenty i płyta

  Wykop z wywozem ziemi, beton, stal, bloczki do poziomu podłogi, izolacja i płyta albo podłoga na legarach.

• Ściany i stropy

  Ściany zewnętrzne i wewnętrzne, nadproża, stropy, schody. Policz osobno ściany nośne i działowe, bo to inne stawki.

• Dach

  Więźba, membrana, łaty, pokrycie, obróbki, rynny, okna dachowe. Do tego rusztowanie na cały czas robót przy dachu.

• Okna i drzwi zewnętrzne

  Często zamawiane z dużym wyprzedzeniem. Zapisz, kto dostarcza, kto montuje i kiedy muszą być na budowie.

• Instalacje

  Elektryka, woda, kanalizacja, ogrzewanie i wentylacja, w dwóch etapach: przed tynkiem i po tynku. Każda osobną pozycją.

• Wykończenie wewnątrz

  Tynki, wylewki, stolarka, płytki, malowanie, kuchnia i łazienki. Tu najczęściej brakuje specyfikacji od klienta.

Co łatwo pominąć i jak to opisać

Po dachu i wykończeniu zostają roboty zewnętrzne: podjazd, ścieżki, ogrodzenie, odwodnienie terenu, taras. Klient często traktuje je jako część domu, a wykonawca jako coś na koniec. Jeśli nie są w cenie, napisz to wprost w wyłączeniach. Jeśli są, policz je jak każdą inną sekcję.

Druga rzecz to wszystko, co nie jest robotą, a kosztuje: zarządzanie budową, czas na odbiory z inspektorem building control, sprzątanie końcowe, zabezpieczenie budynku na zimę. To preliminaria. Przy domu, który buduje się wiele miesięcy, potrafią być dużą częścią ceny, więc licz je od harmonogramu, a nie procentem z głowy.

Zapisz też, co jest poza Twoją ceną: projekt, opłaty urzędowe, ubezpieczenia i gwarancje, których wymaga klient albo jego bank. VAT przy nowym domu ma swoje zasady, więc sprawdź je na gov.uk, zanim podasz klientowi cenę z VAT albo bez.

Płatności przy budowie domu

Jeśli budujesz dom dla osoby prywatnej, która zamierza w nim mieszkać, Construction Act zwykle nie obejmuje tych robót (residential occupier). Wtedy terminy płatności, zaliczka, potrącenia i zasady dla zmian zależą tylko od umowy. Przy domu dla dewelopera, który go sprzeda, ustawa zwykle ma zastosowanie, a gdy umowa nie ma zgodnych z nią zasad płatności, stosuje się Scheme for Construction Contracts.

W obu przypadkach raty powinny wynikać z sekcji kosztorysu. Przykład: dom jednorodzinny dla klienta prywatnego, który się do niego wprowadzi. Kosztorys ma osiem sekcji, a harmonogram sześć etapów płatności. Etap „stan surowy zamknięty” to suma ścian, stropów, dachu, okien i drzwi zewnętrznych plus jego część preliminariów. Gdy klient pyta, czemu ta rata jest największa, pokazujesz pozycje, z których się składa.

Jak policzyć dom krok po kroku

1. Zbierz rysunki i specyfikację

   Rzuty, przekroje, elewacje, konstrukcja, plan działki, badanie gruntu. Zapisz numery i wersje.

2. Obejrzyj działkę

   Dojazd, spadki, drzewa, sąsiedzi, miejsce na materiał. Zdjęcia pomogą przy pytaniach klienta i przy zmianach.

3. Ułóż sekcje od działki do dachu

   Przygotowanie, fundamenty, ściany i stropy, dach, okna, instalacje, wykończenie, roboty zewnętrzne.

4. Policz ilości z rysunków

   Każda pozycja z jednostką i ilością. Tam, gdzie rysunki milczą, wpisz założenie albo kwotę tymczasową.

5. Wyceń z ofert dostawców

   Materiały i podwykonawców bierz z aktualnych ofert z datą, a nie z pamięci z poprzedniej budowy.

6. Policz preliminaria z harmonogramu

   Ile tygodni budowy, ile tygodni rusztowania i kontenera, ile Twojego czasu na zarządzanie.

7. Dopisz założenia i wyłączenia

   Co jest w cenie, czego nie ma, kto dostarcza wykończenie, co z robotami zewnętrznymi i przyłączami.

8. Ułóż płatności z sekcji

   Etapy z jasnym końcem, każdy jako suma pozycji kosztorysu, i zasada wyceny zmian przed ich wykonaniem.

Przy pierwszym domu łatwo coś zgubić, dlatego kosztorysy budowlane w UK liczymy z rysunków w takim właśnie układzie, z listą założeń po angielsku. Przy umowie z klientem zobacz też, na co patrzymy, gdy czytamy umowę budowlaną w UK.

Najczęstsze błędy

• Brak robót zewnętrznych

  Podjazd, ogrodzenie i odwodnienie nie są w żadnej pozycji, a klient uważa, że dom bez nich nie jest skończony.

• Przyłącza poza wyceną

  Nie wiesz, gdzie są media, więc je pomijasz. Na budowie okazuje się, że do granicy działki jest daleko.

• Preliminaria procentem

  Dom buduje się wiele miesięcy. Rusztowanie i zaplecze liczone procentem rzadko pokrywają faktyczny czas robót.

• Wykończenie bez specyfikacji

  Klient wybiera płytki i kuchnię później, a Ty nie masz w cenie kwoty na wybór ani zasady dopłaty.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.