Non-completion certificate: kiedy CA go wystawia i co z niego wynika

Data zakończenia z umowy minęła tydzień temu. Ekipa wciąż kładzie podłogi i montuje kuchnię, a Ty płacisz za wynajem mieszkania i przechowanie mebli. Chcesz potrącić kary za opóźnienie, które wpisaliście do umowy. W umowie JCT z contract administratorem zaczyna się to od jednego dokumentu: non-completion certificate. Bez niego Twoje potrącenie może nie mieć podstawy. Z nim, wystawionym w złym momencie albo z błędną datą, też możesz mieć kłopot przy rozliczeniu końcowym.

Non-completion certificate: co to jest i kto go wystawia

W tradycyjnych umowach JCT contract administrator wystawia certyfikat, że wykonawca nie zakończył robót w terminie. W spisie treści JCT Intermediate Building Contract 2024 to osobny punkt, „Certificate of non-completion”, tuż przed punktami o karach za opóźnienie i o ich zwrocie. JCT ma do tego gotowe wzory. W zestawie do Standard Building Contract 2024 jest Non-Completion Certificate, a obok dwa pisma inwestora: o zamiarze żądania, zatrzymania albo potrącenia kar oraz samo żądanie. W zestawie do Minor Works są wzory Non-completion i Notice of Intention to Deduct Liquidated Damages.

Certyfikat stwierdza fakt: w dniu zakończenia z umowy roboty nie były skończone. Nie mówi, ile zapłacisz, ani czy w ogóle potrącisz. JCT w wytycznych do Minor Works pisze, że to inwestor decyduje, czy potrąca kary, w umowie liquidated damages, z kwoty z certyfikatu płatności. Contract administrator nie uwzględnia tego potrącenia w swoim certyfikacie, a inwestor musi sam dać wykonawcy właściwe pismo.

W JCT Design and Build nie ma contract administratora i certyfikatu. RICS opisuje tam Non-Completion Notice, które wydaje strona inwestora, zwykle przez employer's agent.

Kiedy contract administrator go wystawia

Data w certyfikacie musi być prawdziwa: data zakończenia z umowy przesunięta o wszystkie przyznane przedłużenia. Dlatego zanim CA wystawi non-completion certificate, sprawdza, czy na biurku nie leży nierozpatrzony wniosek o przedłużenie terminu. Certyfikat wystawiony obok otwartego wniosku to prosta droga do sporu.

Czasem nowe przedłużenie przychodzi później. W JCT Intermediate 2024 przedłużenie przyznane po wystawieniu certyfikatu anuluje go, a contract administrator w razie potrzeby wystawia nowy. Ta sama umowa mówi, że warunek Twojego wcześniejszego pisma o karach pozostaje spełniony mimo anulowania certyfikatu, chyba że napiszesz inaczej. W innych wersjach JCT sprawdź zapis z Twojej umowy.

Co wynika z certyfikatu dla Ciebie i dla wykonawcy

Certyfikat otwiera drogę do kar, ale sam ich nie uruchamia. Stawkę kar wpisuje się w Contract Particulars, a JCT w wytycznych do Minor Works opisuje ją jako stawkę za dzień, tydzień albo miesiąc. RICS przy Design and Build pisze, że pisemne zawiadomienie od inwestora jest warunkiem potrącenia, obok zawiadomienia o niezakończeniu, i że inwestor nie musi go wysyłać, jeśli nie chce potrącać.

Potrącenie z płatności to druga strona sprawy. Gdy umowa jest objęta Construction Act, potrącenie z kwoty z certyfikatu wymaga skutecznego pay less notice w terminie z umowy, z kwotą i podstawą wyliczenia. Przy robotach u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka, w ustawie residential occupier, Construction Act zwykle nie działa i wtedy wszystko zależy od umowy.

Umowa ma też punkt o zwrocie kar. Jeśli późniejsza decyzja o czasie przesunie datę zakończenia, część potrąconych kwot może wrócić do wykonawcy. Dlatego nie traktujemy potrąconych kar jako pieniędzy zamkniętych, dopóki nie skończy się końcowy przegląd decyzji o czasie.

Certyfikat nie kończy umowy i nie zwalnia wykonawcy z pracy. Ekipa nadal musi skończyć roboty, a contract administrator dalej prowadzi budowę do practical completion. Rozwiązanie umowy ma osobne zapisy i osobne pisma.

Przykład: deweloper buduje sześć mieszkań na umowie Intermediate. Data zakończenia mija, a wykonawca ma otwarty wniosek o przedłużenie za zmianę instalacji. Contract administrator najpierw rozpatruje wniosek i przesuwa datę o część wnioskowanego czasu, a dopiero po nowej dacie wystawia certyfikat. Deweloper wysyła swoje pismo o karach i liczy je za okres i według stawki z umowy.

Krok po kroku: od daty zakończenia do kar

1. Sprawdzamy datę

   Bierzemy datę z umowy i dodajemy wszystkie przedłużenia, które już przyznaliśmy na piśmie.

2. Zamykamy otwarte wnioski

   Każdy nierozpatrzony wniosek o czas oceniamy przed wystawieniem certyfikatu.

3. Wystawiamy certyfikat

   Na wzorze JCT, z datą zakończenia i stwierdzeniem, że roboty nie zostały skończone.

4. Ty decydujesz o karach

   Po polsku wyjaśniamy, ile mogą wynieść według stawki z umowy i jakie jest ryzyko sporu.

5. Pismo inwestora

   Przygotowujemy Ci po angielsku zawiadomienie o karach, które podpisujesz jako inwestor.

6. Pay less notice na czas

   Gdy potrącasz z płatności, pilnujemy terminu i treści pisma z Twojej umowy.

7. Śledzimy dalsze decyzje

   Każde nowe przedłużenie sprawdzamy pod kątem certyfikatu, kar i ich ewentualnego zwrotu.

Jak prowadzimy umowę po stronie inwestora, opisaliśmy na stronie contract administrator w UK. Gdy chcesz, żeby ta sama firma pilnowała też kosztów, zobacz QS i contract administrator na jednym projekcie.

Najczęstsze błędy

• Certyfikat przed decyzją o czasie

  CA wystawia go, choć ma na biurku otwarty wniosek wykonawcy o przedłużenie.

• Potrącenie bez pisma inwestora

  Inwestor potrąca kary od razu po certyfikacie, bez własnego zawiadomienia z umowy.

• Kary w certyfikacie płatności

  CA odejmuje kary w swoim certyfikacie, choć to inwestor decyduje o potrąceniu.

• Brak nowego certyfikatu

  Po kolejnym przedłużeniu nikt nie sprawdza, czy trzeba wystawić nowy dokument z nową datą.

• Spóźniony pay less notice

  Inwestor chce potrącić kary, ale pismo wychodzi po terminie z umowy i potrącenie słabnie.

• Certyfikat jako straszak

  Dokument wystawiony, żeby nacisnąć na wykonawcę, a nie dlatego, że data naprawdę minęła.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.