Co QS robi przed podpisaniem umowy budowlanej

Klient przysyła umowę w piątek po południu i pisze, że chciałby zacząć w poniedziałek. Dwadzieścia stron po angielsku, kilka załączników, a na końcu miejsce na podpis. Przeglądasz pierwszą stronę, widzisz swoją cenę i datę startu, więc podpisujesz, bo ekipa i tak już jest zarezerwowana. Trzy miesiące później okazuje się, że retencja jest wyższa, niż myślałeś, płatności przychodzą rzadziej, a zmiany trzeba było zgłaszać w formie, o której nie wiedziałeś. QS przed podpisaniem umowy robi właśnie tę jedną rzecz, na którą w piątek nie masz czasu: czyta ją pod kątem pieniędzy.

Co sprawdza QS przed podpisaniem umowy

QS nie jest prawnikiem i nie zastępuje go, gdy sprawa wymaga prawnika. Czyta umowę jako osoba od pieniędzy na budowie. Pyta: kiedy dostaniesz zapłatę, ile klient może zatrzymać, za co może potrącić, jak zgłaszasz zmiany i co się dzieje, gdy robota się opóźni. Każdy zapis, który na to wpływa, wyjaśnia Ci po polsku, prostym językiem.

Pierwsze pytanie to zawsze: kto jest klientem. Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy wszystko zależy od umowy, a jeśli umowa milczy o płatnościach, nie ma ustawowej siatki bezpieczeństwa. Przy deweloperze, firmie albo głównym wykonawcy zwykle działają zasady ustawy. Gdy umowa objęta ustawą nie ma zgodnych z nią zasad płatności, stosuje się Scheme for Construction Contracts.

Cztery rzeczy, które QS porównuje z Twoją ofertą

• Zakres robót

  Czy umowa opisuje to samo, co wyceniłeś, i czy nie dopisano robót, których nie ma w Twojej ofercie.

• Cena i założenia

  Czy Twoje założenia i wyłączenia z oferty trafiły do umowy, czy zostały po cichu pominięte.

• Etapy płatności

  Czy płatności pasują do tego, kiedy kupujesz materiały i płacisz ekipie, czy zostawiają lukę.

• Termin zakończenia

  Czy data jest realna przy Twoim harmonogramie i co umowa mówi o karach za opóźnienie.

Zapisy, które najczęściej kosztują pieniądze

Najwięcej pieniędzy chowa się w kilku miejscach umowy. Pierwsze to płatności. QS sprawdza, kiedy wysyłasz aplikację, kiedy jest due date i final date, kto i do kiedy wystawia payment notice i do kiedy można wysłać pay less notice. Przy umowie objętej ustawą płacący wystawia payment notice najpóźniej 5 dni po due date, a pay less notice musi przyjść przed terminem z umowy i podać kwotę oraz podstawę wyliczenia.

Drugie to retencja. Ustawa nie podaje jej stawki, więc wysokość i zasady zwrotu wynikają z umowy. QS sprawdza, ile klient zatrzymuje, kiedy oddaje pierwszą część i od czego zależy reszta. Trzecie to zmiany: kto może je zlecić, w jakiej formie i jak się je wycenia. Jeśli umowa wymaga pisemnej instrukcji, a Ty przyjmujesz zmiany na WhatsAppie, problem jest gotowy, zanim zaczniesz budowę.

Czwarte to zapisy o płatności zależnej od kogoś innego. Zapisy typu pay when paid, czyli „zapłacę, jak mi zapłacą”, są nieskuteczne, poza niewypłacalnością płacącego wyżej w łańcuchu. Mimo to pojawiają się w umowach, zwłaszcza podwykonawczych, i QS wskazuje je od razu. Piąte to spory: czy umowa mówi, jak się je rozwiązuje. Każda strona umowy budowlanej może w każdej chwili wszcząć adjudication, ale dobrze wiedzieć, co jeszcze przewiduje Twoja umowa.

Przykład: wykonawca dostaje od dewelopera umowę na przebudowę budynku. W ofercie wyłączył wywóz azbestu i prace przy przyłączach. W umowie zakres opisano ogólnie, „wszystkie roboty niezbędne do ukończenia”, bez listy wyłączeń. QS wskazuje to zdanie i proponuje dopisanie oferty jako załącznika z wyłączeniami. Deweloper się zgadza. Gdy w trakcie budowy pojawia się azbest, nie ma sporu o to, kto za niego płaci.

Co da się jeszcze zmienić

Przed podpisem prawie wszystko jest do rozmowy. Klient nie zawsze się zgodzi, ale wiele próśb przechodzi, jeśli są konkretne: dopisz moją ofertę jako załącznik, zmień okres waluacji z dwóch miesięcy na jeden, ustal formę zgłaszania zmian, dopisz termin zwrotu retencji. QS przygotowuje taką listę zmian po angielsku, a Tobie tłumaczy po polsku, o co prosimy i dlaczego.

Jak przejść przez umowę z QS-em krok po kroku

1. Wyślij umowę z kompletem załączników

   Rysunki, specyfikacja, rozpiska cen i Twoja oferta, na której oparłeś cenę.

2. Dostań opis po polsku

   Płatności, retencja, zmiany, kary, wady i spory opisane prostym językiem na jednej stronie.

3. Przejrzyj listę ryzyk

   QS zaznacza zapisy, które kosztują pieniądze, i mówi, które są ważne, a które drobne.

4. Ustal, o co prosić klienta

   Wybierz zmiany, o które walczysz, i te, z których możesz zrezygnować w rozmowie.

5. Wyślij prośbę o zmiany

   QS przygotowuje ją po angielsku, krótko i konkretnie, z odniesieniem do numerów zapisów.

6. Po podpisie zrób kalendarz

   Terminy z umowy trafiają do kalendarza waluacji, pism i zwrotu retencji.

Na co jeszcze patrzymy i jak wygląda przegląd, opisaliśmy na stronie umowa budowlana w UK. Gdy umowa jest już podpisana, dalsze rozliczenia może prowadzić polski QS w UK. Jeśli dopiero składasz ofertę, zacznij od tego, żeby kosztorys budowlany miał jasne założenia i wyłączenia.

Najczęstsze błędy

• Podpis w dniu, w którym przyszła umowa

  Presja startu w poniedziałek to zły powód, żeby nie przeczytać płatności.

• Czytanie tylko ceny i daty

  Pieniądze chowają się w płatnościach, retencji, zmianach i karach, a nie na pierwszej stronie.

• Oferta poza umową

  Twoje założenia i wyłączenia nie chronią Cię, jeśli umowa ich nie zawiera ani do nich nie odsyła.

• Brak prośby o zmiany

  Wielu wykonawców nie pyta wcale, choć klient często zgadza się na konkretne poprawki.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.