Kosztorysy budowlane w UK: rodzaje i kiedy który zamówić

Klient dzwoni i pyta, „ile mniej więcej” będzie kosztować dobudowa, bo idzie z tym do banku. Tydzień później architekt przysyła rysunki i prosi o „tender price”. Miesiąc później deweloper wysyła paczkę z bill of quantities do wyceny. Za każdym razem ktoś chce od Ciebie kosztorysu, ale za każdym razem chodzi o coś innego. Kosztorysy budowlane w UK mają kilka rodzajów i każdy służy do czegoś innego. Gdy wiesz, o który prosi klient, wiesz też, ile czasu na niego poświęcić i jak bardzo możesz się z niego potem tłumaczyć.

Kosztorysy budowlane w UK: jakie są rodzaje

Wspólna zasada jest prosta: im wcześniej na etapie projektu, tym mniej szczegółów i tym większa niepewność ceny. Wycena „na już” do banku to coś zupełnie innego niż cena z pełnych rysunków, na którą podpisujesz umowę.

W Wielkiej Brytanii zasady liczenia kosztów opisuje między innymi RICS, organizacja zawodowa surveyorów, w zestawie zasad NRM. Według RICS NRM 1 dotyczy szacowania kosztów i planów kosztów dla robót budowlanych, a NRM 2 szczegółowego przedmiaru robót, na którym opiera się bill of quantities. Mała firma rzadko liczy według NRM na co dzień, ale QS klienta i deweloper często tak. Dobrze wiedzieć, skąd się bierze układ, który dostajesz.

Sześć rodzajów kosztorysu, które spotkasz

• Wycena budżetowa

  Szybka cena orientacyjna, zanim są rysunki. Klient chce wiedzieć, czy go stać. Wysyłasz ją jako estimate.

• Cost plan

  Plan kosztów robiony dla klienta w trakcie projektowania, zwykle przez jego doradcę. Ty go rzadko liczysz.

• Kosztorys ofertowy

  Cena z rysunków i specyfikacji, na którą podpisujesz umowę. Pozycje, ilości, stawki, preliminaria i zysk.

• Wycena bill of quantities

  Klient daje gotowy przedmiar z ilościami, Ty wpisujesz stawki. Ilości są jego, ceny Twoje.

• Wycena zmian

  Kosztorys pojedynczej wariacji w trakcie budowy, liczony według zasad z umowy i stawek z oferty.

• Kosztorys roboczy

  Wersja tylko dla Ciebie, z robocizną, materiałem, narzutem i marżą. Z niej sprawdzasz, czy zarabiasz.

Kiedy który kosztorys zamówić

Wycena budżetowa ma sens, gdy klient dopiero myśli o robocie i nie ma rysunków. Nie poświęcaj jej tyle czasu, co pełnej ofercie, ale zapisz wyraźnie, że to estimate, czyli cena orientacyjna, i na jakich założeniach ją oparłeś. Klient często pamięta tę liczbę przez całą budowę, więc nie podawaj jej bez opisu.

Kosztorys ofertowy zamawiasz albo robisz, gdy są rysunki do budowy, najlepiej do building regulations, i specyfikacja. To ten dokument podpisujesz razem z umową i to z niego potem liczysz każdą waluację. Jeśli coś jest w nim źle policzone, lepiej, żeby wyszło to przed podpisaniem niż w trzecim miesiącu budowy.

Wycenę bill of quantities robisz, gdy klient albo deweloper przysyła gotowy przedmiar. Sprawdź wtedy w umowie, kto odpowiada za ilości. Od tego zapisu zależy, kto płaci za błąd w przedmiarze, więc czytaj umowę przed wyceną, a nie po pierwszej waluacji.

Wycenę zmian robisz w trakcie budowy, przy każdej prośbie klienta. Najlepiej przed rozpoczęciem roboty. To ona decyduje, czy zmiana trafi do waluacji, czy do sporu o to, „co było w zakresie”.

Kosztorys roboczy powinien powstać przy każdym z powyższych. Klient widzi stawki za jednostkę, Ty widzisz, z czego się składają i ile na nich zarabiasz.

Przykład: firma dostaje zapytanie o loft od klienta prywatnego. Na start wysyła wycenę budżetową jako estimate, z listą założeń i wyłączeń. Gdy klient ma rysunki do building regulations, firma robi kosztorys ofertowy z pozycjami. W trakcie budowy klient zmienia okna dachowe i dokłada łazienkę, więc każda zmiana dostaje osobną wycenę ze stawek z oferty. Jeden klient, trzy rodzaje kosztorysu, każdy w swoim czasie.

Kosztorys a płatności

Kosztorys ofertowy to podstawa płatności w trakcie. Z jego pozycji liczysz procent wykonania w każdej waluacji, a ze stawek wyceniasz zmiany. Przy umowach objętych Construction Act terminy płatności wynikają z umowy albo ze Scheme for Construction Contracts. Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier), i wtedy wszystko zależy od umowy. Tym bardziej kosztorys musi pokazywać, za co klient płaci w każdym etapie.

Jak wybrać rodzaj kosztorysu krok po kroku

1. Zapytaj, do czego klientowi cena

   Bank, decyzja o budowie, porównanie ofert czy podpisanie umowy. Od tego zależy rodzaj wyceny.

2. Sprawdź, jakie są rysunki

   Brak rysunków to wycena budżetowa. Rysunki do budowy i specyfikacja to kosztorys ofertowy.

3. Zobacz, kto liczy ilości

   Jeśli klient przysyła bill of quantities, wyceniasz jego ilości. Sprawdź w umowie, kto za nie odpowiada.

4. Nazwij cenę właściwym słowem

   Orientacyjna to estimate, stała to quote. Jedno słowo w ofercie zmienia to, do czego się zobowiązujesz.

5. Dopisz założenia i wyłączenia

   Każdy rodzaj kosztorysu ma swoje granice. Zapisz, co jest w cenie, a czego nie ma.

6. Zrób wersję roboczą dla siebie

   Robocizna, materiał, narzut i marża osobno. Bez niej nie wiesz, czy na budowie zarabiasz.

Jeśli nie wiesz, który kosztorys jest Ci potrzebny, wyślij rysunki i opis roboty, a powiemy, co ma sens, i policzymy. Tak przygotowujemy kosztorysy budowlane w UK dla polskich firm. Gdy robota ruszy, z tych samych pozycji liczymy każdą waluację na budowie.

Najczęstsze błędy

• Budżetówka jako cena stała

  Szybka liczba bez opisu staje się w głowie klienta ceną, której będzie się trzymał do końca.

• Kosztorys ofertowy z rysunków do planning

  Za mało szczegółów, więc ceny zgadujesz, a różnice wychodzą dopiero na budowie.

• Wycena BQ bez czytania umowy

  Nie wiesz, kto odpowiada za błędy w ilościach, i możesz zapłacić za cudzą pomyłkę.

• Brak wersji roboczej

  Klient widzi stawki, a Ty nie wiesz, ile w nich jest marży i gdzie możesz zejść z ceny.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.