QS klienta obciął Ci waluację. Jak odpowiedzieć

Wysłałeś aplikację o płatność za miesiąc roboty. Fundamenty zrobione, ściany do pierwszego stropu stoją, zdjęcia dołączone. Po kilku dniach przychodzi mail i okazuje się, że QS klienta obciął waluację o jedną trzecią. Murowanie „wykonane w 50%, nie w 80%”, materiały na budowie „nie do zapłaty”, wariacja z kanalizacją „niezatwierdzona”. Bez telefonu, bez wyjaśnienia, za to z nową kwotą. Większość małych firm w tym momencie albo dzwoni z pretensjami, albo macha ręką i liczy, że odbije sobie w następnym miesiącu. Obie drogi kosztują pieniądze. Jest trzecia: sprawdzić, czy obcięcie w ogóle jest ważne, i odpowiedzieć na piśmie.

Kiedy QS klienta może obciąć waluację

Na brytyjskiej budowie klient nie może po prostu zapłacić mniej, bo tak mu się wydaje. W umowach objętych Construction Act (Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996, zmieniony w 2011) o kwocie decydują dwa pisma.

Payment notice

To pismo, w którym płacący mówi, ile zapłaci i jak to policzył. Wystawia je najpóźniej 5 dni po due date, czyli po dniu, w którym płatność staje się należna. Jeśli go nie wystawi, kwotą do zapłaty staje się kwota z Twojej aplikacji. W umowach JCT tę rolę pełni certyfikat okresowy (interim certificate), który wystawia architekt albo contract administrator.

Pay less notice

Jeśli klient chce zapłacić mniej niż kwota z noty, musi wysłać pay less notice. To pismo musi przyjść przed terminem z umowy (w Scheme for Construction Contracts najpóźniej 7 dni przed final date) i musi podać kwotę oraz podstawę wyliczenia. Samo „za drogo” albo „nie zgadzamy się” to za mało. Bez skutecznego pay less notice klient płaci kwotę z noty (notified sum) do final date.

W praktyce obcięcie przychodzi na jeden z dwóch sposobów. Albo QS klienta od razu w payment notice wpisuje niższą kwotę niż w Twojej aplikacji. Albo payment notice jest na Twoją kwotę, albo go w ogóle nie ma, a potem przychodzi pay less notice. W pierwszym przypadku, jeśli payment notice przyszedł w terminie, spór dotyczy samej wyceny i bronisz swoich liczb. W drugim najpierw sprawdzasz, czy pay less notice jest skuteczny, a dopiero potem dyskutujesz o pozycjach.

Gdy budujesz dla osoby prywatnej

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy wszystko zależy od Twojej umowy. Jeśli umowa ma własne zasady o pismach i terminach, trzymasz się ich. Jeśli nie ma, nadal odpowiadasz na piśmie i bronisz każdej pozycji dowodami, tylko nie oprzesz się na terminach z ustawy.

Jak odpowiedzieć QS-owi klienta krok po kroku

1. Sprawdź daty.Zapisz, kiedy wysłałeś aplikację i kiedy wypada due date i final date według Twojej umowy. Jeśli umowa nie ma zasad płatności zgodnych z ustawą, stosuje się Scheme. Potem zobacz, kiedy przyszło pismo z obcięciem. Spóźniony pay less notice może nie mieć mocy.
2. Sprawdź treść pisma.Czy podaje kwotę, którą klient zapłaci? Czy podaje podstawę, czyli jak tę kwotę policzono? Lista pozycji z nowymi procentami to podstawa. Jedno zdanie „waluacja zawyżona” raczej nie.
3. Porównaj pozycja po pozycji.Rozpisz obok siebie swoją aplikację i wersję QS-a klienta. Zaznacz każdą różnicę: inny procent wykonania, wycięte materiały, wycięta wariacja, potrącenie bez opisu. Często okaże się, że spór dotyczy trzech, czterech pozycji, a nie całej waluacji.
4. Zbierz dowody do każdej różnicy.Zdjęcia z datą, pomiary, dowody dostaw, mail albo instrukcja, w której klient zlecił wariację. Przy procentach pokaż, skąd je masz, np. „wymurowane 4 z 5 ścian tej samej długości, czyli 80% pozycji”.
5. Odpowiedz na piśmie.Krótko, rzeczowo, po angielsku, pozycja po pozycji: co kwestionujesz, dlaczego i jaki dowód załączasz. Jeśli pay less notice był spóźniony albo bez podstawy, napisz to wprost i wskaż, że oczekujesz zapłaty kwoty z noty do final date.
6. Pilnuj final date.Jeśli do final date nie dostaniesz kwoty, która Ci się należy, a skutecznego pay less notice nie było, możesz wstrzymać roboty. Najpierw wysyłasz pisemne zawiadomienie z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem i podajesz powód. Należą Ci się wtedy rozsądne koszty wstrzymania i przedłużenie terminu o czas wstrzymania.
7. Gdy rozmowa nic nie daje.Każda strona umowy budowlanej może w każdej chwili skierować spór do adjudication. Decyzja zapada w 28 dni od skierowania sprawy, chyba że strony zgodzą się na dłużej. To droga przy twardym sporze, nie przy pierwszej różnicy zdań.
8. Popraw następną waluację.Waluację liczy się narastająco. Jeśli QS klienta przyzna Ci rację w części pozycji, wpisz je w kolejnej aplikacji z odwołaniem do Waszej korespondencji, żeby nikt nie udawał, że tematu nie było.

Przykład: dobudowa w północnym Londynie, klient prywatny z umową na piśmie. Wykonawca wpisał w aplikacji murowanie na 80% pozycji. QS klienta przyjął 50%, bez opisu. Wykonawca odpisał tego samego dnia: zdjęcia czterech gotowych ścian, rzut z zaznaczeniem, co stoi, i wyliczenie procentu. W kolejnej waluacji pozycja weszła na tyle, ile była warta. Nie było krzyku, był papier.

Najczęstsze błędy

• Odpowiedź tylko przez telefon.Rozmowa może coś załatwić, ale po niej zostaje tylko pamięć. Każde ustalenie potwierdź mailem tego samego dnia.
• Brak sprawdzenia terminów.Wiele firm nie wie, że pay less notice musi przyjść przed terminem. Przyjmują spóźnione obcięcie jak wyrok, bo nie zajrzały do kalendarza.
• Mylenie payment notice z pay less notice.To dwa różne pisma z różnymi terminami. Najpierw ustal, które dostałeś, potem odpowiadaj.
• Wstrzymanie robót bez pisma.Zejście z budowy z dnia na dzień, bez pisemnego zawiadomienia z wyprzedzeniem, może obrócić się przeciwko Tobie.
• Zawyżanie procentów „na zapas”.Jeśli co miesiąc wpisujesz więcej, niż zrobiłeś, QS klienta zacznie ciąć wszystko, także to, co uczciwe. Rzetelna waluacja na budowie broni się sama.
• Odpuszczanie małych obcięć.Kilka procent w każdej waluacji przez cały kontrakt składa się na końcu w dużą sumę, a w rozliczeniu końcowym nikt nie pamięta, skąd się wzięła.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.