Czy można zejść z budowy, gdy klient nie płaci? Prawo do wstrzymania robót

Klient zalega z płatnością, a Ty dalej codziennie wysyłasz ludzi na budowę. Każdy dzień to wypłaty, paliwo i materiały, za które nikt Ci nie oddał. Chcesz zejść z budowy, ale się boisz: klient powie, że porzuciłeś robotę, weźmie inną firmę i obciąży Cię kosztami. Ten strach jest uzasadniony, jeśli zejdziesz z budowy źle. Prawo do wstrzymania robót za brak płatności istnieje, ale ma warunki. Kto je spełni, schodzi z budowy legalnie i z pieniędzmi za przestój. Kto ich nie spełni, może sam stać się stroną, która łamie umowę.

Prawo do wstrzymania robót za brak płatności: art. 112 Construction Act

W Anglii i Walii prawo do wstrzymania robót daje art. 112 Construction Act, czyli Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996, zmienionego w 2011. Działa przy umowach budowlanych objętych ustawą, na przykład z firmą, deweloperem albo między głównym wykonawcą a podwykonawcą.

Warunki wyglądają tak:

• Kwota nie jest zapłacona do final date

  Chodzi o kwotę z payment notice albo, gdy go nie było, z Twojej aplikacji lub default payment notice.

• Nie było skutecznego pay less notice

  Jeśli klient wysłał go na czas, z kwotą i podstawą, i zapłacił tę kwotę, nie wstrzymasz robót z powodu różnicy.

• Zawiadomienie na piśmie

  Wysyłasz je klientowi z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem przed dniem, w którym chcesz wstrzymać roboty.

• Powód wstrzymania w piśmie

  W zawiadomieniu podajesz, dlaczego wstrzymujesz roboty: jaka kwota z której aplikacji nie została zapłacona.

Więcej o tym piśmie przeczytasz na stronie o tym, czym jest pay less notice.

Jeśli spełnisz te warunki, należą Ci się rozsądne koszty wstrzymania i przedłużenie terminu zakończenia o czas wstrzymania. To ważne, bo klient nie może potem liczyć Ci kar za opóźnienie za dni, w których legalnie stałeś.

Jeśli umowa nie ma zasad płatności zgodnych z ustawą, terminy liczysz według Scheme for Construction Contracts: due date to 7 dni po końcu okresu albo po złożeniu aplikacji (co później), final date to 17 dni po due date, a pay less notice musi przyjść najpóźniej 7 dni przed final date.

Wyjątek: osoba prywatna w swoim domu

Tu jest pułapka, w którą wpada wiele firm robiących remonty, lofty i dobudowy. Construction Act zwykle nie obejmuje umowy z osobą prywatną o roboty w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier, art. 106). Wtedy art. 112 Cię nie chroni i prawo do wstrzymania robót zależy wyłącznie od umowy.

Co to oznacza w praktyce:

• Umowa daje prawo do wstrzymania

  Trzymaj się dokładnie jej procedury: terminów, formy zawiadomienia i sposobu doręczenia pisma.

• Umowa milczy albo jej nie ma

  Zejście z budowy to wtedy duże ryzyko. Klient może uznać, że porzuciłeś robotę, i zatrudnić kogoś innego.

• Ryzyko kosztów

  Klient może też próbować obciążyć Cię kosztami nowej firmy. Zanim zejdziesz z budowy, porozmawiaj z prawnikiem.

• Następna budowa

  Przy kolejnym kliencie prywatnym wpisz prawo do wstrzymania robót do umowy, zanim zaczniesz pracę na budowie.

Przy kliencie prywatnym nie powołuj się na art. 112. Klient albo jego prawnik szybko zauważy, że ustawa tej umowy zwykle nie obejmuje.

Jak wstrzymać roboty krok po kroku

1. Ustal, czy umowa jest objęta Construction Act

   Kto jest Twoim klientem? Firma, deweloper, główny wykonawca, właściciel lokalu na wynajem: zwykle tak. Osoba prywatna w swoim domu: zwykle nie, wtedy patrzysz tylko na umowę.

2. Policz kwotę i sprawdź final date

   Przykład: waluacja na budowie za okres na kwotę A, retencja R% z Twojej umowy. Do zapłaty jest A minus retencja minus wcześniejsze wpłaty. Sprawdź, czy klient wystawił payment notice najpóźniej 5 dni po due date i czy final date już minęła.

3. Sprawdź, czy był pay less notice

   Jeśli był skuteczny i klient zapłacił kwotę z tego pisma, wstrzymanie z powodu różnicy nie wchodzi w grę. Spierasz się wtedy o wyliczenie, na przykład w adjudication.

4. Napisz zawiadomienie

   Kwota, numer aplikacji, final date, która minęła, informacja, że nie było skutecznego pay less notice, i data wstrzymania z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem. Licz z zapasem od dnia, w którym klient dostanie pismo. Napisz też, że wrócisz po zapłacie.

5. Doręcz pismo tak, jak wymaga umowa

   Na adres i w formie z umowy. Zachowaj dowód wysłania i doręczenia.

6. Przygotuj zejście z budowy

   Zabezpiecz teren, zrób zdjęcia stanu robót w dniu wstrzymania, zabierz albo zabezpiecz swój sprzęt. Spisz, co zostaje na budowie.

7. Zapisuj koszty i czas

   Rusztowanie, które stoi, wynajem sprzętu, przeniesienie ludzi, ponowny start. To podstawa żądania rozsądnych kosztów wstrzymania i przedłużenia terminu.

8. Wróć po zapłacie i potwierdź to na piśmie

   Gdy pieniądze wpłyną, ustal z klientem datę powrotu w e-mailu i dopisz czas wstrzymania do terminu zakończenia.

Przykład: podwykonawca od dachów na budowie domów dla dewelopera. Główny wykonawca nie zapłacił aplikacji do final date i nie wysłał pay less notice. Podwykonawca wysyła zawiadomienie z 7-dniowym wyprzedzeniem, z kwotą i powodem. Po tym czasie schodzi z budowy, robi zdjęcia i prowadzi listę kosztów. Gdy pieniądze wpływają, wraca i wysyła pismo o przedłużeniu terminu o czas wstrzymania.

Najczęstsze błędy

• Zejście z budowy bez pisma

  Bez pisemnego zawiadomienia z wyprzedzeniem i powodem nie korzystasz z art. 112, tylko po prostu przestajesz pracować.

• Powoływanie się na art. 112 przy kliencie prywatnym w jego domu

  Tam decyduje umowa. Jeśli jej nie ma albo milczy, ryzyko jest po Twojej stronie.

• Wstrzymanie przed final date

  Spóźnienie wobec due date to jeszcze nie podstawa do wstrzymania robót. Liczy się dopiero final date.

• Wstrzymanie mimo skutecznego pay less notice

  Jeśli klient zapłacił kwotę z pay less notice, różnicę wyjaśniasz inaczej, na przykład w adjudication.

• Brak listy kosztów

  Rozsądne koszty wstrzymania się należą, ale trzeba je wykazać: rusztowanie, sprzęt, przeniesienie ludzi i ponowny start.

• Zostawienie budowy niezabezpieczonej

  Szkody na niezabezpieczonej budowie mogą obrócić się przeciwko Tobie, więc zabezpiecz teren przed zejściem.

Zanim podpiszesz kolejną robotę, sprawdź, co o wstrzymaniu mówi Twoja umowa budowlana w UK.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.