Wizyty contract administratora na budowie i raport z wizyty

Mieszkasz daleko od budowy albo pracujesz cały dzień i wpadasz na miejsce raz w tygodniu, wieczorem. Widzisz nowe ściany, ale nie wiesz, czy to dużo, czy mało jak na ten etap, i czy izolacja pod płytą jest taka, jak w opisie robót. Wykonawca mówi, że wszystko idzie zgodnie z planem. Wizyty contract administratora mają dać Ci odpowiedź niezależną od tego, co mówi ekipa: co zrobiono, co budzi wątpliwości, co wejdzie do najbliższego certyfikatu i jakie decyzje czekają na Ciebie.

Wizyty contract administratora: po co CA przyjeżdża na budowę

RICS w materiałach dla przyszłych członków pisze, że contract administrator musi w trakcie umowy oglądać roboty na budowie. Te same materiały wyznaczają ważną granicę: CA sprawdza roboty na potrzeby certyfikatów, a nie po to, żeby wyłapać i zgłosić każdą wadę. Za jakość robót odpowiada wykonawca. Contract administrator nie jest kierownikiem budowy, nie prowadzi ekipy i nie stoi nad nią przez cały dzień.

Wizyta ma więc trzy cele. Po pierwsze, ocenić postęp, bo od niego zależy kwota w certyfikacie płatności. Po drugie, zobaczyć roboty, zanim znikną pod tynkiem, posadzką albo dachem. Po trzecie, wyłapać sprawy, które wymagają decyzji: zmianę, brakujący rysunek, opóźnienie albo pytanie wykonawcy, na które nikt nie odpowiedział.

Częstotliwość wizyt ustalasz w umowie z contract administratorem, razem z zakresem pracy. Na małej dobudowie wystarczą wizyty w ważnych momentach budowy. Na kilku domach dla dewelopera wizyty są częstsze i powiązane z okresami płatności. Pracujemy w całej UK, więc plan wizyt układamy tak, żeby przyjazd wypadał tam, gdzie widać najwięcej, a między wizytami prosimy wykonawcę o zdjęcia z datą.

Clerk of works i inne osoby na budowie

Przy większych budowach inwestor może zatrudnić clerk of works, osobę, która bywa na budowie częściej i pilnuje jakości. Według tabeli porównawczej JCT dla wydania 2024 Intermediate i Standard Building Contract przewidują tę rolę, a Minor Works nie. W Standard Building Contract clerk of works ma ograniczone prawo wydawania poleceń, w Intermediate żadnego. Instrukcje nadal idą przez contract administratora.

Inspektor z Building Control sprawdza zgodność z przepisami budowlanymi, a nie z Twoją umową. To, że inspektor przyjął etap, nie znaczy, że wykonawca zrobił wszystko, co obiecał w umowie.

Co powinno być w raporcie z wizyty

RICS radzi, żeby contract administrator zapisywał obserwacje z wizyty na stałym wzorze. Dzięki temu raporty z kolejnych wizyt da się porównać, a w sporze pokazują, co i kiedy było widać. W naszym raporcie są zawsze te same części:

• Postęp robót

  Co zrobiono od ostatniej wizyty i jak to wygląda na tle harmonogramu wykonawcy.

• Uwagi o jakości

  Co budzi wątpliwości, z odniesieniem do rysunku albo opisu robót i ze zdjęciem.

• Materiały na budowie

  Co leży na placu, czy jest zabezpieczone i czy może wejść do najbliższego certyfikatu.

• Zmiany i instrukcje

  Co wymaga instrukcji, co zrobiono bez niej i co trzeba szybko wyjaśnić z projektantem.

• Ryzyka dla terminu

  Co może opóźnić zakończenie i czy wykonawca zgłosił to na piśmie, tak jak wymaga umowa.

• Decyzje dla Ciebie

  Co musisz postanowić i do kiedy, żeby ekipa nie stała, opisane krótko i po polsku.

Raport dostajesz po polsku. Wykonawca dostaje po angielsku te części, które go dotyczą: uwagi o jakości, prośby o informacje i zapowiedź instrukcji. Polecenia nie padają ustnie na budowie, tylko idą potem na piśmie jako instrukcje.

Przykład: dobudowa dla klienta prywatnego na umowie Minor Works. Na wizycie przed zamknięciem ścian contract administrator widzi, że część instalacji elektrycznej poprowadzono inaczej niż na rysunku. Robi zdjęcia, zapisuje uwagę w raporcie, prosi wykonawcę o wyjaśnienie i wstrzymuje wycenę tej części w certyfikacie do czasu odpowiedzi. Inwestor dostaje po polsku opis sprawy i pytanie, czy zmiana mu odpowiada.

Jak wygląda wizyta krok po kroku

1. Plan wizyt na start

   Ustalamy z Tobą, kiedy przyjeżdżamy: przed zakryciem robót, przed certyfikatem i przy odbiorze.

2. Zapowiedź i lista pytań

   Dzień wcześniej piszemy do wykonawcy, co chcemy zobaczyć i jakie dokumenty mają być na miejscu.

3. Obchód z osobą z ekipy

   Chodzimy z osobą, którą wykonawca wyznaczył do prowadzenia budowy, i od razu zadajemy pytania.

4. Zdjęcia i notatki

   Każda uwaga ma zdjęcie z datą, miejsce na rysunku i odniesienie do opisu robót z umowy.

5. Raport po wizycie

   Dostajesz raport po polsku, a wykonawca pismo po angielsku z uwagami i prośbami o informacje.

6. Pisma, jeśli trzeba

   Gdy wizyta pokaże zmianę albo niezgodną robotę, wydajemy instrukcję na piśmie, a nie na placu.

7. Sprawdzenie na kolejnej wizycie

   Każda otwarta uwaga wraca w następnym raporcie, dopóki nie zostanie zamknięta.

Jak wygląda cała usługa, opisaliśmy na stronie polski contract administrator w UK. Gdy chcesz, żeby te same wizyty służyły też kontroli kosztów, zobacz QS i contract administrator na jednym projekcie.

Najczęstsze błędy

• Wizyta bez planu

  CA przyjeżdża, gdy ma czas, i ogląda to, co akurat widać, a nie to, co zaraz zniknie pod tynkiem.

• Raport z samych zdjęć

  Zdjęcia bez opisu, miejsca i odniesienia do umowy nic nie dają przy certyfikacie ani w sporze.

• CA jako kierownik budowy

  Inwestor oczekuje, że CA będzie pilnował ekipy codziennie, a to zadanie wykonawcy.

• Polecenia rzucane na placu

  Ustna uwaga na budowie zostaje potem uznana za instrukcję, choć nikt jej nie zapisał.

• Wizyty tylko przed płatnością

  CA ogląda budowę raz na okres i nie widzi robót, które zakryto między wizytami.

• Raport, którego nikt nie czyta

  Inwestor nie odpowiada na pytania z raportu i ekipa czeka na decyzję kolejny tydzień.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.